Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1.1.2026? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống tư vấn:

Ông Nguyễn Văn H, trú tại xã Bà Nà, thành phố Đà Nẵng, trình bày:

Gia đình tôi hiện đang sử dụng một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có đất ở và phần đất vườn, ao (đất nông nghiệp) nằm trong cùng thửa đất. Phần đất vườn, ao này có nguồn gốc gắn liền với đất ở và được sử dụng ổn định từ trước. Nay, do nhu cầu chỗ ở tăng lên nên gia đình tôi dự kiến làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây dựng nhà. Thời điểm dự kiến nộp hồ sơ là sau ngày 01/01/2026.

Xin hỏi, trường hợp đất vườn, ao (đất nông nghiệp) trong cùng thửa đất có đất ở như gia đình tôi thì khi chuyển sang đất ở từ ngày 01/01/2026 sẽ được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất như thế nào?

Trả lời:

Cảm ơn Quý Khách hàng đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (“FDVN”). Đối với yêu cầu tư vấn của Quý Khách hàng, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:

Đối với mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, Theo Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 30/01/2026 quy định, khi chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:

– 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên.

Như vậy, mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 01/01/2026 (đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu.

Ngoài ra, cần lưu ý, việc tính tiền sử dụng đất quy định nêu trên được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với trường hợp của Quý khách, nếu phần đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, có nguồn gốc gắn liền với đất ở và thuộc trường hợp được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, thì khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở sau ngày 01/01/2026, Quý khách có thể được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo mức thu ưu đãi quy định nêu trên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Quý khách.

Hoài Trang – Luật sư FDVN

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An