KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN SƠ THẨM VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CÓ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

[1]. Ngân hàng ĐT – Chi nhánh Sài Gòn (viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại và Dịch vụ HG (viết tắt là Công ty HG) ký Hợp đồng tín dụng số 056/2011/HĐ ngày 05/5/2011 theo đó Ngân hàng cho bên vay, vay thường xuyên theo mức dư nợ tín dụng và bảo lãnh tối đa với số tiền là 8.000.000.000 đồng và kèm theo Phụ lục hợp đồng tín dụng số 057/2012/HĐ ngày 17/5/2012 và Phụ lục hợp đồng tín dụng số 077a/2012/HĐ ngày 05/7/2012 gia hạn thời gian hạn mức tín dụng đến hết ngày 05/10/2012. Tổng số tiền mà Công ty HG nợ Ngân hàng tính đến ngày 01/10/2018 là 15.201.025.569 đồng, trong đó tiền gốc là 8.532.710.000 đồng và tiền lãi trong hạn, quá hạn là 6.668.315.569 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng buộc Công ty HG trả số tiền gốc và tiền lãi nêu trên theo hợp đồng tín dụng, là có căn cứ.

[2]. Để đảm bảo khoản vay nêu trên, Công ty HG được ông Khưu Văn Y và bà Trần Thị H4 bảo lãnh thế chấp diện tích 2.691m2 đất thuộc thửa 116, tờ bản đồ số 30 tọa lạc tại xã HD, huyện TT, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 057/2011/HĐ ngày 06/5/2011 và ông Trần QB Q, bà Trần Thị Ánh N bảo lãnh thế chấp diện tích 3.700m2 đất thuộc thửa 209, tờ bản đồ số 03 tọa lạc tại xã HL, huyện TN, tỉnh Đồng Nai theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 058/2011/HĐ ngày 06/5/2011.

[3]. Theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 058/2011/HĐ ngày 06/5/2011 thì ông Q , bà N thế chấp với Ngân hàng thửa đất số 209 nêu trên để bảo lãnh cho Công ty HG vay vốn. Tuy nhiên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01419 QSDĐ/1022/QĐUBH ngày 21/7/1997 thể hiện là đất cấp cho hộ Trần QBQ. Tòa án cấp sơ thẩm đã xác minh tại Công văn số 2753/UBND-KT ngày 12/7/2018 của Ủy ban nhân dân huyện TN cũng xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 209 ngày 21/7/1997 là cấp cho hộ ông Trần QBQ. Tại Công văn số 138/CAH(QLHC) ngày 12/4/2022 của Công an huyện TN, tỉnh Đồng Nai thì thời điểm từ năm 1994 đến năm 2005 hộ gia đình ông Trần QT có 10 nhân khẩu, gồm: ông Trần QT (chủ hộ), Nguyễn Thị BH (vợ), Trần QB Q (con), Trần QB T4 (con), Trần QB N4 (con), Trần QB T5 (con), Trần QB T6 (con), Trần QB C2 (con), Trần QB Đ1 (con) và Trần QB T7 (con). Như vậy, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997, hộ ông Q có 10 thành viên. Do đó, có căn cứ xác định thửa đất số 209 là tài sản chung của hộ gia đình ông Q theo quy định tại Điều 106 Bộ luật dân sự 2005.

[4]. Việc ông Q, bà N ký Hợp đồng thế chấp bất động sản ngày 06/5/2011 đối với thửa đất số 209 là tài sản chung của hộ gia đình mà không có sự tham gia, đồng ý hay ủy quyền của các thành viên khác là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005.

[5]. Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất, nên cần xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng đất của ông Q đã thế chấp đúng quy định nên ông Q phải chịu trách nhiệm của mình đối với phần giao dịch có hiệu lực. Do đó, Hợp đồng thế chấp bất động sản đối với thửa đất số 209 có hiệu lực đối với phần thế chấp của ông Q và vô hiệu phần còn lại đối với quyền sử dụng đất của các thành viên khác theo quy định tại Điều 135 Bộ luật dân sự năm 2005.

[6]. Khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ nào khác, Tòa án căn cứ khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-Cp ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Điều 15 Luật Đất đai 2003, Điều 135, Điều 216, khoản 1 Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 để xác định Hợp đồng thế chấp bất động sản số 058/2011/HĐ ngày 06/5/2011 giữa ông Q, bà N với Ngân hàng đối với thửa đất số 209 vô hiệu một phần theo quy định của pháp luật.

QUYẾT ĐỊNH SỐ: 10/2022/KDTM-PT

…………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An