KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN SƠ THẨM VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

[1] Ngày 05/12/2016, ông Trương Đình P ký Hợp đồng thuê đất (không có công chứng, chứng thực) cho ông Nguyễn Thanh T (hành nghề sửa chữa ôtô) thuê diện tích đất khoảng 2.550m2 đến 3.000m2 thuộc một phần các thửa đất số 384, 384A, 384B, 384C (trong đó 3 thửa đất số 284, 384B và 384C đất đứng tên “hộ gia đình bà Lê Thị V, ông Trương Đình P”, thửa đất số 384A đứng tên “ông Võ Ngọc Ph”), trên đất có cây ăn trái và 02 gian nhà mới xây dựngxong; thời hạn thuê 60 tháng (từ 01/01/2017-31/12/2021); giá thuê 80.000.000đồng/năm, thanh toán 02 đợt (đợt 01 thanh toán 160.000.000đồng ngay sau khi ký hợp đồng, đợt 02 thanh toán hết số tiền 240.000.000 đồng còn lại vào ngày 01/12/2018). Ngay sau khi ký Hợp đồng ông T đã thanh toán tiền đợt 1 đủ 160.000.000 đồng, san ủi mặt bằng xây dựng các công trình Dịch vụ sửa chữa, kinh doanh xe ôtô; tuy nhiên, ngày 07/7/2017 bà Lê Thị V (vợ ông Trương Đình P) khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố Hợp đồng thuê đất ông T ký với ông P không được các thành viên trong hộ gia đình bà V và ông Võ Ngọc Phượng đồng ý là vô hiệu; yêu cầu ông T bồi thường thiệt hại tài sản trên đất do vợ chồng ông T sử dụng làm hư hỏng, mất mát.

[2] Ông Nguyễn Thanh T cho rằng đối với các thửa đất đứng tên hộ gia đình bà V thì trước khi ông T ký Hợp đồng thuê đất với ông P, các thành viên gia đình bà V đều đồng ý; riêng thửa đất 384A đứng tên ông Võ Ngọc Ph thì ông P và bà V cam đoan đã nhận chuyển nhượng thửa đất này của ông Ph nên ông T mới ký Hợp đồng (cam kết này có ghi trong Hợp đồng thuê đất) và bà V là người trực tiếp nhận tiền thuê. Nay bà V yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu thì ông T cũng đồng ý chấm dứt Hợp đồng, nhưng không đồng ý bồi thường cho bà V, đồng thời ông T có Đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án buộc bà V, ông P hoàn trả 160.000.000 đồng tiền thuê đất đã nhận và yêu cầu trả lãi theo quy định của pháp luật tính từ ngày 05/12/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm) và yêu cầu bồi thường các khoản thiệt hại gồm chi phí ông T bỏ ra xây dựng 2 gian nhà ở, Gara sửa chữa ô tô và đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với tổng số tiền theo ông T là 430.450.200 đồng.

[3] Xét thấy: (i). Việc bà V cho rằng không biết việc ông P (chồng bà V) cho ông T thuê đất là không phù hợp bởi lẽ: sau khi ký Hợp đồng thuê đất, ông T đưa máy móc vào san ủi mặt bằng, xây dựng các công trình Dịch vụ sửa chữa, kinh doanh xe ôtô trong suốt thời gian 07 tháng, nhà bà V ở liền kề diện tích đất cho ông T thuê và bà V chính là người đứng tên xin Giấy phép xây dựng để ông T tiến hành xây dựng và bà V còn thừa nhận có đóng góp xây dựng 5 gian nhà trên đất thuê (bút lục 122); (ii). Diện tích đất khoảng 2.550m2 đến 3.000m2 thuộc một phần 4 thửa đất số 384, 384A, 384B, 384C mà ông T ký Hợp đồng thuê đất với ông P

ngày 05/12/2016 có 3 thửa đất số 284, 384B và 384C đất đứng tên “hộ gia đình bà Lê Thị V, ông Trương Đình P” và thửa số 384A đứng tên “ông Võ Ngọc Ph”, nhưng khi ký Hợp đồng ông T không yêu cầu đầy đủ các thánh viên trong hộ gia đình bà V, ông P và ông Võ Ngọc Ph ký vào Hợp đồng. Hợp đồng thuê đất không được công chứng, chứng thực và ông T cũng không yêu cầu ông P (Bên cho thuê đất) làm thủ tục đăng ký việc cho thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 705 Bộ luật dân sự năm 2005; (iii). Như vậy, Hợp đồng thuê đất vô hiệu có lỗi của cả Bên cho thuê (vợ chồng ông P và bà V) và Bên thuê (ông T), nhưng Tòa án cấp phúc thẩm nhận định lỗi hoàn toàn thuộc về Bên cho thuê là không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ nêu trên và quy định của pháp luật.

[4] Đối với tài sản trên đất do mình đầu tư bị thiệt hại, ông T có yêu cầu phản tố (bl 549 – trang 8 Bản án phúc thẩm ghi) yêu cầu bồi thường chi phí ông T bỏ ra xây dựng 02 gian nhà ở, Gara sửa chữa ô tô và tiền đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại căn cứ Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 15/9/2017 (bút lục 60-62) và Biên bản định giá ngày 15/3/2018 (bút lục 68-70) để buộc ông P bồi thường 02 hầm rút trị giá 9.000.000 đồng; 02 cầu rửa xe trị giá 25.000.000 đồng; chi phí đổ đá diện tích 2.594,9m2 bãi đậu xe 57.000.000 đồng; nhà kho diện tích xây dựng 30,5m2, trị giá 25.117.000 đồng; Gara để xe ôtô diện tích 208,6m2, giá 95.960.000 đồng; 05 gian nhà xây cấp 4 diện tích 230,6m2 chưa tô, hai bên thống nhất tính cho bị đơn giá 45.000.000 đồng, là vượt quá yêu cầu phản tố của ông T, vi phạm Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[5] Ông P trình bày sau ngày 16/01/2019, ông T tháo dỡ Nhà kho diện tích 30,5m2 và Gara xe diện tích 208,6m2 chuyển đến đường 30/4, Khối 3, phường Ea Tam, thành phố B lắp ghép lại để tiếp tục sử dụng. Tại Biên bản xem xét tại chỗ ngày 04/6/2021 do Viện kiểm sát nhân dân thành phố B thực hiện ghi nhận “Nhà kho diện tích 30,5m2 hiện tại không còn trên đất; Gara xe diện tích 208,6m2 hiện tại không còn”. Tại Biên bản làm việc ngày 04/6/2021 với Viện kiểm sát nhân dân thành phố B, ông T và vợ là bà L thừa nhận Nhà xưởng và nhà kho diện tích 30,5m2 là tài sản của Ông Bà, Ông Bà đã tháo dỡ mang về. Như vậy, trước thời điểm xét xử sơ thẩm và phúc thẩm thì vợ chồng ông T đã tháo dỡ Nhà kho và Gara ôtô chuyển đi nơi khác, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm vẫn buộc ông P bồi thường 02 tài sản này cho vợ chồng ông T là không đúng.

[6] Từ các tài liệu, chứng cứ dẫn chứng được phân tích tại các mục nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 76/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 15/6/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ nên chấp nhận để hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 34/2021/DSPT ngày 02/02/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk để xét xử phúc thẩm lại.

Quyết định GĐT: 85/2021/DS-GĐT

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An