Ngày 1/1/2017, Tôi và bà B có xác lập hợp đồng mua bán nhà ở thuộc quyền sở hữu của bà B với giá 2 tỷ đồng (Đã hoàn tất thủ tục sang tên). Trong hợp đồng có điều khoản rằng bà B có thể chuộc lại ngôi nhà theo giá thị trường tại thời điểm chuộc lại. Tuy nhiên, không thỏa thuận trong thời hạn bao lâu. Ngày 19/05/2017, Tôi có xác lập hợp đồng vay tiền với Ông A. Hợp đồng thỏa thuận số tiền vay là 1 tỷ đồng, thời hạn thanh toán là 1 năm, kể từ ngày 19/05/2017. Bên cạnh đó có thỏa thuận “ trường hợp đến thời hạn thanh toán nhưng tôi không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì phải chuyển nhượng căn nhà trên cho ông A để thay nghĩa vụ trả nợ. Đến nay, đã quá thời hạn thanh toán nhưng do việc kinh doanh không thuận lợi nên tôi chưa thanh toán hết toàn bộ số tiền trên cho ông A. Do đó, ông A buộc tôi phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng ngôi nhà cho ông A. Vậy trong trường hợp này, tôi có được quyền bán ngôi nhà để gán nợ cho ông A không? Nếu tôi bán nhà cho ông A để trả nợ thì sẽ dẫn đến hậu quả gì?
Dựa trên yêu cầu tư vấn của bạn, sau khi nghiên cứu các văn bản pháp luật Công ty TNHH MTV FDVN (FDVN) đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Thứ nhất, quy định pháp luật về chuộc lại tài sản đã bán
Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 Chuộc lại tài sản đã bán quy định:
“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo như bạn trình bày, giữa bạn và bà B xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, tại hợp đồng có thỏa thuận về điều kiện chuộc lại nhà đã bán tuy nhiên không xác định thời hạn chuộc nhà. Do đó, theo quy định trên thì khi không có thỏa thuận, thời hạn chuộc lại là 5 năm, kể từ thời điểm giao tài sản. Mặt khác, trong thời hạn 5 năm, bạn không được quyền xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể khác.
Thứ hai, quy định của pháp luật về hợp đồng vay tài sản
Căn cứ Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Căn cứ Điều 466 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên vay:
“1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.
- Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
- Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:
- a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;
- b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Giữa bạn và ông A có ký Hợp đồng vay tài sản và thỏa thuận dùng tài sản là ngôi nhà đã mua từ bà B để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, đối chiếu các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì pháp luật không cho phép các chủ thể tham gia quan hệ dân sự được lựa chọn biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự khác ngoài 9 biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 gồm: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lưu quyền sở hữu; Bảo lãnh; Tín chấp; Cầm giữ tài sản.
Đồng thời, căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015: “2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Do vậy khi bạn đã thỏa thuận về quyền chuộc lại nhà đã bán cho bà B, thì theo quy định nêu trên bạn không được quyền bán nhà đất này cho một chủ thể khác, trong trường hợp này là ông A.
Trong trường hợp này, ông A chỉ có thể kiện đòi bạn thanh toán số tiền vay và yêu cầu thanh toán khoản tiền lãi trong thời gian chậm trả nhưng không được quyền bạn ký hợp đồng mua bán ngôi nhà để gán nợ. Nếu trong thời gian chuộc lại tài sản đã bán, bạn vẫn tiến hành bán nhà cho ông A hay với bất kỳ một chủ thể khác mà không được sự đồng ý và thỏa thuận với bà B thì bạn sẽ chịu rủi ro và trách nhiệm đối với bà B.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của bạn trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng các ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho bạn.
Dương Hoài Thương – FDVN
