Feel free to go with the truth

Trang chủ / Dân sự / [NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án về tranh chấp hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án về tranh chấp hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Trương Thị Thanh N3, là người đại diện theo ủy quyền của Uỷ ban nhân dân xã T là không đúng, vì giấy ủy quyền của Uỷ ban nhân dân xã T không hợp lệ.

Xét, giấy ủy quyền ngày 06/5/2020 có nội dung: Bên ủy quyền: Phan Đức M2, bên được ủy quyền: Trương Thị Thanh N3; Thời gian ủy quyền từ ngày 06/5/2020 đến ngày 08/6/2020; Giấy ủy quyền có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã T. Theo đó thì vấn đề mà người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn nêu là đúng. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, Uỷ ban nhân dân xã T đã có văn bản số 273/UBND ngày 09/12/2019 trình bày ý kiến. Nội dung bà N3 trình bày tại phiên tòa sơ thẩm phù hợp với ý kiến của Uỷ ban nhân dân xã T. Do đó, mặc dù việc bà N3 là đại diện theo ủy quyền của Uỷ ban nhân dân xã T không đúng về thủ tục, nhưng không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, nên không phải là căn cứ để hủy bản án sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[2] Đối với nội dung trình bày về việc một số văn bản tố tụng của cấp sơ thẩm ghi nhầm từ “sơ thẩm” là “phúc thẩm”; Quyết định sửa chữa bổ sung bản án sơ thẩm số 11/2020/QĐ-SCBSBA ngày 25/12/2020 do Thẩm phán chủ tọa phiên tòa sơ thẩm ký không có thay mặt Hội đồng xét xử sơ thẩm là không đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Xét thấy, những sai sót về hình thức này không làm thay đổi bản chất nội dung vụ việc, do đó Tòa án cấp sơ thẩm nên rút kinh nghiệm.

[3] Ông Hoàng Đức T2 và bà Nguyễn Thị T sống chung từ năm 1975, có 03 người con gồm các bà: Hoàng Thị Anh T3, Hoàng Thị Anh T4, Hoàng Thị Anh T5. Bà Hoàng Thị Kim A là con của bà T với ông Phạm Đức Đ. Theo yêu cầu khởi kiện của bà T, thì quan hệ tranh chấp trong vụ án được xác định là tranh chấp hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ vợ chồng ông T2, bà T sang các con chung; Đối tượng tranh chấp là nhà và đất tại số 291 đường DT 766, tổ x4, thôn x4, xã T, huyện Đ, tỉnh Bình Thuận do ông T2, bà T tạo lập. Do đó, bà A không có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà A vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là không đúng quy định tại Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự.

[4] Nhà và đất tại thửa đất số 129 tờ bản đồ số 03, diện tích 1.920m2 được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C0973256 mang tên Hoàng Đức T2 tại Quyết định 179/QĐ-UBĐL ngày 28/6/1995. Ngày 24/01/2018 ông T2, bà T làm thủ tục điều chỉnh biến động đất thay đổi thửa đất số mới là thửa 68, tờ bản đồ số 11 có diện tích 2.514,6m2 và chia tách ra làm 04 thửa đất bao gồm thửa số 69 diện tích 687,4m2 , thửa số 70 diện tích 701,7m2 ,thửa số 71 diện tích 663,9m2 và thửa số 72 diện tích 461,6m2 . Ngày 06/6/2018 tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã T, ông T2 bà T đã ký 04 hợp đồng. Trong đó, 01 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị N5 thửa số 72 với diện tích 461,6m2 ; 03 hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất 03 thửa còn lại với các con Hoàng Thị Anh T4, Hoàng Thị Anh T3, Hoàng Thị Anh T5. Bà T cho rằng đã bị lừa dối khi ký 03 hợp đồng tặng cho, nên khởi kiện yêu cầu hủy các hợp đồng tặng cho và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T4, bà T5, bà T3 căn cứ vào các hợp đồng tặng cho.

[5] Xét, 03 hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ ông T2, bà T sang bà T4, bà T3, bà T5:
[5.1] Về hình thức: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều được công chứng theo quy định pháp luật.

[5.2] Về nội dung: Hợp đồng thể hiện ông T2, bà T tặng cho 03 thửa đất còn lại cho các con chung (trừ thửa 72 đã chuyển nhượng cho bà N5). Các thửa đất được tách ra đều có các căn nhà xây trước đây của các con, tương ứng với các thửa đất trong hợp đồng. Bà T cho rằng bị lừa dối khi ký các hợp đồng trên, nên đã có đơn khiếu nại dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 03 người con.

Hồ sơ vụ án thể hiện ngày 06/7/2018 bà T có đơn khiếu nại về việc dừng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các con, theo dấu bưu điện xác nhận thì các cơ quan có thẩm quyền nhận được đơn ngày 17/7/2018. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định, căn cứ vào phiếu thông báo về việc cấp, chỉnh lý, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 04 thửa đất trên đã được giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ ký tên, đóng dấu vào bộ hồ sơ ngày 17/7/2018 (cùng ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được đơn khiếu nại của bà T), thì hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hoàn chỉnh.

– Xét, Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”, Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 thì: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Đối chiếu với quy định trên, thì tại thời điểm bà T có đơn khiếu nại chưa đủ cơ sở để xác định việc đăng ký quyền sử dụng đất đã hoàn thành. Tòa án cấp sơ thẩm phải thu thập tài liệu, chứng cứ để làm rõ khi bà T có đơn khiếu nại (17/7/2018), việc đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng tặng cho đã đến giai đoạn nào (đã ghi nhận vào hồ sơ địa chính chưa), từ đó mới đủ căn cứ xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

– Mặt khác, bà T thừa nhận có đến Uỷ ban nhân dân xã T ký vào hợp đồng. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Kết luận giám định số 1022/KLGĐ-PC09 ngày 30/9/2020 của Phòng kỹ thuật hình sự công an tỉnh Bình Thuận có nội dung: Chữ ký, chữ viết mang tên Nguyễn Thị T trên các tài liệu cần giám định ký hiệu A so với chữ ký, chữ viết mang tên Nguyễn Thị T trên các tài liệu mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M4 là do cùng một người ký và viết, để xác định bà T không chứng minh được việc bị lừa dối là không đúng.

Theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015, thì lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Bà T trình bày khi ký do nhầm lẫn là ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N5, và làm theo hướng dẫn của cán bộ Uỷ ban nhân dân xã T. Vậy, vấn đề cần phải chứng minh làm rõ là ý chí của bà T khi ký vào hợp đồng có biết đây là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hay đang nhầm lẫn là hợp đồng khác, chứ không phải chứng minh là bà T có ký vào hợp đồng tặng cho hay không.

Theo người làm chứng bà Nguyễn Thị N5 trình bày: Khi ký hợp đồng tại Uỷ ban nhân dân xã thì có mặt bà, bà T, ông T2 và 03 người con; Hồ sơ hợp đồng được lập sẵn, các bên chỉ cần ký tên vào; Trước và sau khi ký, cán bộ Uỷ ban nhân dân xã không đọc lại nội dung, không giải thích quyền lợi cho các bên cùng nghe; Việc bà T ký tên là có ông T2 chỉ chỗ cho bà T ký. Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ lời trình bày này của bà N5, mà nhận định cho rằng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà N5 ra về, rồi các con bà T, ông T2 mới đi vào ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để không xem xét lời khai của bà N5 là không khách quan. Hơn nữa, như đã nhận định ở phần trên, cho dù bà T có ký hợp đồng tặng cho, thì hợp đồng cũng chưa thể phát sinh hiệu lực ngay. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ lý do bà T lại có sự thay đối ý chí sau khi ký hợp đồng tặng cho trong khoảng thời gian ngắn, để xác định thực chất có việc bà T bị lừa dối khi ký vào các hợp đồng trên hay không, là chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án.

[6] Ngoài ra, bà T trình bày sau khi ký hợp đồng tặng cho hết nhà và đất thì bà không còn nơi ở nào khác. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Hoàng Thị Anh T3 trình bày ngoài nhà và đất trên, thì tài sản chung của ông T2, bà T còn phần đất đang trồng cây cao su, nhưng hiện nay ông T2 là người quản lý. Vậy, căn cứ vào lời trình bày của phía bị đơn thì có cơ sở xác định việc bà T trình bày hiện tại không còn nơi ở là đúng sự thật. Xét về tính hợp lý thì cá nhân tặng cho tài sản khi có đầy đủ điều kiện về cuộc sống. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào việc bà T có ký tên vào hợp đồng, mà không xem xét đến lời trình bày của đương sự về điều kiện, hoàn cảnh, diễn biến sự việc sau khi ký hợp đồng tặng cho là chưa xem xét toàn diện vụ án. Vì nội dung này cũng có giá trị chứng minh là bà T có thật sự bị lừa dối khi ký hợp đồng hay không. Mặt khác, quan hệ giữa các đương sự trong vụ án là vợ chồng, mẹ con nên việc chứng minh để xác định sự thật nguyên đơn có bị lừa dối khi ký hợp đồng tặng cho các con có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bản chất vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu chứng cứ làm rõ vấn đề này, mà chỉ căn cứ vào kết luận giám định để nhận định bà T không bị lừa dối khi ký hợp đồng tặng cho là chưa đủ căn cứ. Việc làm rõ những vấn đề này còn có ý nghĩa là căn cứ để xem xét trường hợp này có đủ điều kiện áp dụng Án lệ 14/2017/AL khi giải quyết vụ án.

[7] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã có những thiếu sót về tố tụng gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Những thiếu sót này Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[8] Bản án sơ thẩm bị hủy do có những thiếu sót về tố tụng nên Hội đồng xét xử không xem xét nội dung vụ án.

[9] Án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người có kháng cáo không phải chịu.

[Nguồn: Bản án số 102/2022/DS-PT ngày 10/2/2013 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 102/2022/DS-PT

———–

Luật sư tại Đà Nẵng

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế: 

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An

Luật sư tại Gia Lai:

Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

Website: www.fdvn.vn    www.fdvnlawfirm.vn  www.diendanngheluat.vn  www.tuvanphapluatdanang.com

Email: fdvnlawfirm@gmail.com    luatsulecao@gmail.com

Điện thoại: 0772 096 999

Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/

Legal Service For Expat:  https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/

TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/

DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/

KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn

KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn

KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn

Bài viết liên quan