KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN SƠ THẨM, BẢN ÁN PHÚC THẨM VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

[1] Ngày 08/02/2010, ông Đặng Hữu H1, Bà Phạm Thị H ký Hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi H, bà Bùi Thị Tú T diện tích đất 120m2 tại thửa 146, tờ bản đồ D5-I-A-b, trên thửa đất có nhà số 25 Lê Trung K, phường 1, thành phố T, tỉnh Phú Yên, giá 580.000.000đ (giá trong hợp đồng chuyền nhượng 300.000.000đ) (Bl 445). Hợp đồng chuyển nhượng được UBND phường 1, thành phố T chứng thực. Ông H và bà T đã được UBND thành phố T, tỉnh Phú Yên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 810989 ngày 09/12/2012. Ngày 10/8/2010, Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Phú Yên ra Quyết định số 26/2010/QĐ-CNTT ngày 10/8/2010 tuyên bố ông Đặng Hữu H1 bị mất năng lực hành vi dân sự từ ngày 07/5/2010. Theo đại diện của UBND phường 1 thành phố T xác định quá trình thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa vợ chồng ông Hbà T với vợ chồng H1, bà H UBND phường 1, thành phố T đã thực hiện đầy đủ, đúng trình tự thủ tục chứng thực; bà A và những người con khác của ông H1, bà H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh ông H1 không còn minh mẫn cũng như việc chứng thực của UBND phường 1 là không đúng trình tự thủ tục của pháp luật.

Vì vậy, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/02/2010 giữa ông Đặng Văn H1, Bà Phạm Thị H với ông Lưu Hoàng Phi H, bà Bùi Thị Tú T là hợp pháp và đúng pháp luật.

[2] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 648195 do UBND thành phố T cấp ngày 31/7/2009 thể hiện chủ sử dụng thửa đất 146, tờ bản đồ D5-I-A-b tại 25 Lê Trung K, Phường 1 thành phố T, tỉnh Phú Yên có diện tích đất 120m2 là của ông Đặng Hữu H1 và Bà Phạm Thị H (Bl 360); theo đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15/5/2008 thì thửa đất nêu trên do ông H1, bà H nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Cố vào ngày 20/7/1970, việc chuyển nhượng này có lập Giấy bán đoạn nhà được chính quyền xác nhận cùng ngày (Bl 435, 437); theo Giấy bán đoạn nhà ngày 20/7/1970 thì ông H1, bà H nhận chuyển nhượng nhà trên đất có diện tích chiều ngang 06 thước và chiều dài 20 thước; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/02/2010 thì ông H1, bà H chuyển nhượng cho ông H bà T thửa 146, tờ bản đồ D5-I-A-b tại 25 Lê Trung K, Phường 1, thành phố T, tỉnh Phú Yên có diện tích đất được cấp là 120m2. Quá trình giải quyết vụ án, bà H và ông H bà T thừa nhận giá trị nhận chuyển nhượng thực tế là 580.000.000đ, đã trả 311.000.000đ, còn lại 269.000.000đ. Theo bà H khai thì các bên chỉ chuyển nhượng diện tích đất 120m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H bà T khai các bên thỏa thuận chuyển nhượng170,3m2 với giá tiền 580.000.000đ chứ không phải bán 120m2 nhưng vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H ghi diện tích 120m2, nên hai bên chỉ lập hợp đồng mua bán đúng với diện tích 120m2 được giao theo giấy chứng nhận.

Theo kết quả đo đạc ngày 22/9/2017, của Công ty TNHH khảo sát đo đạc Phú Yên và đối chiếu với hồ sơ kỷ thuật thửa đất lập năm 1996 thì diện tích đất thực tế thừa ra so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 648195 do UBND thành phố T cấp ngày 31/7/2009 thửa đất 146, tờ bản đồ D5-I-A-b tại 25 Lê Trung K, Phường 1 thành phố T, tỉnh Phú Yên của ông Đặng Hữu H1, Bà Phạm Thị H là 50,3 m2, bao gồm: ở phía đông khu đất nơi tiếp giáp với đường Lê Trung K là 12,22m2 và ở phía tây khu đất nơi tiếp giáp với nhà ông Nguyễn Văn Hiệp là 38,08m2; diện tích đất thừa ra này chưa được cấp giấy chúng nhận. Tại Công văn giải đáp nghiệp vụ số 16/199/KHXX ngày 1/2/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, tại mục 9 về Dân sự, phần III, hướng dẫn: Khi giải quyết tranh chấp đất…“ Trong trường hợp diện tích thực tế rộng hơn hoặc nhỏ hơn diện tích có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo sổ địa chính thì diện tích đất theo thực tế theo đúng mốc và chỉ giới giao đất thì Tòa án giải quyết theo thực tế của đất đó”. Theo Ủy ban nhân dân thành phố T thì phần đất thừa ra trong quá trình sử dụng là 50,3 m2 nếu không có tranh chấp, đương sự có yêu cầu và đóng thuế theo quy định thì đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ vụ án thể hiện Tòa án cấp sơ, phúc thẩm chưa xác minh làm rõ nguồn gốc diện tích đất 50,3 m2 có nằm trong sổ địa chính của phường không?; quá trình sử dụng diện tích đất này và làm rõ vị trí ranh giới mốc giới đất có thay đổi hoặc tranh chấp với ai không ?; kể từ khi ông H1, bà H nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Cố đến nay có thay đổi hay không; để từ đó công nhận hoặc không công nhận theo diện tích đất thực tế cho người nhận chuyển nhượng đất hoặc giao đất cho bà H và các con như quyết định Bản án sơ thẩm. Trong khi chưa làm rõ những vấn đề trên, Tòa án sơ thẩm đã quyết định giao phần diện tích đất 50,3 m2 cho bà H và các con bà H là không có căn cứ và không đúng pháp luật. Mặt khác, bản án sơ thẩm tuyên giao phần diện tích 16,6 m2 cho bà H và các con bà H là lối đi vào phần diện tích phía sau (50,3 m2) nhưng không có sơ đồ bản vẽ ghi chiều rộng cụ thể lối đi. Đồng thời chưa xác định trên phần diện tích 16,6 m2 này có tài sản gì trên đất (tường nhà, vật kiến trúc) hay không là thiếu sót và không đúng pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp các bên đương sự.

[3] Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H bà T thì ông H1 chưa chết nên chị Đặng Thị Kim A không có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi Tòa án thành phố T có Quyết định ông H1 mất năng lực hành vi dân sự kể từ ngày 07/5/2010; ngày 04/12/2010, ông H1 chết. Bà H, anh B, chị M, chị Th, anh T (vợ và các con ông H1) đều thống nhất cử bà A là người đại diện cho ông H1 và là người thừa kế quyền nghĩa vụ của ông H1. Do đó, bà A có quyền khởi kiện theo quy định tại Điều 30 Bộ luật dân sự năm 2005. Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng pháp luật.

Quyết định số 04/2022/GĐT-DS

—————-

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An