NHẬN ĐINH CỦA TÒA ÁN
[1] Ông Huỳnh Long H có 03 thửa đất liền kề nhau tại thôn Đắk Xuyên, xã ĐN gồm: thửa số 118, tờ bản đồ số 15, diện tích 457,6m 2 , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 375719 vào sổ cấp số CH 01492 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 22/10/2014 (sau đây viết tắt là thửa đất số 118); thửa đất số 103, tờ bản đồ số 15, diện tích 274.6m2 , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 707555 vào sổ cấp số CH 00615 Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 23/08/2011 (sau đây viết tắt là thửa đất số 103); và thửa đất số 109, tờ bản đồ số 15, diện tích 274.4m2 , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 707554 vào sổ cấp số CH 00614 UBND huyện B cấp ngày 23/08/2011 (sau đây viết tắt là thửa đất số 109) cho ông Huỳnh Long Thiên, đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B chỉnh lý biến động chuyển nhượng cho ông Huỳnh Long H ngày 12/5/2016
[2] Quá trình giải quyết vụ án các đương sự thừa nhận: Ngày 22/9/2016, ông Huỳnh Long H và vợ chồng ông Trần Văn H1 bà Nguyễn Thị T1 đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở đối với các thửa đất số 103, 118 và 109 nêu trên với giá 2.200.000.000 đồng, nhưng không công chứng, chứng thực giá này. Để giảm thuế, cùng ngày, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng 03 thửa đất này bằng các văn công chứng số 2975, 2976, 2977 quyển số 02/2016-TP/CC-SCC tại Văn phòng Công chứng B1 (nay là Văn phòng Công chứng H), ghi giá thửa đất số 118 là 200.000.000 đồng, thửa đất số 103 là 150.000.000 đồng và thửa đất số 109 là 150.000.000 đồng. Ngoài ra, cũng trong ngày ông H với vợ chồng ông H1, bà T1 còn ký B bản xác nhận công nợ với nội dung ông H còn nợ tiền ông H1, bà T1.
[3] Về việc thanh toán: Căn cứ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, sở hữu đất và nhà ở ngày 22/9/2016” giữa ông H và vợ chồng ông H1 bà T1 (Bút lục 240, 241) thể hiện giá chuyển nhượng là 2.200.000.000 đồng, trong đó có thỏa thuận cấn trừ số tiền nợ 846.550.000 đồng ngày 22/9/2016; ông H1 bà T1 trả cho thay cho ông H 400.000.000 đồng nợ Ngân hàng và trả tiếp 300.000.000 đồng tiền mặt; số tiền còn lại 653.450.000 đồng hai bên thỏa thuận trả bằng giá trị phân bón. Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng nêu trên phù hợp với “B bản xác nhận công nợ ngày 22/9/2016” giữa ông H1 bà T1 với ông H có nội dung thể hiện ông H nợ của ông H1 bà T1 tiền phân bón là 846.550.000 đồng, được ông H xác nhận đã nhận đủ số tiền 700.000.000 đồng tiền mặt, số tiền 653.450.000 đồng còn lại đồng ý cho trả bằng hàng hóa là phân bón NPK.
Phía ông H cho rằng ngày 22/9/2016 ông H có nhận hàng hóa là phân bón của ông H1, bà T1 trị giá 700.000.000 đồng chứ không phải nhận bằng tiền mặt, nhưng do ông H1 yêu cầu nên ông ghi như vậy. Lời trình bày này của nguyên đơn phía bị đơn không thừa nhận và không có tài liệu chứng cứ chứng minh về việc hai bên có giao nhận số lượng hàng và thỏa thuận như trình bày nên không có cơ sở xác định hai bên có giao dịch số lượng hàng phân bón và thỏa thuận như nguyên đơn trình bày. Theo chứng cứ các đương sự cung cấp như phân tích trên có cơ sở xác định tính đến thời điểm ngày 22/9/2016 ông H1 bà T1 đã thanh toán cho ông H được 1.546.550.000 đồng tiền chuyển nhượng 3 thửa đất trên.
Về giao nhận số tiền 653.450.000 đồng còn lại theo hợp đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, phía ông H cho rằng sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng 3 thửa đất cho ông H1 bà T1, ông H không còn tiếp tục giao dịch mua bán phân bón với ông H1 bà T1 nữa. Phía bị đơn cho rằng đã thanh toán bằng cách trừ nợ tiền phân bón ông H đã mua từ trước cho ông H theo như thỏa thuận, sau đó ông H1 bà T1 tiếp tục giao dịch thêm phân bón và trả nợ cho ông H và tính đến nay hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với nhau. Xét thấy lời khai của ông H trước sau không thống nhất, cụ thể: Tại phiên tòa sơ thẩm ông H đã thừa nhận mình có nhận phân bón của Công ty H và xuất trình thêm tài liệu giao dịch giữa hai bên. Căn cứ tài liệu là các phiếu giao nhận hàng hóa mà đương sự giao nộp trong quá trình giải quyết được ông H thừa nhận và tài liệu ông H giao nộp tại phiên tòa thể hiện ông H mua phân bón của ông H1 bà T1 sau khi ký các văn bản ngày 22/9/2016.
Theo bị đơn trình bày, ngoài các khoản giao dịch từ năm 2016 – 2017 để trừ vào số tiền sang nhượng còn lại thì bị đơn còn thanh toán giúp cho ông H các khoản gồm: Thanh toán nợ của ông H đối với Công ty Phân bón Điền Gia 150.000.000 đồng (có chứng cứ là chữ viết ký nợ của ông H với Công ty Điền Gia và khoản tiền 150.000.000 đồng ông H1 chuyển khoản trả thay ông H do Công ty Điền Gia thừa nhận); chứng từ là chi phí khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thuế thu nhập cá nhân ông H 10.500.000 đồng; chi phí sang nhượng (phí, lệ phí trước bạ) 3.000.000 đồng; chi phí địa chính đo đạc kiểm tra 2.000.000 đồng, chi phí đi lại 7.566.000 đồng, những khoản này đã được làm rõ và có chứng cứ chứng minh tại hồ sơ. Tại phiên tòa phúc thẩm, chính ông H cũng thừa nhận ông đã nhận đủ số tiền cùng giá trị hàng hóa ông H1 bà T1 giao bằng số tiền 2,2 tỷ đồng giá trị đất như hợp đồng các bên đã ký kết ngày 22/9/2016. Tuy nhiên, ông H cho rằng đây chỉ là tiền ông vay. Ông có ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông H1 bà T1 3 thửa đất nhưng ông có quyền chuộc lại.
Như vậy, có đủ cơ sở xác định số tiền 653.450.000 đồng còn lại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phía ông H1 bà T1 đã thanh toán hết cho ông H theo các Phiếu giao nhận hàng hóa ngày 29/9/2016 trị giá 161.600.000 đồng, Phiếu giao nhận hàng ngày 03/10/2016 trị giá 178.500.000 đồng, Phiếu giao nhận hàng ngày 11/10/2016 trị giá 140.884.000 đồng và bị đơn trả thêm và thanh toán thay các khoản như bị đơn trình bày.
[4] Xét việc ông H chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông H1 bà T1 là tự nguyện, không bị ép buộc. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác minh, thu thập giá thị trường đất năm 2016, theo đó giá chuyển nhượng đất mặt đường nhựa khu vực ngã tư ĐX, xã ĐN, huyện B có giá giao động từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng/1m ngang tiếp giáp đường nhựa; loại đất ở nông thôn, không bao gồm giá trị tài sản trên đất. Vị trí nhà, đất của ông Huỳnh Long H sang nhượng cho ông H1 bà T1 cách ngã tư khoảng 200m cũng có giá chuyển nhượng như trên. Tổng 03 thửa đất ông H chuyển nhượng cho ông H1 bà T1 là 22m giáp đường nhựa sẽ có giá từ 1.100.000.000 đồng đến 1.540.000.000 đồng chưa tính giá trị tài sản trên đất. Như vậy, giá các bên chuyển nhượng cũng phù hợp với giá thực tế tại địa phương tại thời điểm chuyển nhượng, các bên đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; Sau đó, ông H1 bà T1 đã được đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định. Ông H cho rằng việc chuyển nhượng là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng thế chấp nhưng không có tài liệu gì chứng minh nên kháng cáo của ông H về nội dung này không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Qúa trình giải quyết vụ án các bên cũng thừa nhận tại thời điểm ký các hợp đồng và văn bản thỏa thuận không ai bị ép buộc
[5] Nguyên đơn cho rằng không có việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nên hợp đồng chỉ là giả tạo: Hội đồng xét xử thấy rằng, trong hợp đồng các bên đã lập (bản không được công chứng bút lục 240, 241) thể hiện có ngôi nhà gắn liền với lô đất và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao toàn bộ diện tích đất và nhà ở gắn liền với đất cho bên mua, sau đó ông H còng ký giấy mượn nhà của ông H1 bà T1 nên ý kiến này của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận.
[6] Đối với ý kiến của ông H cho rằng đã hoàn trả 300.000.000 đồng cho số tiền vay 2.200.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm ông H thừa nhận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có tiếp tục giao dịch mua bán phân bón. Căn cứ phiếu chứng từ giao dịch ngày 11/5/2017 thể hiện trị giá 69.400.000 đồng, phiếu giao hàng ngày 03/02/2018 số lượng 16 tấn, phiếu giao hàng ngày 03/06/2018 số lượng 16 tấn, nếu tính theo giá của bảng báo giá ông H cung cấp tại phiên tòa thì được số tiền khoảng 299.940.000 đồng (gần 300.000.000 đồng) là phù hợp với số tiền 300.000.000 đồng ông H chuyển cho bà T1 ngày 29/8/2018. Mặt khác, trong năm 2019, ông H cũng thừa nhận có nhận thêm khoảng 32 tấn phân bón theo các Phiếu ghi nhận hàng ngày 31/01/2019 số lượng 16 tấn (philip); Phiếu ghi nhận hàng ngày 19/4/2019 số lượng 16 tấn và đã thanh toán cho bà T1 theo các hóa đơn chứng từ thể hiện là 302.800.000 đồng. Như vậy, không có căn cứ xác định số tiền này liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng 3 thửa đất các bên đã ký kết. Trường hợp các bên có tranh chấp về khoản tiền này thì có quyền khởi kiện để giải quyết riêng.
[7] Đối với việc công chứng hợp đồng: Tại văn bản trình bày ý kiến của Văn phòng Công chứng B1 (nay là Văn phòng Công chứng H) khẳng định các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng H số 2975, 2976, 2977 giữa ông Huỳnh Long H với ông Trần Văn H1 cùng vợ là bà Nguyễn Thị T1 là phù hợp với các quy định của pháp luật. Cụ thể: Ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tại thời điểm giao dịch các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật, các bên tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, không bị nào lừa dối, bị ép buộc; tại thời điểm giao dịch, quyền sử dụng đất không bị ngăn chặn, không bị hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Vì vậy, các văn bản công chứng nêu trên đều có hiệu lực.
[8] Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H năm 2016 và đã được nhà nước ông nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đến tháng 7/2021, ông H1 bà T1 chuyển nhượng lại toàn bộ 3 thửa đất và tài sản gắn liền với đất cho ông B bà T cũng với giá 2.200.000.000 đồng. Ngày 21/7/2021 ông B bà T (thông qua ông Nguyễn Văn T2, bà Trần Thị T3) đặt cọc cho vợ chồng ông H1, bà T1 số tiền 500.000.000 đồng. Ngày 07/10/2021, vợ chồng ông H1, bà T1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B bà T. Ngày 14/10/2021, vợ chồng ông B bà T đã đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B, tỉnh Bình Phước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ông B bà T đã thanh toán cho ông H bà T1 số tiền 1.300.000.000 đồng, còn 900.000.000 đồng chưa thanh toán do ông H1 bà T1 chưa giao nhà, đất cho ông B bà T. Việc chuyển nhượng đất và tài sản trên đất giữa ông H1 bà T1 với ông B bà T là tự nguyện. Trước khi ông B bà T nhận chuyển nhượng đất của ông H1 bà T1 thì ông B trực tiếp đã đến xem xét tài sản, gặp ông H và được ông H xác nhận là tài sản của ông H1 bà T1 cho ông H mượn để ở và kinh doanh, có thể mua được. Phía ông H thừa nhận nội dung nhắn tin qua Zalo với ông T2 có nội dung phía ông T2 đã hỏi ý kiến ông H về nguồn gốc và giá trị sang nhượng, phía ông H cũng đồng ý và không phản đối gì.
Như vậy, thời điểm ông B bà T thoả thuận nhận chuyển nhượng các thửa đất số 103, 118, 109 của tài sản của ông H1 bà T1 thì tài sản này thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông H1 bà T1 và không có tranh chấp, nên việc chuyển nhượng là hợp pháp. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Huỳnh Long H về việc tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 bà T1 với ông B bà T cũng như yêu cầu huỷ đăng ký biến động trên các giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B đã xác nhận cho các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên trên là có căn cứ.
[9] Về yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu huỷ Hợp đồng mượn nhà ngày 29/9/2016 giữa ông H với vợ chồng ông H1 bà T1 và yêu cầu phản tố của bị đơn ông H1 bà T1 yêu cầu Tòa án buộc ông Huỳnh Long H trả lại toàn bộ nhà đất đã mượn thấy rằng: Theo hợp đồng mượn nhà lập ngày 29/9/2016 thể hiện ông H1 bà T1 cho ông H mượn lại đất và nhà ở nêu trên trong thời hạn 03 đến 05 năm. Ông H cho rằng các bên có ràng buộc về việc trong thời gian trên ông được chuộc lại theo như giá đã ghi trong hợp đồng và chịu lãi. Tuy nhiên, như nhận định trên, giữa ông H và vợ chồng ông H1 bà T1 có việc sang nhượng đất, các bên đã bàn giao tiền, ông H1 bà T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tại thời điểm chuyển nhượng ông H1 bà T1 cư trú tại tỉnh Lâm Đồng nên chưa có nhu cầu sử dụng và ông H chưa có nơi ở mới nên thống nhất cho ông H mượn lại nhà ở nêu trên trong thời gian 03 đến 05 năm. Trong hợp đồng có ghi nếu ông H có ý định chuộc lại thì sẽ cho chuộc, đây được xem như là quyền ưu tiền mua lại tài sản khi ông H1 có nhu cầu chuyển nhượng nhưng không có nội dung quy định ràng buộc nghĩa vụ ông H1 bà T1 không được chuyển nhượng cho người khác trong thời gian mượn nhà nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án thì hợp đồng mượn nhà nêu trên cũng đã hết thời hạn, phía ông H không đưa ra được tài liệu, chứng cứ thể hiện các hợp đồng đã ký kết là giả tạo nên không có cơ sở chấp nhận mà cần chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn buộc ông H giao trả nhà đã mượn như bản án sơ thẩm đã tuyên.
[10] Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn và đại diện của nguyên đơn cho rằng việc mua bán hàng hóa và chốt công nợ là giao dịch và hoạt động kinh doanh của nguyên đơn với doanh nghiệp là Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ H nên không phải là giao dịch với riêng vợ chồng ông H1 bà T1, Hội đồng xét xử thấy rằng: Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo hợp đồng thì bên chuyển nhượng là ông H còn bên nhận chuyển nhượng là ông H1 bà T1. Khi chốt nợ và thanh toán tiền sử dụng đất các bên có lúc ghi cá nhân ông H1 bà T1, lúc ghi Công ty H. Tuy nhiên, liên quan đến Công ty H chỉ là việc thanh toán. Quá trình thực hiện hợp đồng, các bên không tranh chấp gì liên quan đến việc thanh toán này. Hơn nữa theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Lâm Đồng đối với Công ty H thì Công ty H là loại hình công ty TNHH một thành viên do ông Trần Văn H1 vừa là chủ sở hữu vừa là giám đốc. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2020, Điều 74 quy định chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty; Điều 77 quy định chủ sở hữu công ty là cá nhân phải tách biệt chi tiêu của cá nhân và gia đình mình với chi tiêu của giám đốc công ty. Việc ông Trần Văn H1 là Giám đốc Công ty H nhưng lại không tách biệt chi tiêu, giao dịch dân sự của gia đình với giám đốc công ty là có dấu hiệu vi phạm luật Doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc thanh toán tiền chuyển nhượng là do các bên hoàn toàn tự nguyện, dấu hiệu vi phạm pháp luật Doanh nghiệp của ông H1 không ảnh hưởng đến quyền lợi của ông H nên vi phạm này của ông H1 không ảnh hưởng đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là các giao dịch dân sự) ông H đã ký kết với vợ chồng ông H1 bà T1. Vì vậy, phía nguyên đơn nên ra lý do trên để yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng 3 thửa đất trong vụ án này không được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[11] Từ những phân tích và nhận định nêu trên, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Long H, cần giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 01/02/2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước.
[12] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí tố tụng giải quyết vụ án là 10.000.000 đồng, quá trình giải quyết mỗi bên đã nộp tạm ứng trước 5.000.000 đồng. Do yêu cầu của ông H không được chấp nhận nên ông H phải chịu chi phí xem xét, thẩm định.
[13] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của ông H không được chấp nhận nên ông H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với các yêu cầu không được chấp nhận và án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố bị đơn được chấp nhận. Cụ thể, ông H phải chịu án phí đối với yêu cầu hủy 3 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký biến động), yêu cầu hủy hợp đồng mượn nhà và án phí đối với yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận.
Yêu cầu phản tố của ông H1 bà T1 được chấp nhận nên ông H1 bà T1 không phải chịu án phí.
[14] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Long H không được Hội đồng xét xử chấp nhận nên ông H phải chịu.
[15] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[16] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
[Nguồn: Bản án số 99/2023/DS-PT ngày 26/7/2023 của TÒA ÁN NHÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 99/2023/DS-PT
———–
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
