HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 VỀ ĐIỀU KIỆN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT - Luật sư Đà Nẵng

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là vấn đề quan trọng không chỉ là sự xác nhận người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình trên thực tế mà còn là các cơ sở pháp lý để xác định, đánh giá về hiệu lực pháp lý, giá trị pháp lý của các giao dịch do người sử dụng đất thực hiện.

Hiện nay, trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013, có một số vấn đề liên quan đến điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất phát sinh những bất cập, có quy định có sự mâu thuẫn với các quy định của các văn bản luật khác dẫn đến khi áp dụng trong thực tế phát sinh vướng mắc cần phải hoàn thiện. Việc hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là vấn đề cấp thiết để xác lập được cơ sở pháp lý vững chắc đảm bảo các giao dịch về đất đai của người sự dụng đất được thống nhất, tránh được rủi ro cho người sử dụng đất hoặc các bên thứ ba liên quan khi tham gia giao dịch về đất đai.

Bài viết này sẽ tiếp cận, chỉ ra các vướng mắc và đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất dưới góc độ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Đặt vấn đề

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (“chuyển quyền sử dụng đất”) được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, trong đó có các điều kiện được xem là tiên quyết, gồm: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”); (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên thì còn có các điều kiện đặc thù khác liên quan đến các trường hợp cụ thể khác nhau theo các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, quy định nêu trên còn nhiều bất cập, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng, đồng thời các quy định chưa bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các quy định của pháp luật khác có liên quan, do vậy từ chính các điều kiện cốt lõi được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cần làm rõ những vướng mắc, bất cập đó để hoàn thiện quy định pháp luật trong thời điểm hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai 2023 đã được công bố để lấy ý kiến góp ý, và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào tháng 10/2023.

2. Một số vướng mắc về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo luật đất đai 2013

2.1. Vướng mắc liên quan đến điều kiện “Có Giấy chứng nhận”

Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã khẳng định tầm quan trọng của điều kiện phải có Giấy chứng nhận, xác định đây là điều kiện đầu tiên người sử dụng đất phải có khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Điều kiện có Giấy chứng nhận phải được đáp ứng ngay tại thời điểm xác lập giao dịch và nếu chưa có Giấy chứng nhận thì chưa thể xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất. Điều kiện này được đặt ra với mục đích “nhằm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch”.[2]

Nhóm tác giả đồng ý điều kiện này là hợp lý, tuy nhiên với cách quy định hiện nay xác định quyền sử dụng đất có được giao dịch hay không lại thông qua biểu hiện hình thức bên ngoài là “có Giấy chứng nhận” là chưa thật sự phù hợp, xét ở các trường hợp sau:

Một là, trường hợp có Giấy chứng nhận nhưng đất vẫn không được phép giao dịch như đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ được bán tài sản trên đất thuê, không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được góp vốn bằng tài sản trên đất thuê…. Như vậy, bên thuê đất trả tiền thuê hàng năm dù có Giấy chứng nhận nhưng không được thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất đã thuê.

Hai là, có trường hợp tài sản trên đất được ghi trong Giấy chứng nhận nhưng lại không được hiểu đồng nghĩa với việc đã xác định được chủ sở hữu tài sản. Ví dụ như trong thời gian từ ngày 15/8/2006 đến ngày 10/12/2009, giai đoạn Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT [3] có hiệu lực quy định cách ghi các thông số liên quan đến tài sản gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận. Tuy nhiên việc ghi này chỉ xác định được là tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận lần đầu có tồn tại các tài sản trên đất, chưa phải là căn cứ xác định được chủ sở hữu tài sản. Nếu đã xác định được chủ sở hữu tài sản thì sau những nội dung về thông số tài sản phải được ghi tiếp “thuộc sở hữu của….(ghi tên chủ sở hữu)”. Cách ghi này khác so với quy định hiện nay tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT [4] nên dễ dẫn đến cách hiểu sai là tài sản trên đất đã được ghi trong Giấy chứng nhận nghĩa là đã đáp ứng được điều kiện có Giấy chứng nhận.

Ba là, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định 2 trường hợp người sử dụng đất vẫn thực hiện được các giao dịch về quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận là trường hợp nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.Tuy nhiên, thực tiễn có một số giao dịch về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mà Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 chưa liệt kê hết, có thể kể đến như:

1. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 [Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất] thì đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Tức theo quy định này thì người sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thế nhưng, theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ nêu trường hợp nhận thừa kế mà không đề cập đến trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Trường hợp mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Căn cứ vào quy định này, việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải gắn với quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 thì việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (không bao gồm Giấy chứng nhận) và văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng (theo khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP [5]). Như vậy, việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất cũng không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

iii.Ngoài ra, có ý kiến cho rằng Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể sử dụng đất được phép tiến hành giao dịch. Những người không phải là chủ thể sử dụng đất vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; người không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể quyền sử dụng đất nên không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế). Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể sử dụng đất chỉ có quyền tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất khi được chủ sở hữu cho phép.[6]

Như vậy, quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013 tại điểm a khoản 1 Điều 188 theo hướng liệt kê các trường hợp không phải đáp ứng điều kiện Giấy chứng nhận là chưa bao quát đầy đủ và cần được hoàn thiện để đảm bảo việc thực thi đồng bộ trên thực tế.

Bốn là, trên thực tế có xảy ra các trường hợp khi giao dịch cho Giấy chứng nhận, tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau mà Giấy chứng nhận bị hủy dẫn đến ảnh hưởng đến giao dịch đã xác lập. Thực tiễn xét xử cho thấy Tòa án căn cứ vào lý do Giấy chứng nhận bị hủy để xác định người thực hiện giao dịch có còn quyền đối với quyền sử dụng đất hay không, từ đó xác định hiệu lực của giao dịch đã ký kết.

Xem xét ở 2 ví dụ sau đây có thể thấy rõ

Theo Án lệ số 36/2020/AL [7] thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Theo hướng này của Án lệ “đối tượng của giao dịch không là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà là quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đất khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ trong vụ việc nêu trên. Vì vậy, giao dịch cần được duy trì”.[8]

Tuy nhiên, nếu Giấy chứng nhận bị hủy là do chủ thể được cấp không có quyền thì hợp đồng thế chấp vẫn bị Tòa tuyên vô hiệu. Cụ thể vụ án: Ngày 27/12/2014, bà Nguyễn Thị H đã thế chấp nhà đất có Giấy chứng nhận đứng tên bà H cho Ngân hàng để vay vốn, Ngân hàng đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Tuy nhiên khi Tòa xem xét lại nguồn gốc nhà đất thì thấy nhà đất này nguyên là của cha mẹ bà H là ông Nguyễn Văn L và bà Phạm Thị M. Ngày 05/7/2005, hai cụ đã lập di chúc tặng cho ông P toàn bộ nhà đất này, di chúc này được xác định là hợp pháp. Ngày 22/3/2009, cụ L mất. Ngày 04/10/2012, các người thừa kế của cụ L đã thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tặng cho toàn bộ phần di sản của cụ L để lại cho cụ Phạm Thi M. Trên cơ sở đó, ngày 24/10/2012, cụ M tặng cho nhà đất cho bà Nguyễn Thị H và bà H mang đi thế chấp Ngân hàng.

TAND thành phố Đà Nẵng xác định phần di sản của cụ ông để lại có hiệu lực theo di chúc lập ngày 05/7/2005, phần tài sản của cụ bà có hiệu lực theo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà H. Do vậy, các văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng và bà H đều vô hiệu đối với tài sản của cụ L là ½ giá trị nhà đất. Trường hợp bà H không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì Ngân hàng được quyền xử lý tài sản là ½ nhà đất. Ông P được thụ hưởng ½ giá trị nhà đất là di sản của cụ L theo di chúc và được quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để chỉnh lý biến động, đăng ký đồng sở hữu với bà H.[9] Như vậy, trong vụ việc này, Tòa án dựa vào việc bà H không có quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận đã được cấp để tuyên vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp bà H đã ký với Ngân hàng.

Với các ví dụ trên có thể thấy, giá trị của Giấy chứng nhận là không tuyệt đối. Vậy thực tế đặt ra vấn đề với quy định pháp luật hiện nay bắt buộc mọi giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải có Giấy chứng nhận trong khi việc xác lập các giao dịch với người có Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn không đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người nhận quyền sử dụng đất thì quy định này liệu đã hoàn chỉnh? Đặc biệt khi đối chiếu quy định này với Luật Nhà ở 2014 có quy định với một số các giao dịch như cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhà, ủy quyền quản lý nhà ở, nhận thừa kế nhà ở… không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Trong thời gian tới đây, nhóm tác giả đề xuất xem xét lại quy định điều kiện này theo hướng quy định thực chất điều kiện thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thay vì yêu cầu biểu hiện hình thức bên ngoài điều kiện này và hướng đến việc chỉ yêu cầu điều kiện có Giấy chứng nhận đối với các giao dịch làm chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịch khai thác quyền sử dụng đất như cho thuê không bắt buộc điều kiện này.

2.2. Vướng mắc liên quan đến điều kiện “Đất không có tranh chấp”

Theo quy định hiện hành, Luật Đất đai 2013 nêu định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[10]. Ngoài định nghĩa nêu trên thì Luật Đất đai 2013 không có quy định cụ thể trong những trường hợp, điều kiện, đặc điểm nhận biết cụ thể nào thì được xem là đất đang có tranh chấp. Tranh chấp đất đai thì được định nghĩa, nhưng khi nào, như thế nào là tranh chấp trên thực tế, điều kiện, đặc điểm nào để nhận diện và xác nhận đất đang có tranh chấp để so sánh với trường hợp đất không có tranh chấp chưa được quy định, dẫn đến khi thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn những vướng mắc chưa được tháo gỡ.

Các quy định xác định tình trạng tranh chấp của đất hiện đang được nêu ở một số văn bản hướng dẫn mà chưa có sự thống nhất để áp dụng.

Theo Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP [11] về đăng ký giao dịch bảo đảm thì trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở được xem là có tranh chấp và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Như vậy có thể hiểu đất được xác định là có tranh chấp khi có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đang được giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền là những cơ quan có thẩm quyền giải quyết đất đai.

Trong khi đó, theo quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT [12] được bổ sung thêm Điều 11a tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT [13] thì một trong các trường hợp cơ quan Nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Theo Nghị định của Chính phủ thì xác định đất đang có tranh chấp là có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đất đang được thụ lý giải quyết tranh chấp. Trong khi theo Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời điểm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có văn bản xác nhận đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Sẽ có những độ lệch về thời điểm đất được xác nhận có tranh chấp, chẳng hạn nếu vụ việc tranh chấp đất đai được một bên khởi kiện tại Tòa án, thời điểm nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp (và tiếp nhận đơn) là ngày nộp đơn, trong khi đó để xác định thời điểm thụ lý của Tòa án thì phải qua một quá trình thì đơn khởi kiện mới được thụ lý. Theo đó trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện để tiến hành thủ tục thụ lý. Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyết thì Thẩm phán thông báo làm thủ tục nộp tạm ứng án phí, trong vòng 7 ngày thì người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, sau khi Tòa án nhận được biên lai nộp án phí thì mới thụ lý vụ án (trừ trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo).

Như vậy, khoảng cách giữa ngày nhận đơn khởi kiện với ngày có thông báo thụ lý của một vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai là rất dài, nhưng hiện nay các quy định khác nhau lại đều quy định đó là điều kiện để xác nhận tình trạng đất có tranh chấp hay không. Trong khoảng thời gian giữa hai thời điểm đó, theo Nghị định 107/2017/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất vẫn có thể là đối tượng của giao dịch thế chấp, nhưng theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì quyền sử dụng đất đã không còn đủ điều kiện để thế chấp.

Do vậy, cần có quy định thống nhất để xác định trong trường hợp cụ thể nào thì đất được xem là đang có tranh chấp và người sử dụng đất bị mất quyền thực hiện các quyền của mình.

2.3. Vướng mắc liên quan đến điều kiện “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”

Điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Có nhiều cách hiểu liên quan đến quy định này và cũng có thể cho rằng xác định quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện này khi phải hội đủ 02 yếu tố là (i) đang bị kê biên và (ii) mục đích kê biên là để bảo đảm thi hành án.

Theo pháp luật về tố tụng hình sự, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế để bảo đảm hoạt động khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án, chỉ áp dụng đối với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật hình sự quy định hình phạt tiền hoặc có thể bị tịch thu tài sản hoặc để bảo đảm bồi thường thiệt hại [14]. Trong khi đó, kê biên tài sản đang tranh chấp là một biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tố tụng dân sự, chỉ kê biên đối với tài sản đang tranh chấp và được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản [15]. Kê biên tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phạt để bán đấu giá cũng là một biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt hành chính và chỉ áp dụng với các đối tượng là cá nhân không được hưởng tiền lương, thu nhập hoặc bảo hiểm xã hội tại một cơ quan, đơn vị, tổ chức và không có tài khoản hoặc số tiền gửi từ tài khoản tại tổ chức tín dụng không đủ để áp dụng biện pháp khấu trừ tiền từ tài khoản; hoặc tổ chức không có tài khoản hoặc số tiền gửi từ tài khoản tại tổ chức tín dụng không đủ để áp dụng biện pháp khấu trừ tiền từ tài khoản [16].Theo pháp luật về thi hành án dân sự, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế để thi hành án [17].

Như vậy, việc kê biên tài sản có thể bảo đảm cho nhiều mục đích khác nhau, có thể là để bảo đảm thi hành án, bảo đảm bồi thường thiệt hại hay để ngăn chặn hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản. Nhưng hậu quả pháp lý chung khi áp dụng biện pháp kê biên là chủ sở hữu tài sản bị kê biên sẽ không được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản đó, bởi “các tài sản đó đang chịu chế độ pháp lý nhất định, không thể tham gia giao dịch giống như các tài sản thông thường khác”[18]. Do vậy, việc điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện không bị kê biên để bảo đảm thi hành án dường như đã lãng quên các trường hợp kê biên cho các mục đích khác nhau. Quy định hiện nay dễ dẫn đến cách hiểu, chỉ trường hợp kê biên để bảo đảm thi hành án mới thuộc phạm vi điều chỉnh của điều luật, các trường hợp kê biên cho mục đích khác nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của điều luật này.

Đồng thời, hiện nay không chỉ có biện pháp kê biên tài sản mới dẫn đến hạn chế quyền của chủ sở hữu tài sản đối với tài sản bị áp dụng. Theo pháp luật nhiều lĩnh vực khác nhau ta thấy có thêm nhiều biện pháp khi áp dụng cũng dẫn đến hậu quả pháp lý này. Theo dõi qua vụ việc thực tế phát sinh dưới đây có thể thấy rõ:

Bà Trần Thị Phương T và bà Nguyễn Thị H có xảy ra tranh chấp liên quan đến việc vay mượn tiền. Ngày 22/6/2020, bà T có đơn thư tố giác đến Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an Thành phố ĐN cho rằng bà H có hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Sau khi thu thập thông tin tài sản của bà H, ngày 24/7/2020, Cơ quan điều tra có Công văn 2191/CSĐT-HS đề nghị Sở Tư pháp TP ĐN, Văn phòng Đăng ký đất đai TP ĐN và các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận, huyện trên địa bàn TP ĐN “tạm dừng việc chuyển nhượng, mua, bán, tặng, cho và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những lô đất, nhà ở do bà H đứng tên sở hữu hoặc đồng sở hữu với chồng là Nguyễn Đăng Ph. Thời hạn tạm dừng từ ngày 04/7/2020 đến ngày 06/9/2020”. Đến ngày 31/8/2020, Cơ quan điều tra tiếp tục có Công văn 3185/CSĐT-HS gia hạn thời gian tạm dừng tiếp theo từ ngày 06/9/2020 đến ngày 06/11/2020. Nếu đối chiếu với quy định tố tụng hình sự, thì việc yêu cầu tạm dừng các giao dịch tài sản của người bị tố giác không là biện pháp ngăn chặn, cũng không phải là biện pháp cưỡng chế nhưng khi cơ quan điều tra áp dụng biện pháp này thì đã trực tiếp ảnh hưởng đến quyền của người bị tố giác.

Ngày 05/11/2020, Cơ quan điều tra có Thông báo số 2071/CSĐT-HS về kết quả giải quyết nguồn tin tội phạm xác định vụ việc giữa bà Phương T và bà H là quan hệ dân sự, không có sự việc phạm tội và ban hành Công văn số 4024/CSĐT-HS về việc kết thúc việc tạm dừng việc chuyển nhượng, mua bán tặng, cho và cấp GCNQSD đất. Trước ngày Cơ quan điều tra có các văn bản này, ngày 04/11/2020, bà T đã khởi kiện đòi nợ đến TAND quận CL, yêu cầu và được Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ. Theo Điều 126 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, biện pháp phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án. Sau khi được Tòa án 02 cấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện, bà Th đã thực hiện thủ tục yêu cầu thi hành án và yêu cầu cơ quan thi hành án kê biên tài sản của bà H.

Như vậy, biện pháp kê biên tài sản được thực hiện trong giai đoạn thi hành án, nhưng trước đó với việc bị áp dụng nhiều biện pháp khác nhau như đã nêu trên bà H và người đồng sở hữu tài sản với bà H là ông Nguyễn Đăng Ph đã bị hạn chế các quyền đối với tài sản của mình. Ở đây không bàn đến việc áp dụng các biện pháp này là đã phù hợp pháp luật hay chưa nhưng qua vụ việc có thể thấy trên thực tế quyền sử dụng đất có thể bị hạn chế giao dịch bởi nhiều biện pháp khác nhau chứ không chỉ là “kê biên để bảo đảm thi hành án” như điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã đề cập.

2.4. Vướng mắc liên quan đến điều kiện “Trong thời hạn sử dụng đất”

Theo điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải “trong thời hạn sử dụng đất”. Nhiều ý kiến xác định đây là điều kiện được đặt ra đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng đất [19].

Thông thường, các bên chủ thể khi tham gia giao dịch muốn kiểm tra điều kiện “Trong thời hạn sử dụng đất” thường dựa trên thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thực tế lại cho thấy, có những quyền sử dụng đất dù còn trong thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận nhưng vẫn sẽ bị hạn chế giao dịch khi quyền sử dụng đất được giao để thực hiện dự án đầu tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án đầu tư.

Một ví dụ trên thực tế để chứng minh cho nhận định này như sau: 02 lô đất tại Khu đô thị mới Hòa Hải 1-3, phường HH, quận NHS, Tp ĐN được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ông Ngô Áng H vào năm 2010 để thực hiện Dự án khu đô thị mới Hòa Hải 1-3. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, trong cùng năm 2010, ông H chuyển nhượng khu đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp SĐ, trong hợp đồng chuyển nhượng cũng có ghi rõ mục đích để thực hiện dự án đầu tư. Từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, Công ty SĐ không triển khai thực hiện dự án và đến cuối năm 2017, Công ty SĐ tổ chức chào giá công khai để bán đấu giá khu đất này, người trúng đấu giá là Công ty TNHH MTV LHH.

Trước khi thực hiện việc thanh toán giá trị chuyển nhượng, Công ty LHH có văn bản gửi đến Sở Kế hoạch Đầu tư TP ĐN hỏi điều kiện giao dịch chuyển nhượng khu đất. Ngày 22/02/2018, Sở Kế hoạch Đầu tư TP ĐN có Công văn số 448/SKHĐT-DN trả lời vì Công ty SĐ chưa làm thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất 24 tháng theo quy định của Điều 64 Luật Đất đai 2013 nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án tại khu đất từ Công ty SĐ sang Công ty LHH.

Kiểm tra quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, tại điểm i có nêu trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Theo trả lời của Sở Sở Kế hoạch Đầu tư Tp ĐN có thể hiểu, dù trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất còn thời hạn sử dụng nhưng vì Công ty SĐ vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất nên phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất, nộp tiền chậm tiến độ thực hiện dự án và nếu hết thời hạn gia hạn mà Công ty SĐ chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, đây là trường hợp đất được giao để thực hiện dự án đầu tư, do đó điều kiện về thời hạn sử dụng đất không chỉ theo thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà thời hạn được phép sử dụng đất còn phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có tuân thủ đúng thời hạn, tiến độ sử dụng đất hay không, nếu không tuân thủ đúng quy định thì quyền sử dụng đất bị mất thời hạn sử dụng, không còn thời hạn sử dụng sẽ không được phép chuyển nhượng theo điểm d khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.

2.5. Vướng mắc liên quan đến cơ chế kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất

Kiểm tra quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch hay không là nhu cầu và nhiệm vụ thường xuyên của nhiều chủ thể trong xã hội, trong đó có thể kể đến là chủ thể nhận chuyển quyền sử dụng đất (để đưa ra quyết định nhận chuyển quyền sử dụng đất), cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai (để xác định hiệu lực pháp lý của một giao dịch về đất đai), cơ quan quản lý hành chính về đất đai (để thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký biến động, sang tên…). Kịp thời phát hiện các giao dịch có vi phạm điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất sẽ góp phần ngăn chặn được các hành vi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật, các hành vi thiếu thiện chí trong giao dịch dân sự như tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, góp phần ổn định trật tự quan hệ đất đai.

Tuy nhiên, hiện nay chúng ta không có nhiều cơ chế để kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là hai điều kiện là “Đất không có tranh chấp”, “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Nói đúng hơn là chúng ta phải kiểm tra một cách rất “thủ công”.

Đối với điều kiện về đất tranh chấp, hiện nay không có một quy định nào bắt buộc UBND cấp xã hoặc Toà án phải thông báo rộng rãi, công khai cho các chủ thể khác, trong đó có chủ thể là cơ quan quản lý hành chính về đất đai được biết là đất đang tranh chấp. Cũng không có một hệ thống điện tử nào nhằm giúp các cơ quan có thể liên thông các thông tin về tình trạng tranh chấp đất đai. Để kiểm tra, xác định đất có tranh chấp hay không, các chủ thể không còn cách nào khác là phải xác minh tại UBND cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Nhưng thực tế, việc xác minh cũng gặp nhiều khó khăn do không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều được giải quyết tại nơi có bất động sản, đối với các tranh chấp về chia tài sản trong và sau thời kỳ hôn nhân, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện tại Toà án nơi bị đơn cư trú.

Về kiểm tra tình trạng kê biên tài sản, dường như chỉ có các cơ quan Nhà nước mới có thể biết về tình trạng tài sản có bị kê biên hay không. Các chủ thể khác như người nhận chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng… hầu như là không có cơ chế, quy định nào cho phép được tiếp cận, kiểm tra tình trạng kê biên của thửa đất.

Đối với điều kiện còn trong thời hạn sử dụng đất, thông thường các chủ thể tham gia giao dịch dựa trên chính các thông tin ghi trong Giấy chứng nhận để xác định thời hạn của quyền sử dụng đất. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, vấn đề còn thời hạn sử dụng đất hay không đối với đất được giao thực hiện dự án đầu tư còn phụ thuộc vào chủ đầu tư đã sử dụng đất đúng tiến độ hay không, đã thực hiện thủ tục gia hạn, nộp tiền sử dụng đất do chậm tiến độ và có đứng trước nguy cơ bị thu hồi đất dù còn trong thời hạn sử dụng đất? Đồng thời, việc kiểm tra điều kiện này chỉ dựa trên mỗi thông tin ghi trong Giấy chứng nhận sẽ không thể loại bỏ được mọi rủi ro bởi nhiều trường hợp cho thấy thông tin Giấy chứng nhận ghi sai dẫn đến có giai đoạn, các cơ quan Nhà nước yêu cầu phải thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nếu không thực hiện thì không đồng ý cho giao dịch.

Vi phạm một trong các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất đều có thể dẫn đến hậu quả pháp lý là giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng cơ chế phát hiện, kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất chưa thật sự hoàn thiện, dẫn đến khó khăn trong công tác đánh giá, kiểm soát giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đặt biệt là rủi ro cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

3. Kiến nghị hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Từ thực tiễn xuất hiện nhiều vướng mắc, bất cập nêu trên, tác giả kiến nghị một số nội dung nhằm hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất,Nhóm tác giả kiến nghị xem xét và chỉ áp dụng điều kiện có Giấy chứng nhận đối với các giao dịch có mục đích chuyển quyền sử dụng đất, tức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các giao dịch có mục đích khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất như cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện này.

Đồng thời, với cách quy định hiện nay tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 chỉ loại trừ 02 trường hợp không cần Giấy chứng nhận là trường hợp nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.Tuy nhiên, như đã nêu thực tiễn có một số giao dịch về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mà quy định trên chưa liệt kê hết. Do vậy, cần thiết sửa đổi quy định này theo hướng hoặc liệt kê thêm để đầy đủ hoặc thiết kế điều luật theo hướng bao quát hơn, không liệt kê từng trường hợp loại trừ mà chỉ nêu “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Thứ hai,Luật đất đai khi sửa đổi cần quy định rõ trong luật hoặccó văn bản hướng dẫn về điều kiện “Đất không có tranh chấp”, theo hướng xác định thời điểm được xem là đất có tranh chấp là khi một bên có đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã (đối với các tranh chấp bắt buộc phải qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã) hoặc có thông báo thụ lý vụ án của Toà án (đối với các tranh chấp không bắt buộc phải qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã).

Thứ ba,sửa đổi điều kiện về quyền sử dụng đất không bị kê biên theo hướng bao quát hơn, có thể kiến nghị sửa đổi như sau:c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời và các biện pháp khác theo quy định của pháp luật làm hạn chế quyền của người sử dụng đất”.

Thứ tư,cần xây dựng một hệ thống công nghệ thông tin có tính liên thông giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm cập nhật, công khai thông tin các thửa đất đang tranh chấp, đang bị kê biên hoặc bị hạn chế quyền của người sử dụng đất; Tạo điều kiện cho người dân, tổ chức không mang quyền lực Nhà nước được tiếp cận các thông tin nói trên.

Trên đây là một số ý kiến của tác giả liên quan đến vấn đề hoàn thiện quy định của Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Nhóm Luật sư: Lê Cao – Trần Hậu – Nguyễn Công Tín

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Quốc hội, 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13;

Quốc hội, 2015, Bộ luật Tố tụng Hình sự số 101/2015/QH13;

Quốc hội, 2008, Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12;

Quốc hội, 2012, Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13;

Quốc hội, 2013, Luật Đất đai số 35/2013/QH13;

Quốc hội, 2013, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13;

Quốc hội, 2014, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

Chính phủ, 2013, Nghị định 166/2013/NĐ-CP Quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

Chính phủ, 2015, Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;

Chính phủ, 2017, Nghị định 102/2017/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm;

Bộ Tài nguyên Môi trường, 2006, Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT Ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Quy định về hồ sơ địa chính;

Bộ Tài nguyên Môi trường, 2017, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn Luật đất đai;

Châu Thị Khánh Vân, 2019, “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp; đường link: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210237;

Đỗ Văn Đại (chủ biên), “Giao dịch dân sự về bất động sản”, NXB Hồng Đức;

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, 2020, Án lệ số 36/2020/QL;

Nguyễn Minh Oanh, (chủ biên), 2018, “Bình luận Luật Nhà ở 2014”, Nxb Lao động;

Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, 2020, Bản án phúc thẩm số 08/2020.KDTM-PT;

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2020, “Giáo trình Luật Đất đai”, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.

[1] Luật sư LÊ CAO

Luật sư TRẦN HẬU

Luật sư NGUYỄN CÔNG TÍN

Công ty Luật Hợp danh FDVN

Email: luatsulecao@gmail.com

[2] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2020, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr.235.

[3] Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, (Bộ Tài nguyên Môi trường, ngày 21 tháng 7 năm 2006) Ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT”)

[4] Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, (Bộ Tài nguyên Môi trường, ngày 19 tháng 5 năm 2014) Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Thông tư 23/2014/TT-BTNMT”).

[5] Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở.

[6] Châu Thị Khánh Vân, 2019, Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp; truy cập lần cuối lúc 10h00 ngày 10/8/2022 http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210237.

[7] Án lệ số 36/2020/QL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và được công bố theo Quyết định 50/QĐ-CA ngày 25/02/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

[8] Đỗ Văn Đại (chủ biên), Giao dịch dân sự về bất động sản, NXB Hồng Đức, trang 17.

[9] Bản án số 08/2020/KDTM-PT, ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng.

[10] Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013.

[11] Nghị định 102/2017/NĐ-CP, (Chính Phủ, ngày 01 tháng 9 năm 2017) Về đăng ký biện pháp bảo đảm (“Nghị định 102/2017/NĐ-CP”).

[12] Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, (Bộ Tài nguyên Môi trường, ngày 19 tháng 5 năm 2014) Quy định về hồ sơ địa chính (“Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT”).

[13] Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, (Bộ Tài nguyên Môi trường, ngày 29 tháng 9 năm 2017) Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn Luật đất đai (“Thông tư 33/2017/TT-BTNMT”).

[14] Điều 126, Điều 128 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015.

[15] Khoản 6 Điều 114, Khoản 1 Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

[16] Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 và Điều 18 Nghị định 166/2013/NĐ-CP, (Chính Phủ, ngày 12 tháng 11 năm 2013) Quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

[17] Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008.

[18] Nguyễn Minh Oanh, (chủ biên), 2018, Bình luận Luật Nhà ở 2014, Nxb Lao động, tr. 396.

[19] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, sđd, tr.238.

LINK BÀI BÁO: Hoàn thiện quy định của luật Đất đai 2013 về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chinhtrivaphattrien.vn)

……………

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội: