NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG:
[1] Tại văn bản thỏa thuận ngày 28/11/2014, bà G và vợ chồng ông C, bà Th thỏa thuận ông C, bà Th được quyền chuộc lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với nhà đất tại số X đường C thuộc thửa số 336, tổ 10, khu vực X, phường N, thành phố Q trong thời hạn 02 năm kể từ ngày 28/11/2014; giá trị tài sản khi chuộc lại là 5,5 tỷ đồng. Văn bản thỏa thuận này được lập trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật nên có hiệu lực.
[2] Theo qui định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005, trong thời hạn 02 năm kể từ ngày 28/11/2014, ông C, bà Th có quyền chuộc lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bà G trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
[3] Các chứng cứ trong hồ sơ vụ án không thể hiện r nguyên đơn có thông báo trước cho bị đơn ý định chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý hay không. Các tài liệu nhật ký điện thoại mà bà Th cung cấp không thể hiện nội dung về việc chuộc lại tài sản. Đối với việc bà Th khai có nhờ bà B gọi cho bà G để chuộc lại nhà, nhận thấy lời khai bà B tại biên bản xác minh ngày 05/9/2017 (bút lục số 120) và lời khai tại biên bản đối chất ngày 14/11/2017 (bút lục số 108-110) là không thống nhất.
[4] Tòa án cấp sơ thẩm cho r ng thỏa thuận chuộc nhà không thỏa thuận địa điểm, phương thức chuộc lại tài sản theo qui định tại Điều 402 Bộ luật Dân sự 2005 nên nguyên đơn không vi phạm về thời hạn hợp đồng, v n có quyền chuộc lại tài sản nhưng không có quyền yêu cầu chuộc tài sản với giá 5,5 tỷ. Nhận định trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không ph hợp với Điều 402 Bộ luật Dân sự 2005. Qui định về nội dung hợp đồng theo điều luật này là qui định chung, được áp dụng tùy theo từng loại hợp đồng. Văn bản thỏa thuận chuộc lại nhà đã bán không bắt buộc phải có thỏa thuận về địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, ông C, bà Th muốn thực hiện quyền chuộc lại tài sản với giá 5,5 tỷ đồng phải chứng minh đã thông báo trước cho bà G trong một thời gian hợp lý.
[5] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định bà Th có thông báo trước cho bà G việc chuộc lại tài sản nên chấp nhận cho bà Th chuộc lại tài sản; tuy nhiên, Toà án sơ thẩm quyết định việc chuộc theo giá thị trường là không đúng với giá chuộc mà các bên đã thỏa thuận tại văn bản ngày 28/11/2014, không ph hợp với Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005, vì giá thị trường chỉ được áp dụng nếu các bên không có thỏa thuận khác.
[6] Tòa án cấp phúc thẩm nhận định bà Th không xuất trình được tài liệu, chứng cứ để chứng minh có thông báo việc chuộc lại tài sản; từ đó, lập luận bà Th không có quyền chuộc lại tài sản; lẽ ra, nếu xác định bà Th không chứng minh được có thông báo việc chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Th. Tòa án cấp phúc thẩm cho r ng bà G muốn bán tài sản này với một giá hợp lý và cho bà Th chuộc lại theo giá thị trường là mâu thu n với nhận định ban đầu.
[7] Tòa án cấp phúc thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu chuộc lại tài sản và buộc bà G giao trả nhà cho bà Th, ông C, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AB 560084, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H00332 do Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp ngày 20/3/2006 khi ông Đào Văn C và bà Trần Thị Th trả khoản tiền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với nhà đất tại số X đường C thuộc thửa số 336, tổ 10, khu vực X, Phường N, thành phố Q theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc là 9.168.292.325 đồng. Bản án tuyên như vậy là không khả thi; bởi lẽ, ông C, bà Th khởi kiện yêu cầu được chuộc lại tài sản với giá thỏa thuận 5,5 tỷ đồng. Vì vậy, Cơ quan Thi hành án dân sự thành phố Q đã có Thông báo số 844/TB-THADS ngày 14/11/2018 về việc từ chối nhận đơn yêu cầu thi hành án của bà G.
[8] Khi giải quyết lại vụ án, cần làm r bà Th có thông báo trước cho bà G ý định chuộc lại tài sản trong một thời gian hợp lý hay không và xem xét giải quyết yêu cầu chuộc tài sản ph hợp với qui định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005.
Quyết định: 54/2020/DS-GĐT
