Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn, giả tạo trong giao dịch dân sự: Tồn tại và kiến nghị hoàn thiện - Luật sư Đà Nẵng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng phổ biến nhất tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong thực tiễn, nhiều hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu do nhầm lẫn hoặc giả tạo, gây hệ quả pháp lý phức tạp. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý, thực tiễn xét xử (trong đó có Án lệ số 11/2017/AL), chỉ ra những bất cập và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai.

Đặt vấn đề

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản đặt ra yêu cầu cao về sự an toàn pháp lý trong các giao dịch. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) không chỉ có giá trị kinh tế lớn mà còn gắn liền với quyền lợi cơ bản của người dân. Tuy nhiên, không ít hợp đồng bị tuyên vô hiệu do nhầm lẫn hoặc giả tạo, làm phát sinh tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của các bên và tính ổn định của thị trường.

Cơ sở pháp lý và thực tiễn xét xử

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn

Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn được quy định tại khoản 1 Điều 126 BLDS 2015 với nội dung “giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch…” và thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với giao dịch dân sự do nhầm lẫn là 02 năm kể từ ngày người bị nhầm lẫn biết hoặc phải biết mình bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối.[1]

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn khi một bên có sự nhầm lẫn làm cho họ không nhận thức đúng về nội dung của giao dịch mà nếu không có sự nhầm lẫn đó thì họ đã không xác lập giao dịch. Việc hiểu không đúng bản chất của vấn đề liên quan đến giao dịch (suy nghĩ rằng A, nhưng thực sự là B…) có thể đối với một bên hoặc cả các bên dẫn đến không đạt được mục đích giao dịch là do khách quan hoặc vô ý (vì tự tin hoặc cẩu thả). Nếu một bên cố ý làm cho bên còn lại hiểu không đúng bản chất của vấn đề liên quan đến giao dịch khi thực hiện thì không còn là giao dịch dân sự do nhầm lẫn nữa mà là giao dịch dân sự do lừa dối.

Để xác định một hợp đồng bị vô hiệu do nhầm lẫn, cần chứng minh có sự nhận thức sai lệch về bản chất, đối tượng hoặc nội dung cơ bản của giao dịch và sự sai lệch này là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc tham gia giao kết.

Trong lĩnh vực đất đai, việc nhầm lẫn trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xoay quanh nhầm lẫn về diện tích, ranh giới, tình trạng pháp lý hoặc quyền chuyển nhượng.

2.2. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 có nội dung mô tả khá rõ “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu” và thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu là không bị hạn chế.[2]

Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ thì vô hiệu. Trong thực tiễn, các bên thường lập hợp đồng CNQSDĐ để che giấu hợp đồng vay, hợp đồng tặng cho, hoặc để trốn thuế.

Đáng chú ý, Án lệ số 11/2017/AL của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã khẳng định: hợp đồng CNQSDĐ được lập ra để che giấu hợp đồng vay tài sản là giao dịch vô hiệu, trong khi hợp đồng vay vẫn có hiệu lực. Án lệ này là căn cứ quan trọng để thống nhất xét xử, song cũng đặt ra vấn đề về bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

2.3. Hậu quả pháp lý

Điều 131 BLDS 2015 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Theo đó, hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn thì cần phải đánh giá lỗi của các bên để xác định trách nhiệm khắc phục hậu quả xảy ra và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, việc hoàn trả rất khó thực hiện khi đất đã được xây dựng, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhiều lần. Một số vụ án giám đốc thẩm của TANDTC cho thấy, người mua ngay tình có thể bị mất quyền sử dụng đất, dù đã hoàn thành thủ tục công chứng, đăng ký sang tên.

Những bất cập hiện nay

Thứ nhất, quy định pháp luật còn khái quát: BLDS chỉ đưa ra khái niệm chung về nhầm lẫn, giả tạo, chưa có hướng dẫn chuyên biệt cho hợp đồng CNQSDĐ

Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 chỉ dừng lại ở việc xác định “nhầm lẫn” (Điều 126) và “giả tạo” (Điều 124) như những căn cứ làm giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, các điều khoản này mang tính khái quát, chưa có quy định cụ thể về tiêu chí nhận diện nhầm lẫn trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ). Tương tự, thế nào là hợp đồng chuyển nhượng “giả tạo” trong quan hệ đất đai cũng chưa được giải thích rõ ràng.

Trong khi đó, QSDĐ là loại tài sản đặc biệt, việc chuyển nhượng không chỉ tuân theo BLDS mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của Luật Đất đai và pháp luật về công chứng, đăng ký. Việc thiếu hướng dẫn chuyên biệt dẫn đến tình trạng mỗi cơ quan xét xử có thể hiểu và áp dụng khác nhau, ảnh hưởng đến tính thống nhất của pháp luật.

Thứ hai, khó khăn trong chứng minh: việc xác định giao dịch giả tạo phụ thuộc nhiều vào chứng cứ về ý chí thật sự của các bên.

Một trong những trở ngại lớn trong giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu do giả tạo hoặc nhầm lẫn là chứng minh ý chí thật sự của các bên. Ý chí bên trong thường không thể hiện trực tiếp bằng văn bản, mà chỉ có thể suy đoán qua hành vi, lời khai, hoặc các tình tiết liên quan. Điều này khiến cho việc chứng minh giao dịch giả tạo phụ thuộc nhiều vào nguồn chứng cứ gián tiếp và đánh giá chủ quan của cơ quan tiến hành tố tụng.

Đối với nhầm lẫn, khó khăn thể hiện ở chỗ: ranh giới giữa việc “không hiểu đúng nội dung hợp đồng” và việc “biết nhưng vẫn ký” rất mong manh. Đối với giả tạo, bên che giấu thường chuẩn bị kỹ hồ sơ, hợp thức hóa bằng công chứng và đăng ký, làm cho việc xác định bản chất thật sự càng phức tạp.

Thứ ba, thiếu cơ chế bảo vệ bên thứ ba ngay tình: BLDS có quy định tại Điều 133 về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng thực tiễn áp dụng còn thiếu thống nhất.

Trong các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, thường phát sinh tình huống hợp đồng chuyển nhượng ban đầu bị tuyên vô hiệu (do giả tạo, nhầm lẫn), nhưng bên nhận chuyển nhượng đã tiếp tục chuyển nhượng hoặc thế chấp cho bên thứ ba. Khi đó, quyền lợi của bên thứ ba ngay tình bị đặt vào thế rủi ro, bởi các Tòa án thường có quan điểm khác nhau hoặc bảo vệ tuyệt đối quyền của chủ sở hữu ban đầu, hoặc công nhận quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

Sự thiếu thống nhất này tạo nên khoảng trống pháp lý, ảnh hưởng đến niềm tin của các chủ thể khi tham gia giao dịch đất đai.

Thứ tư, quy định các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận chưa thực sự bảo đảm được lợi ích của các chủ thể trong các hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Ví dụ, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở, công trình trên mảnh đất đó, sau đó, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên bố vô hiệu thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển nhượng. Trường hợp này dù làm đúng quy định của luật nhưng không phát huy được hiệu quả về mặt kinh tế, thậm chí gây tổn thất, thiệt hại lớn cho các bên.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Một là, cần ban hành hướng dẫn chuyên biệt về tiêu chí xác định nhầm lẫn, giả tạo trong CNQSDĐ (thông qua nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC).

Hai là, nâng cao vai trò của công chứng, đăng ký đất đai: cơ quan công chứng phải tư vấn đầy đủ về tình trạng pháp lý thửa đất, hạn chế rủi ro cho các bên.

Ba là, xây dựng cơ chế bảo vệ bên thứ ba ngay tình rõ ràng hơn: khi đất đã chuyển dịch hợp pháp, cần bảo vệ người mua ngay tình và buộc bên có lỗi chịu trách nhiệm bồi thường.

Bốn là, tăng cường áp dụng và phát triển án lệ: Ngoài Án lệ 11/2017/AL, cần tiếp tục phát triển án lệ mới liên quan đến nhầm lẫn trong CNQSDĐ để thống nhất xét xử.

Năm là, Về quy định hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: Pháp luật cần quy định cụ thể về xác định lỗi gây thiệt hại phải bồi thường để tạo sự thống nhất trong khoa học pháp lý cũng như thực tiễn áp dụng. Ngoài ra đối với quy định không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả, cũng cần cân nhắc sửa đổi, bổ sung quy định một cách cụ thể, rõ ràng hơn việc xác định giá tiền ngang bằng với vật để thanh toán nhằm bảo đảm quyền, lợi ích của các bên.

Sáu là, để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng dân sự giả tạo, người dân cần tìm hiểu và nhờ người hiểu biết về pháp luật tìm hiểu kỹ các nội dung pháp lý trước khi ký kết hợp đồng. Khi thiết lập một hợp đồng dân sự giả tạo, không phải lúc nào bản thân chủ thể cũng nhận thức được hậu quả xảy ra. Có những trường hợp vì không hiểu rõ được tính chất của vấn đề bị các đối tượng khác lừa gạt. Vì vậy, Nhà nước (chính quyền các địa phương) cần phải tăng cường các biện pháp tuyên truyền rộng rãi các quy định pháp luật về vấn đề này đến mọi người dân.

Kết luận

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn, giả tạo là vấn đề pháp lý phức tạp, tác động trực tiếp đến quyền lợi các bên và sự an toàn pháp lý của thị trường bất động sản. Hoàn thiện pháp luật, tăng cường áp dụng án lệ và bảo vệ bên thứ ba ngay tình là giải pháp trọng tâm để hạn chế rủi ro, tạo lập môi trường giao dịch minh bạch và ổn định.

[1] Khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.

[2] Theo Khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: