- Bản án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng (giả cách) đất vô hiệu và tuyên giao dịch về nhà đất vô hiệu do tranh chấp
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
[1] Phiên tòa phúc thẩm mở rất nhiều lần. Bị đơn là Phòng công chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị có đơn xin vắng mặt, ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập bà Phạm Hồng L và ông Đào Bá P vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Kim P1, bà Nguyễn Thị G và ông Võ Văn T2, Công chứng viên Lê Hoài N1 – Phòng công chứng số Y1 tỉnh Quảng Trị, Công chứng viên Lê Văn D1 – Phòng công chứng số Y4 tỉnh Quảng Trị, Ngân hàng TMCP C đều được tống đạt hợp lệ vắng mặt không có lý do; riêng người đại diện cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th là ông Trần Thanh Lâm nhiều lần làm đơn xin hoãn phiên tòa với nhiều lý do khác nhau. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Tòa án tiến hành giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th kháng cáo. Hội đồng xét xử thấy rằng: Tòa án cấp sơ thẩm đã phân tích, đánh giá một cách khách quan đối với nội dung các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các đương sự, Văn bản liên quan đến nội dung giao dịch với nhau, đó là: Hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất diện tích 62 m2 và ngôi nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, khu phố 3, phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị (số 81 đường T1, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị) giữa ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N với ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D; hợp đồng tặng cho con chị Lê Thị Kim P1 của vợ chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D đối với nhà, đất số 81, diện tích 62 m2 đường T1; giữa chị Lê Thị Kim P1 tiếp tục chuyển nhượng nhà, đất này cho vợ chồng ông Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G và từ Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G chuyển nhượng tài sản là nhà, quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Thủy đều vô hiệu như cấp sơ thẩm nhận định là đúng. Bởi lẽ:
Ngày 23/12/2010, ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị Thủy N với ông Q, bà D xác lập Giấy cam kết có nội dung ông T, bà N vay 700.000.000 đồng của bà D để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở, đồng thời nhờ chị D, anh Q đứng tên vay tiền theo lãi suất của ngân hàng. Sau khi ông T, bà N trả số đủ tiền trên thì ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D sẽ chuyển quyền sử dụng đất và nhà lại cho ông T, bà N. Hai bên còn thỏa thuận sau khi trước bạ sang tên vợ chồng Nguyễn Văn T và Đào Thị Thủy N vẫn có quyền ở trong căn nhà trên và có toàn quyền quyết định việc bán nhà. Ông Q, bà D chỉ có nhiệm vụ làm thủ tục sang tên lại cho người mua. Thời hạn 01 năm mà vợ chồng ông T, bà N chưa bán được thì vợ chồng ông Q, bà D có quyền bán ngôi nhà trên để thu hồi số tiền nợ. Nếu vợ chồng T, N bán nhà với giá cao hơn thì vợ chồng D, Q phải ký giấy tờ mua bán cho bên thứ ba, số tiền chênh lệch thì ông T, bà N được hưởng sau khi đã trả tiền cho bà D, ông Q. Ngày 25/12/2010, hai bên ký Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và được Phòng Công chứng số 01 tỉnh Quảng Trị chứng thực ghi giá 590.000.000 đồng nhằm giảm mức tiền nộp thuế, còn giá chuyển nhượng thực tế thỏa thuận bằng một hợp đồng dân sự khác. Cùng ngày 25/12/2010, giữa nguyên đơn ông T, bà N và vợ chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số 81 đường T1 với giá thực tế 2.000.000.000 đồng có chữ ký và ghi rõ họ tên ông T, bà N và vợ chồng ông Lê Văn Q, bà Đỗ Thị Kim D. Ông Q và bà D đã thanh toán cho ông T, bà N 1.700.000.000 đồng vào ngày 10/01/2011 và khẳng định đã thanh toán xong, vì còn lại 300.000.000 đồng được khấu trừ tiền đặt cọc mua nhà số 81 đường T1 của ông Nguyễn Thanh S, bà Văn Thị Thiên Th1. Như vậy, hai bên đã tự nguyện thỏa thuận vay tiền, nhờ vợ chồng D – Q vay giùm và hai bên thống nhất chuyển quyền sở hữu nhà đất số 81 đường T1 của vợ chồng ông T, bà N sang tên vợ chồng ông Q, bà D. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất số 81 đường T1 giữa ông T, bà N với ông Q, bà D là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa hai bên bị vô hiệu là đúng pháp luật (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005).
Đồng thời, các Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số 81, diện tích 62 m2, đường T1 từ ông Q, bà D tặng cho chị Lê Thị Kim P1; từ chị Lê Thị Kim P1 chuyển nhượng tiếp cho vợ chồng ông Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G và từ Võ Văn T2, bà Nguyễn Thị G chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th đều vô hiệu vì chuyển nhượng tài sản và quyền tài sản khi các đương sự đang có tranh chấp.
[3] Về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu: Như phân tích ở phần [2] , Hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất số 81, diện tích 62 m2 ngày 10/01/2011 giữa ông T, bà N với ông Q, bà D vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi trong hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu 50/50 giữa ông Q, bà D với ông T, bà N là chính xác. Cụ thể: Giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở theo thỏa thuận là 2 tỷ đồng. Tại Biên bản định giá tài sản ngày 12/5/2020 tổng giá trị tài sản là 2.751.139.000 đồng. Khoản tiền chênh lệch tính từ thời điểm chuyển nhượng là 751.139.000 đồng nên mỗi bên phải chịu số tiền 375.569.500 đồng. Thực tế, nhà, đất số 81, đường T1 thì ông Q, bà D không còn quản lý – đã chuyển nhượng qua nhiều người, hiện nay ông Q1, bà Th đang là người đang quản lý, sử dụng nhà, đất này. Do đó, nguyên đơn ông T, bà N phải trả cho ông Q1, bà Th 1.700.000.000 đồng (ông Q, bà D đã nhận sau khi trừ tiền đặt cọc 300.000.000đ của ông S, bà Th1) và giá trị thiệt hại số tiền 375.569.500 đồng, tổng số 2.075.569.500 đồng. Đồng thời, ông Q1, bà Th phải hoàn trả cho ông T, bà N tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 62 m2 và ngôi nhà gắn liền với đất, tại thửa đất số 597, tờ bản đồ số 07, khu phố 3, Phường Y, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có địa chỉ hiện tại là số 81 đường T1, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.
[4] Đối với GCNQSDĐ sổ BĐ 161039 của UBND thành phố Đồng Hà, cấp ngày 26/01/2011 cho ông Lê Văn Q và bà Đỗ Thị Kim D; GCNQSDĐ số BP 374742 của UBND thành phố Đ, cấp ngày 22/5/2014 cho bà Lê Thị Kim P1; GCNQSDĐ số BV 589156 của UBND thành phố Đ, cấp ngày 31/12/2015 cho ông Võ Văn T2 và bà Nguyễn Thị G và GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở số CM 460535 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị cấp ngày 21/01/2019 cho ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Th, cấp sơ thẩm đã phân tích chi tiết và đúng pháp luật. Do vậy, khi bản án có hiệu lực và việc thi hành nghĩa vụ trả tiền và giao lại nhà đã hoàn thành thì ông T, bà N có quyền đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được điều chỉnh biến động hoặc cấp lại GCNQSDĐ, thủ tục đăng ký lại quyền sử dụng đất và tài sản và các quyền về chủ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật (Luật đất đai 2013, Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).
Ngoài ra, đối với nội dung ông T, bà N cho rằng số tiền 300.000.000 đồng theo “Giấy vay tiền” ngày 20/02/2011 và sau đó đã trả cho bà D vào ngày 07/3/2011 nhưng chưa được khấu trừ.. Số tiền này không liên quan vụ án nên các đương sự có quyền khởi kiện để được giải quyết bằng vụ án khác nếu còn thời hiệu khởi kiện.
Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy rằng không có cơ sở chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Đào Thị Thủy N, ông Nguyễn Văn Q1 và bà Mai Thị Thu Thủy. Chấp nhận quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[Nguồn: Bản án phúc thẩm số 64/2022/DS-PT Ngày 10/3/2022 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]
Xem thêm các chia sẻ tài liệu pháp luật của chúng tôi tại các địa chỉ:
📣 Website: www.fdvn.vn hoặc www.fdvnlawfirm.vn
♥️ Fanpage and Group:
https://www.facebook.com/fdvnlawfirm
https://www.facebook.com/lawyersindanang
https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat
https://www.facebook.com/groups/saymengheluat
https://www.facebook.com/groups/legalforeignersinvietnam
🎵 Kênh Youtube: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
🎵 FDVN trên Tik Tok: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
☎️ Kênh Telegram FDVN: https://t.me/luatsufdvn
Xem file đính kèm toàn văn Bản án: Bản án phúc thẩm số 64/2022/HS-PT
