[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP Đ và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc nằm trong thời hạn luật định. Việc thụ lý kháng cáo, kháng nghị đúng quy định của pháp luật nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn về việc yêu cầu trả nợ theo hợp đồng tín dụng, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập về việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng tín dụng là thiếu xót. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án thì cấp sơ thẩm đã giải quyết cả hai quan hệ tranh chấp trên nên cấp phúc thẩm sẽ xác định lại quan hệ tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với thiếu xót trên, cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

Về pháp luật áp dụng giải quyết vụ án: Ngày 18/4/2014 Ngân hàng và ông Đoàn Trường G có ký hợp đồng tín dụng; ngày 16/01/2014, bà Bùi Thị Thanh B và ông Đoàn Trường G có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Ngân hàng có đơn khởi kiện về hợp đồng tín dụng, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Vì vậy pháp luật áp dụng để giải quyết vụ án là Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010.

[3]. Về hợp đồng tín dụng: Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định buộc ông G phải trả cho Ngân hàng S H tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 17/4/2024 là 2.620.674.130 đồng, trong đó nợ gốc là 777.733.883 đồng, nợ lãi trong hạn 429.190.847 đồng, nợ quá hạn 1.413.749.400 đồng và tuyên tiền lãi phát sinh trên số dư nợ gốc với lãi suất quá hạn là 17,145% kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (từ ngày 18/4/2024) cho đến khi ông G thanh toán xong. Sau khi xét xử không ai có kháng cáo về nội dung giải quyết hợp đồng tín dụng và việc cấp sơ thẩm quyết định như trên là đúng quy định nên tòa án cấp phúc thẩm không xem xét giải quyết và giữ nguyên nội dung giải quyết về hợp đồng tín dụng của Tòa án cấp sơ thẩm.

[4]. Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP Đ và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc thấy rằng:

[4.1]. Về tố tụng: Ngân hàng khởi kiện yêu cầu ông Đoàn Trường G trả khoản vay tín dụng theo Hợp đồng tín dụng ngày 18/4/2014, trường hợp không trả được nợ yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 21/4/2014 giữa ông G với Ngân hàng. Với nội dung khởi kiện nêu trên thì vụ án này các bên tranh chấp về hợp đồng tín dụng và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản. Quá trình giải quyết người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Vũ Văn H, bà Phạm Thị Thanh L có yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2014 giữa bà B với ông G và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 21/4/2014 vô hiệu. Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thế chấp ngày 21/4/2014 vô hiệu chỉ là yêu cầu phản bác đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không phải yêu cầu độc lập, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xác định yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu của ông H, bà L là yêu cầu độc lập là không đúng. Việc cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu độc lập đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B với ông G ngày 16/01/2014 vô hiệu là đúng và tuyên bố hợp đồng này vô hiệu nhưng không buộc ông G phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá gạch là không đúng. Nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc về sai xót trong việc xác định yêu cầu độc lập và án phí nêu trên là có căn cứ.

[4.2]. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2014 giữa bà Bùi Thị Thanh B với ông Đoàn Trường G chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 10(2)-2 tờ bản đồ số 52A: Đối với tài sản này là tài sản của bà B được nhận theo Bản án có hiệu lực của Tòa án. Hội đồng xét xử xét thấy: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập cung cấp Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 16/01/2013, giữa bà B (Bên A) với ông Đoàn Trường G (Bên B)(Bút lục 208), nội dung: “Bên A cho Bên B mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà B nêu trên để thuận tiện cho việc vay vốn ngân hàng, Bên A đồng ý sang tên sổ đỏ cho Bên B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 287536 ký ngày 16/01/2013 tại Văn phòng Công chứng Đ. Việc ký hợp đồng sang tên sổ đỏ nêu trên chỉ là hình thức Bên A cho Bên B mượn để đáp ứng điều kiện vay vốn ngân hàng, hoàn toàn không phải là chuyển nhượng vĩnh viễn quyền sử dụng đất và căn nhà trên thực tế. Thời gian Bên A cho Bên B mượn sổ đỏ là 03 năm. Bên B chỉ sử dụng tài sản trên để vay vốn ngân hàng số tiền 300.000.000 đồng cho Bên A. Bên A vay lại Bên B số tiền theo thỏa thuận là 300.000.000 đồng”. Việc ký thỏa thuận nêu trên được ông G thừa nhận (Bút lục 120). Như vậy, thực chất giữa bà B và ông G giao kết với nhau là hợp đồng vay tài sản, số tiền vay là 300.000.000 đồng, nhưng để đảm bảo cho số tiền vay trên, hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thể hiện là 300.000.000 đồng, không đúng với giá trị thực tế của tài sản chuyển nhượng, thấp hơn rất nhiều so với giá trị mà Ngân hàng đã thẩm định giá ngày 28/3/2014 là 1.299.320.000 đồng (Bút lục 12). Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng xong, thì bà B chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông G đi làm thủ tục vay vốn, bà B không được nhận số tiền nào từ ông G khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Ông G cũng biết thời điểm đó vợ chồng bà L, ông H đang sinh sống trên thửa đất trên (Bút lục 120) và từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến nay, nhà, đất vẫn do vợ chồng ông H, bà L quản lý, sử dụng mà không thể hiện việc giao cho ông G. Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, nhưng bản chất giao dịch giữa hai bên là hợp đồng vay tài sản. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản, nên đây là giao dịch giả tạo và là giao dịch dân sự vô hiệu. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này…”. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2014 giữa bà Bùi Thị Thanh B với ông Đoàn Trường G chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 10(2)-2 tờ bản đồ số 52A vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định.

Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do giả tạo, các bên không có việc thanh toán tiền chuyển nhượng đất, bàn giao tài sản nên không phát sinh hậu quả.

[4.3]. Về thủ tục thế chấp tài sản: Ngày 21/4/2014, Ngân hàng S H và ông G ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng số 536/HĐTC, quyển số 01/2014 tại Văn phòng Công chứng N (Nay là Văn phòng công chứng P). Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 10(2)-2, tờ bản đồ số 52A, diện tích 158,7m2 (Sử dụng riêng 38,9m2, sử dụng chung 119,8m2), địa chỉ: Tổ B, phường N, quận L, thành phố Hà Nội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 287536, vào sổ cấp giấy chứng nhận số 4155/QĐ-UBND/802 do Ủy ban nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/8/2010 đứng tên bà Bùi Thị Thanh B, đã được chỉnh lý: Chuyển nhượng cho ông G.

Ông G là người đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng việc đứng tên không hợp pháp do xác lập từ hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo, ông G không trực tiếp sử dụng đất, trên đất có tài sản là nhà 3 tầng kiên cố của ông H, bà L xây dựng từ năm 2010 và quản lý sử dụng đến nay, xác định là đất được bà B cho xây nhà kiên cố 3 tầng. Khi thế chấp thì Ngân hàng không tiến hành xem xét thẩm định, không xuất trình được tài liệu chứng minh có việc thẩm định và có ý kiến đồng ý thế chấp của bà B, bà L, ông H, Ngân hàng xác định có việc thẩm định nhưng không xuất trình được tài liệu chứng cứ chứng minh. Do vậy, trong trường hợp này Ngân hàng có lỗi trong việc nhận thế chấp là không xem xét thẩm định tài sản thế chấp làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bà B, ông H, bà L. Tuy nhiên, về ý chí của bà B đối với việc thế chấp của ông G với Ngân hàng, bà B xác định không biết việc ông G thế chấp đất vay vốn Ngân hàng với số tiền 900.000.000 đồng, văn bản thỏa thuận ngày 16/01/2014 bà B chỉ đồng ý chuyển nhượng đất ông G làm thủ tục vay vốn Ngân hàng với số tiền 300.000.000 đồng, nhưng ông G vay 900.000.000 đồng thế chấp tài sản là trái với ý chí của bà B như đã thỏa thuận và cũng không có căn cứ xác định bà B biết ông G vay 900.000.000 đồng thế chấp đất và đồng ý. Như vậy, về ý chí bà B không tự nguyện để ông G thế chấp đất vay tiền 900.000.000 đồng mà chỉ đồng ý để ông G thế chấp thửa đất trên vay vốn 300.000.000 đồng thể hiện rõ trong biên bản thỏa thuận ngày 16/01/2014 đó là “…Bên B (ông G) chỉ sử dụng tài sản trên để vay vốn ngân hàng số tiền 300.000.000 đồng” (BL 206). Nên cần xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là có hiệu lực và chỉ để đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay 300.000.000đồng của ông G với ngân hàng trong tổng số tiền mà ông G vay ngân hàng 900.000.000 đồng.

Ngoài ra Hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết giữa ông G với Ngân hàng S H, được đăng ký bảo đảm ngày 21/4/2014 nội dung thế chấp và đăng ký thế chấp chỉ đối với quyền sử dụng đất, không có tài sản trên đất nên xác định tài sản trên đất không thuộc tài sản thế chấp.

Tại khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm có quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chất tài sản trên đất đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nên Khi xử lý tài sản thế chấp trên, bà L, ông H được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với bà L, ông H được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

[5]. Từ những phân tích nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 21/4/2014 vô hiệu là không đúng pháp luật. Cần xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là có hiệu lực và tài sản thế chấp trên được bảo đảm cho khoản vay 300.000.000 đồng trong tổng số tiền vay 900.000.000 đồng giữa ngân hàng với ông G. Trường hợp các đương sự trả ngân hàng khoản tiền gốc 300.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh thì ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hàng thừa kế thứ nhất của bà B.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ngân hàng không tính được số tiền lãi trên số nợ 300.000.000 đồng trong tổng số nợ mà ông G phải trả nên cấp phúc thẩm sẽ tính theo tỷ lệ tương ứng với số nợ 300.000.000 đồng trong tổng số nợ gốc còn lại 777.733.883 đồng, tiền lãi của số tiền 300.000.000 đồng tương ứng là 710.888.500 đồng (làm tròn).

Do đó, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông H, bà L yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị Thanh B với ông Đoàn Trường G vô hiệu là có căn cứ được chấp nhận. Yêu cầu phản bác về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã ký kết giữa Ngân hàng TMCP Đ với ông Đoàn Trường G vô hiệu là không có căn cứ, không được chấp nhận.

[6]. Đối với khoản vay 300.000.000 đồng giữa bà B và ông G do các bên không yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết là đúng pháp luật. Sau này ông G có yêu cầu sẽ giải quyết bằng vụ án khác.

[7]. Từ những phân tích nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP Đ và chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc sửa bản án dân sự sơ thẩm như đã phân tích nêu trên.

[Nguồn: Bản án số: 126/2024/DS-PT ngày 1/10/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC]

Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 126/2024/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: