GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: CẦN HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Tranh chấp đất đai đang là loại tranh chấp phổ biến, phức tạp, ảnh hưởng nhiều trong đời sống xã hội và là một vấn đề quan trọng không chỉ trong quá trình giải quyết các tranh chấp, mà vấn đề này còn có những tác động lớn trong việc các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình đối với quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, có hai vấn đề lớn liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai mà Dự thảo Luật đất đai sửa đổi năm 2023 (Dự thảo Luật đất đai) cần được hoàn thiện để đảm bảo có cơ sở pháp lý hoàn thiện nhằm tháo gỡ những vướng mắc đặt ra trong thực tiễn thi hành Luật đất đai thời gian qua, đó là: Dự thảo Luật đất đai cần quy định khái niệm “đất đang có tranh chấp” hoặc quy định điều kiện để xác định “đất đang có tranh chấp”; Dự thảo Luật đất đai cũng cần làm rõ mối quan hệ phối hợp giữa Các cơ quan tiến hành tố tụng và Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
THỨ NHẤT, CẦN QUY ĐỊNH KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP” HOẶC QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN ĐỂ XÁC ĐỊNH ‘ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP”
Theo quy định hiện hành, tại khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 nêu định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nay, tại Dự thảo Luật đất đai có quy định lặp lại như vậy tại khoản 28, Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai. Thế nhưng, khi nào, điều kiện, đặc điểm nào thì có thể xác định một thửa đất, một diện tích đất hay một quyền sử dụng đất đang có tranh chấp lại chưa được Luật hiện hành và Dự thảo Luật đất đai quy định.
Trong khi đó, vấn đề “đất không có tranh chấp” là một điều kiện cực kỳ quan trọng để người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013 (hay được nêu tại điểm b, khoản 1, Điều 211 Dự thảo Luật đất đai). Nếu không có điều kiện “đất không có tranh chấp” thì người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện các quyền của mình nêu trên, đó là vấn đề cốt lõi, là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất có thực quyền trên thực tế, có thể thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Vậy nhưng, cho đến nay, chưa có một quy định nào xác định, như thế nào thì được xem là “đất không có tranh chấp”, có phải mọi thửa đất tồn tại hiện nay đều đang có tình trạng “đất không có tranh chấp” hay không, làm cách nào, khi nào thì có thể xác định một thửa đất đang trong tình trạng “đất không có tranh chấp”, điều đó Luật và Dự thảo hiện nay chưa quy định. Suy luận ngược lại, nếu chưa có quy định như vậy, thì Luật hiện hành cũng không có quy định nào xác định “đất đang có tranh chấp” để làm cơ sở xác định quyền của người sử dụng đất. Hiện nay, cả Luật đất đai 2013 và Dự thảo mới đều không có quy định như thế nào là “đất không có tranh chấp” hoặc “đất đang có tranh chấp” trong khi đó đây là vấn đề vô cùng quan trọng để xác định quyền của người sử dụng đất trên thực tế. Bởi lẽ, có người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn trong thời hạn sử dụng, không bị kê biên thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp tư pháp khác nhưng nếu ở tình trạng “đang có tranh chấp” thì họ không thực hiện được quyền của mình. Vậy, khi nào thì đất đang trong tình trạng có hoặc không có tranh chấp, luật không quy định rõ sẽ dẫn đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế bị ảnh hưởng.
Hiện nay, có một số quy định xác định tình trạng tranh chấp tại một số văn bản dưới luật nhưng chưa được quy định đồng bộ, chưa được luật hóa dẫn đến có những cách hiểu khác nhau và dẫn đến vướng mắc khi áp dụng.
Theo điểm c, khoản 1, Điều 15 Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì trường hợp tài sản có tranh chấp thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của Tòa án hoặc của cơ quan khác có thẩm quyền. Quy định này đề cập đến tài sản nói chung, trong đó có quyền sử dụng đất, từ việc xác định này, có thể hiểu rằng khi quyền sử dụng đất đã có văn bản thụ lý hoặc có văn bản chứng minh việc thụ lý tranh chấp của Tòa án hoặc cơ quan khác có thẩm quyền thì tài sản đó được xác định là “đang có tranh chấp” và khi đó không thể đăng ký giao dịch bảo đảm nói riêng và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất nói chung được suy luận thêm.
Trong khi đó, theo quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được bổ sung thêm Điều 11a tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì một trong các trường hợp cơ quan Nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, theo Nghị định của Chính phủ thì xác định “đất đang có tranh chấp” là có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đất đang được thụ lý giải quyết tranh chấp. Trong khi theo Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời điểm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có văn bản xác nhận đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Sẽ có những độ lệch về thời điểm đất được xác nhận có tranh chấp, chẳng hạn nếu vụ việc tranh chấp đất đai được một bên khởi kiện tại Tòa án, thời điểm nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp (và tiếp nhận đơn) là ngày nộp đơn, trong khi đó để xác định thời điểm thụ lý của Tòa án thì phải qua một quá trình thì đơn khởi kiện mới được thụ lý. Theo đó trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện để tiến hành thủ tục thụ lý. Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyết thì Thẩm phán thông báo làm thủ tục nộp tạm ứng án phí, trong vòng 7 ngày thì người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, sau khi Tòa án nhận được biên lai nộp án phí thì mới thụ lý vụ án (trừ trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo).
Như vậy, khoảng cách giữa ngày nhận đơn khởi kiện với ngày có thông báo thụ lý của một vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai là rất dài, nhưng hiện nay các quy định khác nhau lại đều quy định đó là điều kiện để xác nhận tình trạng đất có tranh chấp hay không. Trong khoảng thời gian giữa hai thời điểm đó, theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất vẫn có thể là đối tượng của giao dịch thế chấp, nhưng theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì quyền sử dụng đất đã không còn đủ điều kiện để thế chấp.
Theo chúng tôi, Luật Đất đai khi sửa đổi cần quy định rõ trong luật về điều kiện “Đất không có tranh chấp” hoặc quy định tình trạng “đất đang có tranh chấp” theo hướng xác định thời điểm được xem là đất có tranh chấp là: Khi UBND cấp xã đã có xác nhận nhận đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã (đối với các tranh chấp bắt buộc phải qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã) hoặc có xác nhận Tòa án đã nhận đơn khởi kiện (đối với các tranh chấp liên quan đến đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất nhưng không bắt buộc phải qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã).
THỨ HAI, CẦN LÀM RÕ CÁC QUY ĐỊNH VỀ MỐI QUAN HỆ PHỐI HỢP GIỮA CÁC CƠ QUAN TIẾN HÀNH TỐ TỤNG VÀ CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hiện nay, Dự thảo Luật đất đai tại Điều 227 đã quy định mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, theo đó các tranh chấp đất đai khi không hòa giải cơ sở được đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Quy định này xác lập một vấn đề mới so với quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013. Theo Dự thảo, UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu. Như vậy, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai thống nhất Tòa án giải quyết là bước đi cần thiết, đảm bảo sự tập trung, đồng thời có cơ quan có chuyên môn, nghiệp vụ giải quyết tranh chấp thống nhất, giảm tải trách nhiệm cho các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến quản lý đất đai. Tuy nhiên, qua thực tiễn cho thấy trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai thì cơ sở chứng cứ để giải quyết là các hồ sơ, tài liệu có liên quan cần thu thập kịp thời, đầy đủ để các cơ quan tiến hành tố tụng có cơ sở giải quyết hiệu quả các tranh chấp. Thế nhưng, Bộ luật tố tụng dân sự và Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định cụ thể về mối quan hệ phối hợp trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai một cách cụ thể. Theo đó, chưa có các quy định về thời hạn tối đa mà các cơ quan quản lý hồ sơ, tài liệu phải cung cấp cho Tòa án; chưa có quy định khi cung cấp hồ sơ thì cần cung cấp các hồ sơ gì; việc chế tài nếu cung cấp không đầy đủ hoặc không cung cấp sẽ được xử lý như thế nào, trách nhiệm các bên liên quan ra sao trong việc phối hợp. Chúng tôi cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung các quy định về việc phối hợp giữa các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai để đảm bảo hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai được đảm bảo đúng thời hạn tố tụng, tránh việc tranh chấp bị kéo dài năm này qua năm khác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Bên cạnh đó, giữa hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai với các hoạt động quản lý đất đai có sự liên quan mật thiết đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Bởi lẽ, một khi quyền sử dụng đất trang trong tình trạng “đất đang có tranh chấp” thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, khi tiếp nhận giải quyết các tranh chấp, hiện Luật Đất đai chưa có quy định các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, cơ quan hòa giải tranh chấp có thông báo hoặc văn bản gửi các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai biết, đồng thời với quy định về tình trạng “đất không có tranh chấp” hay “đất đang có tranh chấp” hiện nay chưa được làm rõ, dẫn đến nhiều hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn diễn ra trong lúc trên thực tế “đất đang có tranh chấp”, điều này diễn ra ở nhiều nơi, không có hệ thống tương tác thông tin, làm cho nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất vẫn xảy ra, gây tốn kém thời gian, gây thiệt hại tài sản của các bên liên quan ngay tình và có nhiều trượng hợp hậu quả pháp lý của các giao dịch về quyền sử dụng đất khi “đất đang có tranh chấp” không khắc phục được trên thực tế, tạo ra nhiều rủi ro cho các bên liên quan.
Việc làm rõ, thông tin liên thông và hợp tác với nhau giữa cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tiến hành tố tụng một cách chủ động sẽ đảm bảo tốt hơn hoạt động quản lý nhà nước về đất đai cũng như đảm bảo việc giải quyết đất đai được hiệu quả hơn. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, Dự thảo Luật đất đai cần quy định cụ thể các nội dung phối hợp, hợp tác giữa các bên trong hoạt động giải quyết tranh chấp cũng như trong hoạt động quản lý đất đai.
Như vậy, việc hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai lần này có nhiều vấn đề khác nhau cần được nghiên cứu, rà soát, lấy ý kiến rộng rải để đảm bảo chất lượng tốt nhất trước khi trình Quốc hội thông qua, ở phương diện thực tiễn hành nghề, chúng tôi có nêu hai vấn đề liên quan đến hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nêu trên, rất mong nhận được sự tiếp thu của Ban Soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai.
Luật sư Lê Cao – Công ty Luật FDVN
………………..
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn