KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN SƠ THẨM, BẢN ÁN PHÚC THẨM VỤ ÁN TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngày 10/12/2016, Công ty T1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 271, tờ bản đồ số 37 tại địa chỉ: Pasteur, Phường K12, thành phố K6, tỉnh Lâm Đồng cho ông Nguyễn Việt A1 và bà Nguyễn Quỳnh C. Hợp đồng được công chứng chứng thực cùng ngày với giá chuyến nhượng là 10.000.000.000 đồng và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố K6, tỉnh Lâm Đồng đăng ký biến động sang tên cho ông A1 và bà C ngày 16/12/2016.

Ngày 12/01/2017, ông A1 và bà C lập hợp đồng chuyển nhượng lại tài sản nêu trên cho Công ty T1 với giá chuyển nhượng cũng là 10.000.000.000 đồng. Hợp đồng được Công chứng tại Văn phòng công chứng T4. Ngày 20/01/2017, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố K6, tỉnh Lâm Đồng đăng ký biến động sang tên lại cho Công ty T1 được sở hữu và sử dụng tài sản nêu trên. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông A1, bà C với Công ty T1 đã hoàn tất nên Công ty T1 là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên.

Ngày 24/01/2017, Công ty T1 lập hợp đồng công chứng thế chấp tài sản trên cho Ngân hàng TMCP Q1 – Chi nhánh Lâm Đồng. Ngày 25/01/2017, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng chứng nhận việc đăng ký thế chấp. Việc thế chấp được thực hiện đúng quy định pháp luật nên phát sinh hiệu lực đối với các bên tham gia giao dịch.

Ngày 26/01/2017, giữa ông Nguyễn Việt A1 và bà Nguyễn Quỳnh C lập thỏa thuận: “Bên bán đã làm Hợp đồng công chứng mua bán biệt thự số 18 Pasteur, Phường K12, thành phố K6 cho bên mua nhưng chưa nhận số tiền 40.000.000.000 đồng (bốn mươi tỷ đồng). Bên mua cam kết sẽ thanh toán hết số tiền trên trước thời hạn 6 thảng (trước ngày 30/7/2017). Nếu không sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Thỏa thuận này xác nhận lại nội dung chuyển nhượng nhà đất và cam kết trách nhiệm thanh toán tiền của người nhận chuvển nhượng. Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và thỏa thuận ngày 26/01/2017 nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông A1, bà C với Công ty T1 đã hoàn tất, chỉ còn tranh chấp về số tiền thanh toán nên đã buộc Công ty T1 trả cho ông A1, bà C 40 tỷ đồng và tiền lãi chậm thanh toán là có căn cứ.

Đối với Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số 271, tờ bản đồ sổ 37 (D93 -1- B), tọa lạc tại đường Pastuer, Phường K12, thành phổ Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng giữa Công ty TNHH T1 với bà Nguyễn Thị Thanh A2 được Văn phòng Công chứng V1 công chứng số 3760 quyển số 66-TP/CC-SCC/HDGD ngày 19/7/2018 thì: Tại thời điểm chuyển nhượng, do Công ty T1 đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Q1 – Chi nhánh Lâm Đồng nhưng đến hạn trả nợ Công ty T1 không có khả năng thanh toán nên Công ty T1 đã chuyển giao tài sản thế chấp cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Q1 (viết tắt là MBAMC) để xử lý, thu hồi nợ xấu theo quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Công ty T1 tự nguvện bàn giao tài sản thế chấp nêu trên cho MBAMC và thống nhất ủy quyền cho MBAMC bán nhà đất trên. Trên thực tế, Ngân hàng thống nhất để Công ty T1 đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho bà A2 và bà A2 chuyển trả 15,4 tỷ thanh toán nợ cho Công ty T1 tại Ngân hàng và sau đó Ngân hàng đã chuyển giao nhà đất cho bà A2 quản lý sử, dụng từ ngày 19/7/2018. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty T1 với bà Nguyễn Thị Thanh A2 được xác lập sau khi Tòa án thành phố K6 thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất trên giữa ông A1, bà C với Công ty T1; trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhiều lần có văn bản gửi tới các cơ quan chức năng thông báo về việc tranh chấp nhà đất trên; ngày 15/8/2018 Tòa án nhân dân thành phố K6 ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09 về việc cấm dịch chuyển về quyền tài sản đối với nhà đất tranh chấp. Như vậy, việc Công ty T1 chuyển nhượng nhà đất cho bà A2 trong khi đang có tranh chấp và đã bị cấm dịch chuyển là không đúng pháp luật, nên bà A2 không được xem là người thứ ba nhận chuyển nhượng ngay tình được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 như Tòa án cấp phúc thẩm nhận định là có căn cứ.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Công ty T1 với bà A2 là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định cần giao nhà đất cho công ty T1 quản lý để đảm bảo thi hành án đối với quyền lợi của ông A1, bà C, còn quyền lợi của bà A2 lại không được giải quyết trong khi bà A2 đã bỏ ra số tiền 15,4 tỷ đồng mua nhà đất từ Công ty T1 thông qua Ngân hàng Q1. Trường hợp này, Tòa án buộc phải giải quyết quyền lợi của bà A2 trong cùng vụ án mới đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên theo tinh thần Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà A2 không có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên đã tách ra giải quyết bằng vụ án khác là không đúng nội dung điều luật đã quy định và không đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia.

QUYẾT ĐỊNH SỐ: 01/2022/DS-GĐT

—————

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An