NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Bị đơn ông Lê Minh Đ và bà Lê Thị H kháng cáo trong thời hạn luật định, đơn kháng cáo có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Về nội dung:
[2.1] Công ty TNHH H3 đăng ký thành lập ngày 17/11/1992, mã số doanh nghiệp C1. Công ty được UBND tỉnh B (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư khu nhà ở thương mại (Dự án khu nhà ở thương mại H) tại Văn bản số 3502/UBND-KTN ngày 14/11/2013. Năm 2014, bà Bùi Thị Thanh H2 mua lại vốn góp từ các thành viên của Công ty TNHH H3 và đăng ký lại doanh nghiệp với tên mới là Công ty TNHH Một thành viên Đ1 vào ngày 13/8/2014.
Công ty Đ1 tiếp tục thực hiện Dự án khu nhà ở thương mại H thuộc thửa đất số 1785, tờ bản đồ số 33, phường A, thành phố D. Chi tiết dự án: tổng diện tích 13.801,10m² (trong đó: đất ở: 6.234,00m²; đất thương mại, dịch vụ: 1.879,99m²; đất công viên cây xanh: 349,14m²…); đến năm 2020 dự án cơ bản hoàn thành, trong đó có 94 lô đất ở đã chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Ngày 05/6/2020, Công ty Đ1 có Công văn số 46/HS-VP gửi Ủy ban nhân dân thành phố D xin điều chỉnh phần đất thương mại, dịch vụ 1.879,99m² sang đất ở, với lý do đất Trung tâm thương mại dùng làm Chợ nhưng kinh doanh ế ẩm, phải đóng cửa không sử dụng.
Ngày 10/6/2020, Phòng Quản lý đô thị Thành phố D có Công văn số 2139/QLĐT-QH gửi UBND Thành phố D với nội dung là việc xin chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ1 là không phù hợp quy hoạch.
Ngày 16/9/2020, Ủy ban nhân dân Thành phố D có Văn bản số 2099/UBND-ĐTXD yêu cầu Công ty Đ1 tổ chức lấy ý kiến người dân trong dự án về việc chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ thành đất ở.
Ngày 24/9/2020, ngày 30/9/2020 và ngày 23/01/2021 Công ty Đ1 phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A (nay là phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) tổ chức họp lấy ý kiến các hộ dân sinh sống tại khu nhà ở thương mại H. Quá trình thương lượng với người dân, Công ty Đ1 đã đạt được sự đồng ý của đa số hộ dân có nhà cư trú tại dự án; 53 người ký cam kết đồng ý và nhận tiền hỗ trợ của Công ty, ít nhất là 30.000.000 đồng, nhiều nhất là 300.000.000 đồng.
Bị đơn là người có nhà ở và cư trú trong dự án, đã thỏa thuận nhận tiền và ký cam kết đồng thuận và không khiếu nại việc Công ty Đ1 chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong dự án.
Từ tháng 01/2021 đến tháng 09/2023, Công ty Đ1 liên tục gửi nhiều văn bản đến UBND Thành phố D, Sở Xây dựng tỉnh B và UBND tỉnh B để xin thực hiện các bước thủ tục để chuyển 1.879,99m² đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nhưng không thực hiện được. Cơ quan có thẩm quyền có nhiều văn bản trả lời phải lấy ý kiến người dân, phải có biên bản kiểm tra dự án về hồ sơ cấp phép, phải điều chỉnh quy hoạch… Trong thời gian này, Công ty Đ1 tiếp tục bị các hộ dân trong dự án nhận ít tiền( ít hơn người khác) hoặc chưa nhận tiền “hỗ trợ” khiếu nại, kiến nghị không cho chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Báo cáo số 153/BC-UBND ngày 09/11/2022, Ủy ban nhân dân phường A gửi Ủy ban nhân dân Thành phố D có nội dung như sau: “UBND phường tổ chức lấy ý kiến 100% cư dân trong dự án và báo cáo Ban chấp hành Đảng ủy phường thống nhất đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ1; Ủy ban cho niêm yết biểu đồ quy hoạch, thuyết minh điều chỉnh quy hoạch…..(mục đích điều chỉnh là để chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ1). Ngày 04/11/2022, UBND phường tiếp nhận 11 đơn của các hộ dân trong dự án với yêu cầu không xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại, dịch vụ sang đất ở của Công ty Đ1…(kèm theo danh sách 11 người gửi đơn)”. Ngoài ra, Công ty Đ1 còn giao nộp “Đơn yêu cầu xem xét, giải quyết” ngày 02/6/2022 với 19 người ký tên; “Đơn đề nghị không xem xét” ngày 03/11/2022 với 05 người dân ký tên và “Đơn đề nghị” ngày 24/12/2022 với 16 người ký tên có cùng nội dung gửi các cơ quan có thẩm quyền xem xét không chấp thuận cho Công ty Đ1 chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.
[2.2] Do không thể đạt sự đồng thuận của 100% cư dân trong dự án, không thể thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất; đến ngày 06/9/2023, Công ty Đ1 gửi Văn bản số 08/HS-CV đến các cơ quan có thẩm quyền thông báo không tiếp tục thực hiện xin chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ sang đất ở đối với khu nhà ở thương mại H, lý do sau khi đã thỏa thuận nhưng một số người dân vẫn gửi đơn khiếu nại không đồng tình, gây khó khăn nhằm mục đích đòi hỏi thêm quyền lợi. Sau đó, Công ty Đ1 phát hành các thông báo yêu cầu những người nhận tiền phải trả số tiền đã nhận; 20/53 người đã thương lượng được với Công ty Đ1 về việc trả lại tiền, 33/53 người còn lại không thương lượng được việc trả lại tiền trong đó có bị đơn.
[2.3] Xét ý kiến của hai bên đương sự, thấy rằng:
Công ty Đ1 xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là vì lợi ích của Công ty Đ1, lợi ích này là lợi ích riêng của Công ty Đ1 và có ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân trong dự án khu nhà ở thương mại H. Do đó, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu lấy ý kiến người dân có nhà ở trong dự án là để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân có nhà ở trong dự án là phù hợp với pháp luật.
Công ty Đ1 thực hiện các buổi họp và đi đến thỏa thuận với người dân trong trong dự án về việc chuyển mục đích sử dụng đất; bị đơn là cư dân có nhà ở trong dự án ký cam kết không thắc mắc, khiếu nại và được nhận số tiền “hỗ trợ” từ Công ty.
Như vậy, thỏa thuận giữa bị đơn và Công ty Đ1 là một thỏa thuận có điều kiện và được xem là giao dịch dân sự có điều kiện. Điều 120 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “(1) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ; (2) Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do có hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”.
Điều 118 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.
Trong trường hợp này, hai bên không có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch nhưng mục đích của giao dịch đối với Công ty Đ1 là được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đạt được. Và như đã phân tích tại mục [2.1] và [2.2] thì bị đơn và Công ty Đ1 đều không có lỗi làm cho giao dịch không thực hiện được. Do đó, nội dung giao dịch đồng ý cho chuyển mục đích sử dụng đất và nhận tiền hỗ trợ” giữa Công ty Đ1 và bị đơn bị vô hiệu do không thể thực hiện được do hoàn cảnh khách quan, do tác động của bên thứ ba (theo quy định Điều 156 Bộ luật dân sự) làm cho giao dịch không thể thực hiện được (theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật dân sự). Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại tiền cho Công ty Đ1 là có căn cứ nhưng không tuyên “Bản cam kết” giữa hai bên bị vô hiệu là có thiếu sót nên cần phải sửa một phần bản án sơ thẩm.
[3] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn là phù hợp.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo luật định.
[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên bị đơn không phải chịu.
[NGUỒN: Bản án số 1730/2025/DS-PT NGÀY 31/12/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
LINK PDF: Bản án số 1730/2025/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
