[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Về thủ tục tố tụng: sau khi tuyên án sơ thẩm ngày 28/9/2021, đến ngày 11/10/2021 phía bị đơn bà CH1, chị Ch có đơn kháng cáo, đơn kháng cáo trong thời hạn quy định, hình thức, nội dung phù hợp với quy định pháp luật và đã nộp tạm ứng án phí theo quy định nên kháng cáo của các bị đơn được xem xét giải quyết theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

[2]. Về nội dung vụ án:

Bà Hà Thị CH1 và Hà Thị Ch kháng cáo yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hồ sơ công chứng số 399, quyển số 01TP/CC-CCC/HĐGD, ngày 29/8/2016 giữa bên chuyển nhượng gồm bà Hà Thị CH1, chị Hà Thị Ch, chị Hà Thị L1, bên nhận chuyển nhượng gồm ông Hồ Đức B1 và bà Nguyễn Thị H đối với thửa đất số 64 tờ bản đồ số 29 diện tích 124,1m2 đất ở nông thôn là vô hiệu với lý do hợp đồng được lập để che giấu giao dịch vay tiền giữa chị Hà Thị Ch, bà Hà Thị CH1 và vợ chồng ông Hồ Đức B1 và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà Hà Thị CH1 và chị Hà Thị Ch trả lại tài sản thuê là ngôi nhà cấp 4 dựng trên thửa đất số 64, tờ bản đồ số 29 diện tích 124,1m2 tại N, thị trấn Đ, huyện C, tỉnh B.

Vợ chồng ông B1 không nhất trí với ý kiến của các bị đơn, Đại diện Văn phòng công chứng số III, tỉnh B khẳng định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết trên cơ sở tự nguyện, đã tiến hành đầy đủ, đúng các quy định theo Luật công chứng.

Hội đồng xét xử nhận thấy:

Xét thấy tại cấp phúc thẩm phía bị đơn cung cấp các tài liệu mới về việc thanh toán Ch phí xây dựng bao gồm tiền nhân công, tiền vật liệu xây dựng căn nhà cấp 4 trên thửa đất số 64 tờ bản đồ số 29 tại N, thị trấn Đ, huyện C, tỉnh B từ tháng 8 năm 2016 đến tháng 2 năm 2017 với tổng số tiền: 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và cung cấp hợp đồng xây dựng nhà ở đề ngày 02/8/2016 và hợp đồng mua bán bê tông thương phẩm ngày 04/12/2016, hoá đơn bán hàng đề ngày 25/10/2016 và phiếu thu ngày 03/12/2016 về việc chuyển tiền cho công ty TNHH Phúc Lộc thanh toán tiền bê tông với số tiền: 21.000.000 đ (hai mươi mốt triệu đồng).

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm và tại cấp phúc thẩm, phía vợ chồng ông B1 khẳng định giá trị nhà, đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016 là 260 triệu đồng và đã trả toàn bộ số tiền cho gia đình bà CH1. Còncác Ch phí nhân công, vật liệu xây dựng đều do bà Hà Thị CH1, chị Hà Thị Ch trực tiếp Ch trả trong thời gian bà CH1 và chị Ch tiếp tục thuê nhà để sinh sống.

Các tài liệu do phía bị đơn cung cấpgồm Ch phí nhân công, vật liệu xây dựng được Ch trả sau thời điểm chuyển nhượng đất ngày 29/8/2016 và căn cứ vào các tài liệu do phía bị đơn cung cấp thấy hợp đồng đổ bê tông và phiếu thanh toán có xác nhận của công ty TNHH Phúc Lộc và các hoá đơn về vật liệu xây dựng đều ghi cửa hàng xuất hoá đơn là Cửa hàng vật liệu xây dựng Trọng Hương đều xác nhận thời gian sau thời điểm ngày 29/8/2016.

Hội đồng xét xử thấy cần thiết làm rõ những tình tiết:

– Cần thiết thu thập các chứng cứ, tài liệu từ công ty TNHH Phúc Lộc, từ cửa hàng cửa hàng vật liệu xây dựng Trọng Hương về Ch phí, thời điểm đổ bê tông, đổ bê tông cho phần nào của ngôi nhà, Ch phí vật liệu xây dựng, các hoá đơn tài liệu đã cung cấp có đúng của công ty TNHH Phúc Lộc và của cửa hàng Vật liệu xây dựng Trọng Hương không? lấy lời khai của nhà thầu thực hiện thi công xây dựng ngôi nhà là ông Hoàng Hữu Hùng; địa chỉ tại: thôn Bản Đồn, xã Hoà Mục, huyện C, tỉnh B để làm rõ về thời điểm xây dựng ngôi nhà, thời điểm hoàn thành ngôi nhà và tổng Ch phí nhân công và hợp đồng ký kết ngày 02/8/2016 phía bị đơn cung cấp có đúng của của bên thi công không?

– Lấy lời khai của các bên đương sự để làm rõ nguyên nhân sau ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại sao phía bị đơn lại tiếp tục trả số tiền để hoàn thiện nhà cửa trong khi bị đơn là người phải trả tiền thuê nhà hàng tháng với số tiền trên 3 triệu đồng/tháng? số tiền đã Ch trả gồm Ch phí nhân công, vật liệu xây dựng có được khấu trừ vào khoản tiền thuê nhà hay không?

Những tình tiết này là cơ sở để đánh giá trên thực tế các bên đương sự có chuyển giao nhà đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết hay hay không? có việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất hay không?

Về giá trị nhà, đất với số tiền: 260 triệu đồng được xác định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Theo lời khai của nguyên đơn việc xác định giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016 được xác định theo giá của Nhà nước quy định về giá đất là khoảng trên dưới 1.700.000đ/m2 và phía ông B1 cũng khai nhận trên thửa đất đã có ngôi nhà cấp 4 đã hoàn thiện.

Căn cứ hồ sơ thẩm định của Ngân hàng, khoảng tháng 3 năm 2018 khi ông B1 thế chấp nhà, thửa đất số 64, tờ bản đồ số 29 cho Ngân hàng TMCP đầu tư và Phát triển Việt Nam Ch nhánh B, giá trị nhà và đất được Ngân hàng thẩm định là: 620.000.000đ

Căn cứ lời khai của bị đơn thì tổng Ch phí để xây dựng ngôi nhà trên đất đã hết số tiền: 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và giá trị nhà, đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng là khoảng 1 tỷ đồng.

Như vậy giá trị quyền sử dụng đất và nhà trên đất cũng cần thiết phải được xác định để làm rõ giá trị chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng ngày 29/8/2016 để đánh giá xem xét giá trị hợp đồng đã xác định là 260.000.000đ có phù hợp không?Có phản ánh sự tự nguyện của các bên không?Lấy lời khai của ông B1 làm rõ khi ký kết hợp đồng giá trị ngôi nhà được các bên xác định trong hợp đồng không?Cụ thể giá trị ngôi nhà bao nhiêu?

Cần thiết xác định giá trị nhà, đất tại thời điểm chuyển nhượng, tại thời điểm giải quyết vụ án để có cơ sở giải quyết vụ án, trong trường hợp các đương sự không thống nhất được về giá trị nhà, đất phải định giá tài sản tranh chấp để làm căn cứ giải quyết vụ án.

Mặt khác việc làm rõ giá trị của nhà, đất tại thời điểm chuyển nhượng và thời điểm khi giải quyết vụ án là cần thiết do trong vụ án có yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên bố giao dịch vô hiệu cần phải xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự.

Đánh giá về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016:

Tại phiên toà phúc thẩm phía bị đơn cung cấp bản gốc của hợp đồng có tên gọi HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Các bên đương sự đều thừa nhận có hai bản hợp đồng, một bản có tên là HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTvà một bản có tên là HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

Đại diện Phòng công chứng số III và phía nguyên đơn khai: Hai hợp đồng công chứng đều được ký kết cùng ngày 29/8/2016 nhưng ngay sau khi hoàn thiện hợp đồng phát hiện có thiếu sót không ghi tài sản gắn liền với thửa đất nên Phòng công chứng và các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đã thống nhất thu hồi và tiến hành ký kết lại hợp đồng và ghi rõ phần tài sản chuyển nhượng gồm đất và tài sản gắn liền quyền sử dụng đất, bản có giá trị là bản hợp đồng có tên HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, bản hợp đồng còn lại không có giá trị pháp lý.

Phía bị đơn và Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn không thừa nhận tình tiết này và trình bày: tại thời điểm ký kết, hợp đồng có tên là HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTchưa có ngôi nhà trên đất, sau khi ngôi nhà được xây dựng xong vào khoảng đầu năm 2017 mới ký lại HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

Hội đồng xét xử đánh giá:

– Qua xem xét hồ sơ vụ án thấy rằng ngày 15/01/2021, khi ông B1 cung cấp các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện cho Toà án để giải quyết vụ áncó cung cấp bản HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTđể làm căn cứ để giải quyết vụ án, như vậy có thể xác định cả nguyên đơn và bị đơn đều giữ các bản hợp đồng này.

Theo quy định Điều 51 – Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch của Luật công chứng quy định:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này”.

Các bên đương sự đều khẳng định là chưa tiến hành các thủ tục theo quy định tại Điều 51 của Luật công chứng và liên quan đến việc tranh chấp đều có hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016 theo hồ sơ công chứng số 399, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD, bà CH1, chị Ch yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó cần thiết phải xem xét cả hai hợp đồng để xử lý trong vụ án mới giải quyết triệt để được vụ án.

Thời điểm ký kết hai bản hợp đồng chuyển nhượng các đương sự có mâu thuẫn về thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, Hội đồng xét xử thấy:

– Phía vợ chồng ông B1 khai tại thời điểm ký kết hợp đồng ngày 29/8/2016,ngôi nhà đang ở giai đoạn hoàn thiện khi ký kết hợp đồng đã đề nghị bổ sung phần phần tài sản gắn liền quyền sử dụng đất vào hợp đồng.

Phía Bị đơn cung cấp hợp đồng xây dựng nhà 02/8/2016 và hồ sơ xin cấp phép xây dựng trong đó có đơn xin cấp giấy phép xây dựng vào ngày 20/10/2016 và được UBND huyện C cấp giấy phép xây dựng ngày 21/11/2016 và hợp đồng đổ bê tông ngày 04/12/2016.

Việc ký kết hai bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hai thời điểm khác nhau là căn cứ xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đánh giá tính đúng đắn các lời khai của nguyên đơn, bị đơn.

Để có cơ sở giải quyết vụ án cần thu thập chứng cứ từ nhà thầu thi công, cửa hàng bán vật liệu xây dựng, công ty TNHH Phúc Lộc đểlàm rõ thời điểm chuyển nhượng ngày 28/9/2016 đã có nhà cấp 4 trên thửa đất số 64, tờ bản đồ số 29 hay chưa? Cần xác minh, thu thập tài liệu về quy trình cấp giấy phép xây dựng để xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2016 đã có những tài sản này chưa để được xác định đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng.

– Mặt khác quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự trình bày ngoài thửa số 64 tờ bản đồ số 29 thì hiện nay vợ chồng ông B1 có giữ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến đất vườn, vợ chồng ông B1 khẳng định được mua thửa đất vườn này với giá 50 triệu đồng và đã trả tiền nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng và giấy tờ trả tiền cho bà CH1.

Phía bà CH1 khẳng định khi mượn tiền của ông B1 thì ông B1 có yêu cầu mang hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa số 64 tờ bản đồ số 29 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vườn lên để cầm cố vay tiền và không được nhận số tiền 50 triệu của vợ chồng ông B1

Cần xác minh làm rõ về giá trị mảnh đất vườn và làm rõ tình tiết chuyển số tiền mua đất 50 triệu đồng, để làm rõ các bên đương sự cầm cố các thửa đất để vay tiền hay chuyển nhượng thửa đất để làm căn cứ giải quyết vụ án

Các chứng cứ này cấp phúc thẩm không bổ sung được, mặt khác phía bị đơn bà CH1, chị Chị có yêu cầu phản tố yêu cầu Toà án xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/8/2016 vô hiệu, cần xem xét hậu quả của hợp đồng vô hiệu và xem xét xử lý Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 19/02/2020 giữa vợ chồng ông B1 và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam mới giải quyết triệt để được vụ án.

Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B đề nghị chấp nhận kháng cáo của các bị đơn: Huỷ Bản án số: 02/2021/DS-ST ngày 28.9.2021 về việc tranh chấp hợp dồng thuê tài sản và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh B để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm

Vì những thiếu sót về mặt chứng cứ không khắc phục được tại cấp phúc thẩm, do vậy cần huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Về Ch phí xem xét thẩm định và án phí dân sự sơ thẩm được xác định lại khi vụ án giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[2.3]. Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị huỷ nên bị đơn kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm

[Nguồn: Bản án số 03/2022/DS-PT ngày 25/3/2022 của TÒA ÁN NHÂN TỈNH B]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 03/2022/DS-PT

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2, Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội: