NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: đây là vụ án dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, không phải việc dân sự quy định tại Điều 27 Bộ luật tố tụng dân sự, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ cần giải quyết là “Yêu cầu tiếp tục hiện Hợp đồng mua bán nhà, đất; yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu” là không đúng, phải xác định quan hệ cần giải quyết là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vô hiệu” mới đúng.
Về nội dung
[2] Xét thấy, tại các Biên bản ghi lời khai do Công an huyện V, Công an quận L tiến hành khi nhận được Đơn của ông H tố cáo bà C lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông H (bút lục 160, 161, 316, 317, 322, 323, 164, 165, 168, 169, 190, 191,193, 324, 325) thì ông H và bà C đều khai bà C nhận chuyển nhượng thửa đất số 64 của vợ chồng ông Trần Phước Nh, bà Nguyễn Thị N với giá 1.500.000.000 đồng, nhưng bà C chỉ có 200.000.000 đồng và đã đặt cọc nên ngày 09/4/2019 bà C vay ông H 1.300.000.000 đồng và giao cho vợ chồng ông Nh tại Văn phòng công chứng M khi ký vợ chồng ông Nh ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 64 cho bà C (ông H mang tiền đến Văn phòng công chứng giao cho bà C và bà C giao cho vợ chồng ông Nh). Ông H và bà C thỏa thuận khi nào bà C hoàn thành thủ tục để được đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 64 thì ông H sẽ giúp bà C vay tiền Ngân hàng trả nợ ông H. Ngày 10/4/2019 bà C được chỉnh lý, biến động đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích 210m2 tại thôn L, xã K, huyện V, thành phố Đà Nẵng tại trang sau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BG704182 mà trang đầu UBND huyện V ghi cấp cho “hộ bà Ngô Thị P” ngày 09/9/2011 (bút lục 75), nhưng do giá đất giảm nên Ngân hàng không cho vay đủ số tiền để trả nợ ông H nên ngày 25/4/2019 ông H yêu cầu bà C viết giấy bán nhà đất tại thửa đất số 64 (không có công chứng, chứng thực) cho ông H với giá 1.500.000.000 đồng. Bà C hẹn đến ngày 03/5/2019 sẽ ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất cho ông H, nhưng bà C không thực hiện mà đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 64 cầm cố cho bà T để vay 200.000.000 đồng và nói dối ông H là mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đang xin cấp lại và đến ngày 30/5/2019 tại Văn phòng công chứng M, bà C ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên thửa đất số 64 cho bà Nguyễn Thị Như H với giá 1.350.000.000 đồng. Như vậy, giao dịch giữa ông H với bà C là cho vay tiền, còn Giấy mua bán nhà đất ngày 25/4/2019 là giao dịch giả tạo do ông H yêu cầu bà C ký phòng trường hợp bà C không có tiền trả nên trình bày của ông H trong vụ án này cho rằng ngày 25/4/2019 bà C thỏa thuận bán nhà đất cho ông Hùng với giá 1.500.000.000 đồng, ông H trả ngay 1.300.000.000 đồng và ngày 30/4/2019 ông H trả đủ 200.000.000 đồng còn thiếu cho bà Cúc là không đúng. Ngoài ra, trình bày của ông Hùng cho rằng ngay khi bà Cúc viết Giấy tay bán nhà đất cho ông H ngày 25/4/2019 bà C đã bàn giao nhà đất cho ông H quản lý sử dụng cũng là không đúng vì anh D và bà H khi đến xem nhà đất đã quay Video (có gửi kèm USB) ghi lại thực tế trên thửa đất 64 có một nhà cấp 4 bỏ hoang, không có người ở; ông Ngô B (Tổ trưởng tổ Dân cư số 1) và ông Phạm Thế Q (Trưởng thôn L, xã K, huyện V) đều xác nhận “từ ngày 10/4/2019 đến ngày 30/5/2019 không có người ở trong nhà này”.
[3] Xét thấy, ngày 30/5/2019 tại Văn phòng công chứng M bà C lập và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích 210m2 tại thôn L, xã K, huyện V, thành phố Đà Nẵng (bút lục 342-345) với giá ghi trên Hợp đồng là 100.000.000 đồng, nhưng hai bên đều khai giá chuyển nhượng là 1.350.000.000 đồng. Về vấn đề thanh toán tiền thì, bà H đã nhờ anh Đồng Văn D chuyển vào tài khoản của bà C 2 lần với tổng số tiền 460.000.000 đồng (nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua thửa đất 64 – bút lục 97) và bà H khai giao cho bà Cúc 890.000.000 đồng tiền mặt tại Văn phòng công chứng Mkhi ký Hợp đồng có anh D chứng kiến (anh D xác nhận trình bày của bà H), trong khi đó, bà C không thừa nhận có nhận của bà H 890.000.000 đồng tại Văn phòng công chứng M ngày 30/5/2019 về khoản tiền bán nhà đất như bà H trình bày, nhưng lại thừa nhận có vay bà H 800.000.000 đồng. Xét, với các tài liệu, chứng cứ nêu trên, cộng với việc bà Ckhông khiếu nại bà Hoa chưa thanh toán đủ tiền mà sau này khi ông H tố cáo bà C lừa đảo chiếm đoạt tiền của ông H thì bà C mới khai nại là chưa nhận đủ 890.000.000 đồng tiền bán nhà đất bà H còn thiếu chưa trả, nhưng lại khai vay bà H 800.000.000 đồng, vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều xác định bà H đã thanh toán đủ tiền mua nhà đất cho bà C là có cơ sở.
[4] Từ các tài liệu, chứng cứ viện dẫn, phân tích tại các mục trên, Hội đồng giám đốc thẩm xét thấy đủ cơ sở xác định giao dịch giữa ông H với bà C giao dịch vay tiền, còn Giấy mua bán nhà đất (viết tay, không có công chứng, chứng thực) ngày 25/4/2019 giữa bà C với ông H là giao dịch giả tạo nên giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà C với ông H chưa được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (còn vi phạm khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015), nhưng ông H đã quản lý, sử dụng nhà đất và căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 (ông H đã giao đủ tiền cho bà C) nên công nhận hiệu lực Giấy mua bán nhà viết tay ngày 25/4/2019 là đánh giá không đúng với các tài liệu, chứng cứ đã nêu tại các mục trên, nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật vì chỉ áp dụng khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 khi trong vụ án chỉ có tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà đất tại thửa đất 64 giữa ông H với bà C; còn trong vụ án này có thêm tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà đất tại thửa đất 64 giữa bà H với bà C, trong khi bà H là người ký Hợp đồng mua nhà đất với bà C tại Văn phòng công chứng M ngày 30/5/2019, đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất trên có nhà cấp 4 bỏ hoang nên là người thứ ba ngay tình phải được pháp luật bảo vệ. Vì các lẽ trên, cần công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 được Văn phòng Công chứng M công chứng số 5491 quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phan Thị Kim Cvà bà Nguyễn Thị Như H, tuyên bố giao dịch mua bán nhà đất theo Giấy mua bán nhà đất ngày 25/4/2019 giữa bà C với ông H là giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch vay tiền là giao dịch bị che giấu có hiệu lực pháp luật mới đúng pháp luật; do đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 50/QĐ-VKS-DS ngày 28/6/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ nên được chấp nhận toàn bộ.
[Nguồn: Quyết định GĐT số: 29/2023/DS-GĐT ngày 09/8/2023 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG]
Xem file đính kèm toàn văn QĐ số: 29/2023/DS-GĐT
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
