KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN PHÚC THẨM VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐÒI NHÀ ĐẤT CHO MƯỢN VÀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG:

Các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện:

[1] Ngày 31/5/2017 Văn phòng Công chứng Đại An công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung vợ chồng ông Đặng Hồng Lam và bà Lê Thị L chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị H quyền sử dụng thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 địa chỉ phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk mà ông Lam, bà L đã được UBND thành phố B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BN 509534 ngày 12/8/2013 (bút lục 114), với giá ghi trong Hợp đồng là 100.000.000 đồng nhưng bà L khai giá mua bán thực là 500.000.000 đồng (bút lục 59). Ngày 20/6/2017, bà Hoàng Thị H được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố B chỉnh lý sang tên tại trang sau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BN 509534 (bút lục 13). Các đương sự trong vụ án đều thừa nhận căn nhà trên thửa đất số 143 được xây dựng từ khoảng tháng 6 đến cuối năm 2017, đến ngày 26/01/2018 UBND phường T xác nhận bà H là chủ sở hữu căn nhà xây dựng trên đất. Ngày 03/4/2018, tại Văn phòng công chứng Đắk Lắk ông Lưu Văn D ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS mượn nhà đất tại địa chỉ X của bà H mục đích để ở với thời hạn 10 năm (bút lục 210).

[2] Ông D trình bày ông D dùng tiền bán nhà đất của ông D tại V cho vợ chồng ông Võ Đình C, bà Hoàng Thị Huệ (theo trình bày của bà Huệ thì giá mua bán là 920.000.000 đồng, sau khi trả 450.000.000 đồng để giải chấp lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông D đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu về và làm thủ tục mua bán thì vợ chồng bà Huệ trả tiếp số tiền còn lại 470.000.000 đồng cho ông D) để góp cùng bà H mua đất của vợ chồng bà Lê Thị L. Sau khi mua chung đất ông D còn bỏ tiền mua vật tư xây dựng nhà, được các Chủ cửa hàng vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất Khánh Linh (địa chỉ 158 đường Giải Phóng, thành phố B), Chủ Trung tâm phân phối và lắp đặt Trung Phát (địa chỉ: Km09, quốc lộ 14, xã Hòa Khánh, thành phố B) xác nhận. Tại Bản tự khai ngày 28/10/2019, bà Lê Thị L trình bày ông D đi cùng bà H đến thỏa thuận mua đất của vợ chồng bà L, nhưng người đưa tiền cọc 10.000.000 đồng là bà H; số tiền còn lại 490.000.000 đồng bà H giao cho vợ chồng bà L ngay sau khi hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng ngày 31/5/2017 tại Phòng công chứng (bút lục 59).

[3] Bà H trình bày toàn bộ tiền mua đất và tiền xây dựng nhà là tiền của bà H với việc xuất trình chứng cứ là: (i). 02 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng) giữa bên thế chấp là bà H với bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Đắk Lắk – Phòng giao dịch Tân L {Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 07/3/2014 bà H thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 117, tờ bản đồ số 2, diện tích 96,8m2, địa chỉ phường Tân Thanh, thành phố B đứng tên bà H để bảo đảm khoản vay 150.000.000 đồng; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 11/10/2017 bà H thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 địa chỉ phường T, thành phố B để bảo đảm khoản vay 500.000.000 đồng}; (ii). Các Bản sao kê tài khoản do Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Đắk Lắk cấp, chứng nhận số dư tài khoản của bà H tại Ngân hàng vào ngày 11/4/2017 là 300.000.000 đồng, vào ngày 11/5/2017 là 301.075.000 đồng và vào ngày 19/6/2017 là 0 đồng.

Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy:

[4] Bà H (đứng tên chủ sở hữu, sử dụng nhà đất tại địa chỉ X, phường T, thành phố B) xuất trình Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS mà ông D ký với bà H ngày 03/4/2018 và cho rằng ông D vi phạm hợp đồng nên yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông D trả lại nhà đất; trong khi đó, ông D có yêu cầu phản tố cho rằng ông D góp tiền cùng bà H nhận chuyển nhượng đất và xây dựng nhà nên yêu cầu Tòa án công nhận nhà đất là tài sản chung của ông D và bà H; như vậy, cần xác định quan hệ có tranh chấp cần giải quyết trong vụ án là “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản” mới đúng, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là chưa đúng nên cấp giám đốc thẩm sửa lại.

[5] Bà H trình bày toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền xây dựng nhà là tiền của bà H, ngày 03/4/2018 ông D ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS (có công chứng) mượn nhà đất của bà H để ở với thời hạn 10 năm, nhưng ông Duyên vi phạm Hợp đồng (không đóng tiền điện, đưa người về ở gây mất trật tự trị an) và hiện nay ông D phạm tội “Tổ chức đánh bạc” và “Đánh bạc” bị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xử phạt 06 năm tù và bà H cần tiền muốn bán nhà nên yêu cầu ông D trả nhà trước hạn. Xét, ngày 20/6/2017 mình bà H (được chỉnh lý) đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 143 và ngày 26/01/2018 UBND phường T xác nhận quyền sở hữu căn nhà mới xây dựng trên đất cho bà H. Bà Lê Thị L (người chuyển nhượng thửa đất số 143) xác nhận ông D có đi cùng bà H đến thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng bà L, nhưng người trả tiền cọc 10.000.000 đồng là bà H và bà H cũng là người trả số tiền 490.000.000 đồng còn lại cho vợ chồng bà L ngay sau khi hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng. Bà H còn xuất trình Bản sao kê do Ngân hàng cấp, chứng nhận trước thời điểm nhận chuyển nhượng đất thì bà H có số dư tài khoản 300 triệu đồng đã rút ngay sau đó và sau khi nhận chuyển nhượng đất của bà L thì bà H thế chấp thửa đất vừa nhận chuyển nhượng vay Ngân hàng 500.000.000 đồng. Xét, ông D và bà H không phải là vợ chồng, nhà đất do bà H đứng tên và ngày 03/4/2018 ông D còn ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS mượn nhà đất của bà H để ở, bà H không thừa nhận có việc ông D “hùn vốn” cùng bà H nhận chuyển nhượng đất và xây dựng nhà; do đó, việc ông D có đơn phản tố yêu cầu Tòa án xác định nhà đất là tài sản chung của ông D và bà H thì ông D phải xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh ông D “hùn vốn” với bà H để nhận chuyển nhượng đất và xây dựng nhà, nhưng ông D không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông D, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H để buộc ông D trả nhà đất cho bà H là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định bà H và ông D có quan hệ tình cảm và chung sống như vợ chồng; bà H không chứng minh được nguồn gốc tiền nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Lam, bà L và tiền xây dựng nhà X nên xác định nhà đất tại X là tài sản chung của ông D và bà H là nhận định chủ quan, không có căn cứ pháp lý; mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố nhà đất tại X là tài sản chung của ông D và bà H nhưng không phân định tỷ lệ sở hữu là không thể thi hành án và sẽ dẫn đến tranh chấp tiếp tục nảy sinh giữa ông D và bà H.

[6] Tại Biên bản ghi lời khai ngày 21/01/2021, ông Lê L (người nhận thầu thi công nhà X) khai bà H là người ký hợp đồng xây dựng nhà với ông L, ông D là người đứng trông coi công trình, mỗi lần ông L cần ứng tiền thì báo cho ông D, có lúc ông L nhận tiền do bà H giao, có lúc nhận tiền do ông D giao (bút lục 204); tại Bản tự khai ngày 28/10/2019, bà Trần Thị Kim O (người bán gạch men) trình bày bà H và ông D cùng đến cửa hàng chọn gạch men và cùng thanh toán tiền (bút lục 58) và bà Hoàng Thị Lan (chủ cửa hàng nội thất Khánh Linh) xác nhận khoảng tháng 6/2017 có bán vật liệu xây dựng cho ông Lưu Văn D tại địa chỉ X.

[7] Từ mục [6] nêu trên, cấp giám đốc thẩm xét có cơ sở xác định ít nhiều ông D có bỏ tiền của ông D để trả tiền vật liệu và tiền công thợ khi xây dựng nhà X, nhưng ông D chỉ phản tố yêu cầu Tòa án xác định nhà đất tại X là tài sản chung của ông D với bà H mà chưa yêu cầu Tòa án xem xét buộc bà H hoàn trả ông D số tiền ông D đã trả khi mua vật tư và tiền công thợ khi xây dựng nhà; trong khi ông D không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh “hùn vốn” cùng bà H nhận chuyển nhượng đất và xây dựng nhà nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông D, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H buộc ông D trả nhà đất là giải quyết đúng các quan hệ có tranh chấp trong vụ án “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản” là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật nên cấp giám đốc thẩm xét cần hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm mới đúng.

[8] Tuy nhiên, để ông D có thể nhanh chóng lấy lại số tiền ông D đã bỏ ra trả tiền vật liệu và tiền công thợ khi xây dựng nhà X và mặt khác Bản án phúc thẩm (như phân tích ở trên) nhận định và quyết định chủ quan, không có căn cứ pháp lý và không thể thi hành án nên cấp giám đốc thẩm xét cần chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy Bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại nhằm tạo điều kiện cho ông D cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh số tiền vật liệu và tiền công thợ mà ông D đã bỏ ra khi xây dựng nhà X để buộc bà H thanh toán ngay lại cho ông D. Khoản 1 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:“Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp…”, vì vậy, khi xét xử phúc thẩm lại ông D có quyền yêu cầu, nhưng phải có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ để được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết.

Quyết định: 83/2021/DS-GĐT

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An