Góc nhìn thực tiễn và pháp lý về giá trị của Vi bằng trong giao dịch “mua bán đất - Luật sư Đà Nẵng

FDVN trân trọng giới thiệu tài liệu “GÓC NHÌN THỰC TIỄN VÀ PHÁP LÝ VỀ GIÁ TRỊ CỦA VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH “MUA BÁN ĐẤT” ″ do các Luật sư/ Chuyên viên pháp lý của FDVN tổng hợp, thực hiện.

Tình huống 1: Tại Bản án số 210/2021/DS-ST ngày 24/05/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh có nội dung về việc ông Th mua một mảnh đất của ông V với số tiền 250.000.000 đồng bằng giấy tờ tay là vi bằng diện tích đất 52m² tại xã Trung An, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi ký hợp đồng, lập vi bằng và giao đầy đủ tiền, ông Th mới biết rằng diện tích đất này đang tranh chấp, do vậy ông khởi kiện yêu cầu ông V trả lại tiền cho ông. Toà án nhận định rằng, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Th và ông V là giao dịch không đảm bảo về mặt hình thức và và chủ thể tiến hành giao dịch đối với tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của mình; Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tình huống 2: Bản án số 225/2022/DS-ST ngày 16/06/2022 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân huyện B, thành phố Hồ Chí Minh có nội dung về vụ việc và T và bà Q đến Văn phòng thừa phát lại HM xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vi bằng có sự chứng kiến của Thừa phát lại, bà Q giao bản chính GCNQSDĐ cho bà T và bà T đã giao bà Q số tiền 500.000.000 đồng. Trong vụ án này, Toà án đã nhận định về hình thức của giao dịch cụ thể như sau: “Khi thực hiện giao dịch hai bên chỉ lập hợp đồng Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020, không ra công chứng chứng thực là không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự theo quy định tại Điều 502 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 503 quy định. Hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp Luật đất đai. Căn cứ Luật đất đai quy định tại khoản 3 Điều 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký tại cơ quan đăng tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” trong trường hợp này hai bên chỉ thực hiện giao dịch bằng hình thức lập vi bằng. Do đó việc chuyển nhượng trên của hai bên là vi phạm qui định về hình thức giao dịch. Mặt khác theo bà T trình bày đây cũng chỉ là hình thức để sau này bà Q bán được đất sẽ trả lại tiền cho bà cùng tiền lãi. Do đó, giao dịch giữa hai bên là vô hiệu về cả nội dung lẫn hình thức của giao dịch. Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự quy định “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Từ hai tình huống lấy từ bản án thực tiễn xét xử liên quan việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức vi bằng, chúng ta có thể thấy sơ bộ quan điểm của các cơ quan giải quyết tranh chấp về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng. Vậy tại sao thực tiễn xét xử đã có nhiều trường hợp “người mua” trong giao dịch “mua bán đất” bằng vi bằng gặp nhiều rủi ro khi tiền bị chiếm dụng mà quyền đối với đất không được công nhận nhưng nhiều người vẫn đổ xô giao dịch bằng hình thức này? Pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vi bằng có mối liên hệ như thế nào?

[1] Quy định pháp lý về Vi bằng

Vi bằng là gì?

Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”. Do đó có thể hiểu vi bằng luôn được thể hiện dưới hình thức văn bản gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại để ghi nhận các sự kiện, hành vi mà có thật trên thực tế theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trên phạm vi toàn quốc trừ những trường hợp pháp luật quy định cụ thể không được lập vi bằng.

Những trường hợp không được lập vi bằng tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP mà pháp luật đã hạn chế như: Trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình như vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, anh, chị, em ruột… của thừa phát lại; Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội; Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng; Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ; Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; và các trường hợp khác theo quy định pháp luật.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP đã quy định rất rõ về giá trị pháp lý của vi bằng.

Thứ nhất, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Nhiều người thường lầm tưởng rằng, lập vi có thể thay thế được hoạt động công chứng, xuất phát từ lý do đó, mà các chủ thể trong hai tình huống ở đầu bài đã tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức lập vi bằng.

Thực tế hoạt động lập vi bằng của thừa phát lại và công chứng của công chứng viên có những nét giống nhau về mục đích và phương thức tuy nhiên nó cũng có những điểm khác nhau cần phân biệt. Nếu công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt thì lập vi bằng là việc ghi nhận sự kiện, hành vi có thật trên thực tế. Như vậy có thể thấy, công việc của công chứng viên và thừa phát lại đều trực tiếp chứng kiến một hành vi, sự kiện trên thực tế nhưng vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận lại nội dung hành vi, sự kiện có xảy ra trên thực tế, chứ không chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của hành vi, sự kiện đó như một văn bản đã được công chứng.

Thứ hai, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tại khoản 8 Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 8 Điều 81 Luật tố tụng hành chính 2015, “Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập” là một trong những nguồn chứng cứ.

Theo quy định của Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chứng cứ trong vụ án dân sự được hiểu là: Những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định; và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 80 Luật tố tụng hành chính 2015, chứng cứ trong vụ án hành chính là những gì có thật được đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Luật tố tụng hành chính quy định mà Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.

Như vậy, vi bằng với bản chất là văn bản ghi nhận lại sự kiện, hành vi có thật trên thực tế được Toà án xem xét là nguồn chứng cứ để giải quyết vụ án dân sự, hành chính theo quy định pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng.

[2] Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về nội dung,

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là các đối tượng được liệt kê sau đây là phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho: Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp. Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Quy định này không nêu rõ việc tranh chấp này có đang được giải quyết hay không, do đó việc xác định tranh chấp đất đai trên thực tế còn nhiều tranh cãi gây ảnh hưởng đến quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án được liệt kê tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014. Đối với hoạt động kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký; sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định.

Thứ tư, quyền sử đụng đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Luật đất đai quy định rõ tại Điều 125, 126 về các trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn nhất định. Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên là một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về hình thức,

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai bên mà không có bên nào là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng bắt buộc phải phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự nếu vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì bị vô hiệu. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ áp dụng pháp luật tương tự, tuy nhiên đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch một bên hoặc các bên vẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên công nhận hiệu lực của văn bản đó theo khoản 2 Điều 129 này.

[3] Giá trị của vi bằng trong giao dịch “mua bán đất”

Quay trở lại 02 tình huống nêu tại đầu bài, các chủ thể trong vụ án tranh chấp đã giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện giao dịch trong trường hợp, bên. Song các toà án có thẩm quyền giải quyết đều nhận định các giao dịch này vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.

Như phân tích tại mục 2, điều kiện về hình thức đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định.

Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP khẳng định, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định về hai trong các trường hợp không được lập vi bằng là:

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực, việc các bên tranh chấp lập vi bằng để ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với các quy định pháp luật.

Đồng thời hành vi “lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” được quy định là những hành vi mà thừa phát lại không được làm, nếu vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng, ngoài ra có thể áp dụng hình thức phạt bổ sung tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định tại điểm e khoản 4, điểm b khoản 8, điểm b khoản 9 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Giá trị pháp lý của vi bằng đã rõ, rủi ro và thiệt hại khi sử dụng vi bằng trong giao dịch mua bán đất đã xảy ra nhiều trên thực tế, tuy nhiên hiện nay vẫn nhiều trường hợp duy trì hình thức giao dịch này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như đất chưa có giấy chứng nhận, đất đang thế chấp, giao dịch giả cách, lợi dụng quy định ngoại lệ của trường hợp hợp đồng không đảm bảo quy định về hình thức nhưng vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Thực tiễn xét xử cho thấy, hầu hết các toà án đều không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, một phần do vi phạm về mặt hình thức, một phần vì những lý do thúc đẩy các bên sử dụng hình thức vi bằng làm nguyên tắc của một giao dịch dân sự, hay giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo theo quy định pháp luật. Do vậy, những người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử đất cần lưu ý và sáng suốt để đảm bảo các điều kiện khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế để tránh các rủi ro và thiệt hại phát sinh sau khi giao dịch.

Hoàng Thuý Quỳnh – Công ty luật FDVN

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An

Luật sư tại Gia Lai: