MỘT SỐ LƯU Ý KHI THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG

Nhu cầu vay vốn, thế chấp tài sản tại ngân hàng để thực hiện vay vốn ngày càng phổ biến. Hiện nay, có nhiều hình thức vay vốn tại ngân hàng, như vay thế chấp, vay tín chấp, vay trả góp, vay thấu chi. Trong đó, 2 hình thức vay vốn phổ biến nhất là vay tín chấp và vay thế chấp.

Vay thế chấp là hình thức cho vay truyền thống của nhiều ngân hàng, hình thức này cho phép bên vay đưa các tài sản của mình như bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bất động sản hình thành trong tương lai), động sản (ô tô, xe máy,…) để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

1. Điều kiện về chủ thể thực hiện vay vốn tại ngân hàng

Khi thực hiện vay vốn tại ngân hàng, ngân hàng (tổ chức tín dụng) xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện[1] như sau:

(i) Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

(ii) Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngày 28/06/2023, Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngày 23/08/2023) thì tổ chức tín dụng sẽ không được cho vay trong một số trường hợp nhất định. Do đó, khi xác định nhu cầu vay vốn, người vay vốn cũng cần xem xét như cầu của mình được sử dụng cho mục đích nào, nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì không được vay vốn:

– Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư.

– Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư và các giao dịch, hành vi khác mà pháp luật cấm.

– Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư.

– Để mua vàng miếng.

– Để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính tổ chức tín dụng cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

– Để trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), khoản cấp tín dụng tại tổ chức tín dụng khác, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: (i) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ; (ii) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

– Để gửi tiền.

(iii) Có phương án sử dụng vốn khả thi.

Phương án sử dụng vốn là tập hợp các thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng, trong đó phải có các thông tin: (a) Tổng nguồn vốn cần sử dụng, chi tiết các loại nguồn vốn trong tổng nguồn vốn cần sử dụng (trong đó có nguồn vốn cần vay tại tổ chức tín dụng); mục đích sử dụng vốn; thời gian sử dụng vốn; (b) Nguồn trả nợ của khách hàng; (c) Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở.

(iv) Có khả năng tài chính để trả nợ.

Khả năng tài chính là khả năng về vốn, tài sản, các nguồn tài chính hợp pháp khác của khách hàng. Thông thường, khi xác minh khả năng tài chính để trả nợ của cá nhân, tổ chức vay vốn, tổ chức tín dụng thường xem xét các tài sản mà người vay vốn có thể làm khoản bảo đảm cho khoản vay.

2. Số tiền vay so với giá trị tài sản đảm bảo

Theo Khoản 1 Điều 15 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, mức cho vay tối đa so với giá trị tài sản đảm bảo còn phụ thuộc vào tỷ lệ khấu trừ tối đa đối với tài sản bảo đảm và căn cứ theo Khoản 6 Điều 12 Thông tư 11/2021/TT-NHNN ngày 30/7/2021 thì tỷ lệ khấu trừ tối đa đối với tài sản bảo đảm là bất động sản được xác định là: 50% giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay đa số các tổ chức tín dụng vẫn áp dụng mức cho vay tối đa so với giá trị tài sản đảm bảo là 70% (Đối với tài sản là bất động sản, hầu hết ngân hàng đều sử dụng dịch vụ thẩm định giá từ các công ty hoạt động theo quy định của Bộ Tài chính) theo Quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng nhà nước mặc dù văn bản này đã hết hiệu lực. Có một số gói vay có thể lên đến 95% hoặc 100% giá trị của tài sản.

3. Giới hạn tổng số tiền trả nợ gốc và lãi mỗi tháng so với thu nhập của người vay là bao nhiêu?

Theo Khoản 4 Điều 18 Thông tư số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/09/2023 thì Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về thứ tự thu nợ gốc, lãi tiền vay, cụ thể:

+ Trả nợ gốc, lãi tiền vay theo kỳ hạn riêng;

+ Trả nợ gốc và lãi tiền vay trong cùng một kỳ hạn.

Đối với khoản nợ vay bị quá hạn trả nợ, tổ chức tín dụng thực hiện theo thứ tự nợ gốc thu trước, nợ lãi tiền vay thu sau. Đối với khoản nợ vay có một hoặc một số kỳ hạn trả nợ bị quá hạn, tổ chức tín dụng thực hiện thu nợ theo thứ tự thu nợ gốc đã quá hạn, thu nợ lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả, thu nợ gốc đến hạn, thu nợ lãi trên nợ gốc mà đến hạn chưa trả

Thông thường, để đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng, ngân hàng sẽ duyệt hạn mức vay sao cho tổng số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng của khách hàng sẽ không vượt quá 50% thu nhập

4. Lãi suất vay của các ngân hàng

Căn cứ Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng:

1. Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay theo cung cầu vốn thị trường, nhu cầu vay vốn và mức độ tín nhiệm của khách hàng, trừ trường hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có quy định về lãi suất cho vay tối đa tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, mức lãi suất khi vay thế chấp tại các tổ chức tín dụng được dựa trên thoả thuận giữa khách hàng và tổ chức tín dụng theo cung cầu vốn thị trường, nhu cầu vay vốn và mức độ tín nhiệm của khách hàng, trừ các trường hợp đối với Khoản 2 Điều 13 Thông tư số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023

2. Trường hợp khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh, tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhưng không vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định trong từng thời kỳ nhằm đáp ứng một số nhu cầu vốn:

a) Phục vụ lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;

b) Thực hiện phương án kinh doanh hàng xuất khẩu theo quy định của Luật Thương mại và các văn bản hướng dẫn Luật Thương mại;

c) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa và quy định của Chính phủ về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa;

d) Phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ;

đ) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao thuộc Danh mục công nghệ cao ưu tiên đầu tư phát triển được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, doanh nghiệp công nghệ cao theo quy định của Luật Công nghệ cao và các văn bản hướng dẫn Luật Công nghệ cao.

Trong các trường hợp trên, nếu khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh thì thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam sẽ không được vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định trong từng thời kỳ. Cụ thể, theo Điều 1 Quyết định số 1125/QĐ-NHNN của Thống đốc ngân hàng nhà nước ngày 16/6/2023, mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam như sau:

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (trừ Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô) áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 4,0%/năm.

– Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô áp dụng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng đồng Việt Nam là 5,0%/năm.

Hiện nay, các tổ chức tín dụng có rất nhiều gói vay với lãi suất, thời hạn thanh toán nợ gốc, tiền lãi ưu đãi. Tuỳ theo gói vay, thời hạn gian vay mà lãi suất sẽ khác nhau. Thời gian vay khi thế chấp bất động sản thông thường sẽ từ 5 đến 30 năm nên khách hàng có thể giảm bớt tiền lãi hàng tháng bằng cách tăng số tiền trả nợ gốc hàng tháng khi đã qua thời điểm phạt phí trả trước hạn hoặc kéo dàu thời gian vay để giảm bớt áp lực tài chính.

5. Vấn đề cần lưu ý khi không trả khoản vay đúng hạn

5.1. Mức lãi, phạt khi nợ quá hạn

Căn cứ Khoản 4 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN

“4. Khi đến hạn thanh toán mà khách hàng không trả hoặc trả không đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận, thì khách hàng phải trả lãi tiền vay như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất cho vay đã thỏa thuận tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả;

b) Trường hợp khách hàng không trả đúng hạn tiền lãi theo quy định tại điểm a khoản này, thì phải trả lãi chậm trả theo mức lãi suất do tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận nhưng không vượt quá 10%/năm tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả;

c) Trường hợp khoản nợ vay bị chuyển nợ quá hạn, thì khách hàng phải trả lãi trên dư nợ gốc bị quá hạn tương ứng với thời gian chậm trả, lãi suất áp dụng không vượt quá 150% lãi suất cho vay trong hạn tại thời điểm chuyển nợ quá hạn”

Còn trường hợp áp dụng lãi suất cho vay điều chỉnh, tổ chức tín dụng và khách hàng phải thỏa thuận nguyên tắc và các yếu tố để xác định lãi suất điều chỉnh, thời điểm điều chỉnh lãi suất cho vay. Trường hợp căn cứ các yếu tố để xác định lãi suất điều chỉnh dẫn đến có nhiều mức lãi suất cho vay khác, thì tổ chức tín dụng áp dụng mức lãi suất cho vay thấp nhất (Theo Khoản 5 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN).

5.2. Có thể phải xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ

Theo Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định nguyên tắc chung khi xử lý tài sản bảo đảm:

“1. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan.

Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác và pháp luật có liên quan.

2. Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.

3. Trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.

4. Việc bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.”

Tại Điều 303, Điều 307 Bộ luật dân sự 2015 quy định về phương thức xử lý tài sản cấm cố, thế chấp và Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp như sau:

“Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

“Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.”

Theo đó, trong trường hợp người vay không trả được nợ (mất khả năng thanh toán) thì tài sản thế chấp cho khoản vay sẽ được xử lý bởi thoả thuận của hai bên. Trường hợp số tiền có được từ xử lý tài sản bảo đảm nhỏ hơn khoản vay thì phần khoản vay chưa thanh toán sẽ được xác định là khoản vay không có đảm bảo. Và để thu hồi khoản vay này, phía ngân hàng có thể yêu cầu bên vay phải bổ sung tài sản thế chấp, hoặc thực hiện yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ thanh toán bằng nhiều hình thức, biện pháp khác, trong đó có hình thức khởi kiện đến Toà án, yêu cầu bên vay phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

6. Đánh giá ưu điểm, nhược điểm khi vay thế chấp tại ngân hàng

Theo Thanh Trà – Công ty Luật FDVN