NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÀO ÁN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG:
[1] Các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Năm 2001, Ủy ban nhân dân xã H bán công khai đất tại thôn P, xã H, huyện T (nay thuộc địa giới hành chính huyện T) cho nhân dân trong thôn. Theo Quyết định số 09/QĐ-UB ngày 14/3/2001 của UBND huyện T thì hộ ông Nguyễn C mua và được quyền sử dụng lô đất số 15, diện tích 100m2; bà Nguyễn Thị G mua và được quyền sử dụng lô đất số 12, diện tích 95m2. Năm 2003 vợ chồng ông C và bà G đổi đất cho nhau, vợ chồng ông C sử dụng lô đất số 12, còn bà G sử dụng lô đất số 15, cùng năm 2003 bà G cho vợ chồng con trai (là anh Lương Văn K có vợ là chị Võ Thị Nh) lô đất số 15 và vợ chồng anh K đã xây dựng Nhà cấp 3 kiên cố để ở ngay trong năm 2003. Do vợ chồng ông C và bà G tự đổi đất cho nhau, không thông qua chính quyền nên ngày 04/9/2014 UBND huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BX 239874 cho vợ chồng ông C đối với thửa đất 1096 (lô số 15), tờ bản đồ 35-B, diện tích 100m2 (bl 119). Ngày 22/01/2015 UBND huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BX 602778 cho bà G đối với thửa đất số 1094 (lô số 12), tờ bản đồ 35-B, diện tích 95m2 (bl 154). Ngày 11/9/2014, vợ chồng ông C ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng cho vợ chồng anh Nguyễn H lô đất số 1096, được UBND xã H chứng thực ngày 11/9/2014 (bl 49, 50), đến ngày 19/9/2014 vợ chồng anh H được UBND huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BX 239555 đối với thửa đất 1096,
tờ bản đồ số 35-B, diện tích 100m2 (bút lục 51). Ngày 07/4/2016, tại Văn phòng công chứng Thành Phố, bà G ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho vợ chồng anh Nguyễn H lô đất số 1094, tờ bản đồ 35-B, diện tích 95m2 (bl 149); vợ chồng anh H đã nộp lệ phí trước bạ nhưng do vợ chồng ông C tranh chấp, khởi kiện nên vợ chồng anh H chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất 1094 (là lô đất vợ chồng anh H được vợ chồng ông Nguyễn C chuyển nhượng và bàn giao trên thực tế từ đầu năm 2004). Hiện nay, vợ chồng ông C và bà G vẫn thống nhất, không tranh chấp việc trước đây đã đổi đất cho nhau; vợ chồng ông C thừa nhận sau khi đổi lấy lô đất số 12 (sau này là lô 1094) của bà G thì đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh H nhưng cho rằng vợ chồng anh H chưa
trả đủ tiền nên khởi kiện.
[2]. Về quan hệ pháp luật phải giải quyết trong vụ án, cấp giám đốc thẩm xét
thấy:
[2.1]. Ngày 03/02/2015 nguyên đơn (vợ chồng ông C) gửi Đơn khởi kiện trình bày ngày 06/4/2014 Ông Bà thỏa thuận chuyển nhượng bằng miệng với vợ chồng anh Nguyễn H về việc Ông Bà chuyển nhượng cho vợ chồng anh H lô đất giá 380.000.000 đồng, vợ chồng anh H đã trả 150 triệu đồng, còn lại 230.000,000 đồng hẹn khi nào hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sẽ trả nên nay Ông Bà yêu cầu vợ chồng anh H trả số tiền còn thiếu 230.000.000 đồng; nếu vợ chồng anh C không trả tiền thì yêu cầu Tòa giải quyết hủy Hợp đồng chuyển nhượng, buộc vợ chồng anh H trả lại đất, Ông Bà sẽ trả lại tiền (bút lục 01). Ngày 06/11/2018 vợ chồng ông C có Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện trình bày do vợ chồng anh H lừa Ông Bà ký Giấy chuyển nhượng lô đất với giá 50.000.000 đồng nên Ông Bà yêu cầu Tòa giải quyết hủy Hợp đồng chuyển nhượng (bl 222). Ngày 19/11/2018 vợ chồng ông C có Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện rút yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng, nhưng yêu cầu vợ chồng anh H thanh toán tiền còn thiếu tính trên cơ sở tỷ lệ tiền đã thanh toán/giá mua bán là 380.000.000 đồng và tính trên cơ sở giá trị lô đất thị trường hiện nay (bl 246);
[2.2]. Vợ chồng anh Nguyễn H cho rằng giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng đúng như giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/9/2014. Vợ chồng anh C đã trả đủ 50.000.000 đồng và còn cho thêm 100.000.000 đồng nên không đồng ý với yêu cầu hủy hợp đồng cũng như yêu cầu thanh toán tiền còn thiếu như yêu cầu của vợ chồng ông C;
[2.3]. Như vậy, hai bên tranh chấp cả về giá chuyển nhượng và nghĩa vụ thanh toán, do đó Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật phải giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng pháp luật; còn Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 01/2019/QĐST-DS ngày 24/4/2019 đình chỉ giải quyết vụ án phần yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng là không cần thiết và xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết là “Yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không đúng vì đây là vụ án không phải việc dân sự và hai bên còn tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán. Như vậy, về nhận định trong Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 20/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày
01/2/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng, Tòa án cấp phúc thẩm xác định sai quan hệ pháp luật cần giải quyết, là không chính xác.
[3] Vợ chồng ông C cho rằng hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng lô đất là 380.000.000 đồng nhưng không đưa ra được căn cứ chứng minh; trong khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký giữa hai bên, được UBND xã H chứng thực ngày 11/9/2014 ghi giá chuyển nhượng lô đất là 50.000.000 đồng (bl 49, 50), còn tại Biên bản hòa giải do Ủy ban nhân dân xã Htiến hành ngày 30/01/2015 vợ chồng anh H thừa nhận “Năm 2014 vợ chồng tôi có thống nhất mua lô đất với giá 300.000.000 đồng, tôi đã đưa hai lần tiền với tổng số tiền 150.000.000 đồng, còn lại tôi còn nợ vợ chồng chú C 150.000.000 đồng nhưng trừ vào số tiền đóng trước đó” (bút lục 11, 12). Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác
định giá chuyển nhượng lô đất giữa hai bên là 300.000.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng mới thanh toán cho bên chuyển nhượng 150.000.000 đồng có cơ sở. Theo quy định tại Điều 700 B luật dân sự 2005 thì “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của B luật này”. Vợ chồng ông C (Bên chuyển nhượng) sau khi thay đổi yêu cầu khởi kiện thì trình bày giá chuyển nhượng là 380.000.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng mới trả 150.000.000 đồng nên yêu cầu trả số tiền còn thiếu tính trên tỷ lệ tiền đã thanh toán/giá mua bán là 380.000.000 đồng và trên cơ sở giá trị lô đất theo thị trường hiện nay; như vậy, phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn lớn hơn yêu cầu tính lãi chậm trả quy định tại Điều 305 B luật dân sự, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nguyên đơn chỉ yêu cầu trả số tiền còn thiếu mà không yêu cầu trả lãi chậm trả nên không xem xét là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn lớn hơn yêu cầu tính lãi chậm trả quy định tại Điều 305 B luật dân sự, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nguyên đơn chỉ yêu cầu trả số tiền còn thiếu mà không yêu cầu trả lãi chậm trả nên không xem xét là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
[4] Xét hiện nay:
[4.1]. Vợ chồng ông C và bà G vẫn thống nhất, không tranh chấp việc trước đây đã đổi đất cho nhau; như vậy, trên thực tế bà G (các con bà G) đang sử dụng (có nhà xây kiên cố) trên thửa 1096 nhưng thửa 1096 hiện đứng tên sử dụng là vợ chồng anh H, còn bà G đứng tên sử dụng thửa 1094 nhưng thửa 1094 lại do vợ chồng anh H sử dụng từ đầu năm 2004;
[4.2]. Yêu cầu khởi kiện sau cùng của vợ chồng ông C thể hiện tại Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 19/11/2018 (bl 246) là rút yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng (đồng ý để vợ chồng anh H sử dụng đất), không yêu cầu được đứng tên lô đất 1094 mà chỉ yêu cầu vợ chồng anh H thanh toán tiền còn thiếu tính trên cơ sở tỷ lệ tiền đã thanh toán/giá mua bán là 380.000.000 đồng và tính trên cơ sở giá trị lô đất thị trường hiện nay, còn vợ chồng anh H cũng không đồng ý hủy hợp đồng mà chỉ tranh chấp về giá mua bán và nghĩa vụ thanh toán;
[4.3]. Tòa án cấp phúc thẩm hủy Hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông C với vợ chồng anh H là không tôn trọng nguyên tắc quyền tự định đoạt của đương sự quy định tại Điều 5 Bộ luật tố tụngdân sự. Tòa án cấp phúc thẩm tuyên vợ chồng ông C được quyền sử dụng và có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 1094 nhưng thửa đất số 1094 do bà G đứng tên chưa bị hủy và cũng không giải thích rõ để bà G và vợ chồng anh K hiểu rõ quyền sử dụng thửa đất số 1096 của mình để họ có yêu cầu và phải giải quyết toàn diện vụ án mới bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bà G và vợ chồng anh K đối với quyền sử dụng thửa đất số 1096; mặt khác, nếu thực hiện theo quyết định của bản án phúc thẩm thì vợ chồng ông C được đứng tên cả hai thửa đất số 1094 và số 1096 là ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của bà G và vợ chồng anh K và Tòa án cấp phúc thẩm cũng chưa xem xét, giải quyết tài sản trên thửa đất số 1094 mà vợ chồng anh H đang sử dụng (nếu có tài sản) như trình bày tại Đơn đề nghị giám đốc thẩm của vợ chồng anh H.
Quyết định GĐT: 20/2021/GĐT-DS
