KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM HỦY BẢN ÁN PHÚC THẨM, BẢN ÁN SƠ THẨM VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO ĐÀ NẴNG

[1]. Về tố tụng:

Ngày 22-4-2014, Công ty P ký Hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Q để mua lại 113 căn hộ, có tổng diện tích là 16.593,76 m2, thuộc Dự án The Costa Nha Tr, với giá 432.372.089.700 đồng, mà trước đó Công ty Q đã mua của Công ty T (theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012/HĐMBKHCH ngày 16-5-2012). Các Hợp đồng mua bán căn hộ đã được công chứng theo quy định của pháp luật và được bị đơn (Công ty T) thừa nhận.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ số 01/2012/HĐMBKHCH The Costa Nha Tr ngày 16-5-2012, giữa Công ty T và Công ty Q; Thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng 001/2012/HDMBKHCH The Costa Nha Tr, giữa Công ty Q với Công ty P và cho rằng “Kể từ ngày chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012, thì Công ty Q không liên quan gì đến quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng nêu trên; giữa Công ty Q và Công ty T cũng không có tranh chấp gì liên quan đến khoản lợi tức nêu trên. Mặt khác, Công ty T thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ ngày 22-7-2014 nên không cần thiết phải đưa Công ty Q vào tham gia tố tụng vụ án” là chưa xem xét toàn diện, khách quan các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án; ngoài ra, Tòa án hai cấp chưa làm rõ có hay không có Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty Q và Công ty T có phải thực chất là hợp đồng giả tạo, chỉ để vay vốn?. Công ty Q là một bên của hợp đồng, nhưng Tòa án không đưa công ty tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án để làm rõ bản chất của hợp đồng là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2]. Về nội dung:

Đối với 57 căn hộ tranh chấp được nêu trong 02 bản án, trước đó Công ty T đã thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng N và hiện nay Ngân hàng đã bán toàn bộ khoản nợ của Công ty T cho Công ty DATC, theo Hợp đồng mua bán nợ số 017/HĐMBN-VIETCOMBANK-DATC ngày 20-10-2017. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty P và chỉ tuyên buộc 01 mình Công ty T phải thực hiện các thủ tục liên quan để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ cho Công ty P, mà không tuyên trách nhiệm của Công ty DATC trong việc xóa thế chấp, vì 57 căn hộ này đang thế chấp hợp pháp tại Công ty DATC; bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa… là những cơ quan liên quan trực tiếp đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không được đề cập trong bản án. Do đó, Công ty T không thể tự mình thực hiện việc xóa thế chấp được, cũng không thể thực hiện các công việc liên quan theo quyết định tại bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm.

Ngày 12-4-2021, Công ty DATC đề nghị Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa tạm dừng thi hành bản án nêu trên và ngày 06-7-2021, Công ty DATC có Công văn số 370/MBN-QLĐT gửi Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa, có nội dung: “Với tư cách là chủ nợ, bên nhận thế chấp đối với các tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty T, việc thực hiện yêu cầu của Quý đơn vị tại Công văn số1189/TB

-CTHADS ngày 24-6-2021 sẽ làm mất đi một phần tài sản bảo đảm trả nợ và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty DATC. Công ty DATC chỉ thực hiện giải chấp các tài sản bảo đảm nợ sau khi Công ty T thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ đối với khoản nợ của Công ty DATC”.

Ngày 29-6-2021, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa có Công văn số 694/VPĐKĐĐ-ĐKCGCN trả lời Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa, có nội dung: “Để được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với 57 căn hộ sang cho Công ty P thì phải xóa nội dung đang thế chấp đối với Giấy chứng nhận nêu trên”

Ngày 28-10-2021, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa có Công văn số 1864/CTHADS gửi Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về việc Thông báo kết quả thi hành bản án, xác định: Chưa thi hành được như quyết định của bản án phúc thẩm về việc yêu cầu Công ty T làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất đổi với 57 căn hộ cho Công ty P.

[3]. Như vậy, Tòa án hai cấp tỉnh Khánh Hòa không giải quyết triệt để vụ án, cụ thể là không giải quyết hậu quả pháp lý sai phạm của Công ty T trong việc tự ý làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn lỉền trên đất đối với 57 căn hộ đứng tên Công ty T; không xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đối với những căn hộ hiện đang thế chấp cho Công ty DATC, từ đó dẫn đến việc không thi hành được bản án.

Do Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; đồng thời, quyết định của bản án không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, được quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 326 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Để gải quyết vụ án đúng pháp luật, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, cần hủy cả hai bản án để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

LINK QĐ GĐT SỐ:01/2022/GĐT-KDTM

———————–

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An