Điều kiện, mức thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản 2024 - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống pháp lý: Hai vợ chồng Tôi có ý định tháng 9 năm 2025 sẽ vào Đà Nẵng sinh sống và làm việc lâu dài và sẽ mua Nhà ở để định cư tại đây. Chúng Tôi cũng có tham khảo một số các dự án ở nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên chúng Tôi không biết được điều kiện để Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán và mức thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào là phù hợp với quy định pháp luật. Vậy nhờ Luật sư giải đáp giúp Vợ chồng chúng Tôi vấn đề nêu trên.

Trả lời:

Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (“FDVN”). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:

Tại thời điểm tháng 09/2025, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2005. Đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 đã được thông qua có các quy định liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách như sau:

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023 quy định như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2023 giải thích như sau: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”

Như vậy, về cơ bản thì khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật nhà ở năm 2023 và Luật KDBĐS năm 2023 tương đối giống nhau, có thể hiểu ngắn ngọn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Theo quy định Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

– Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể: i) quyết định giao đất; ii) quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; iii) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; iv) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vi) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; vii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….

– Thứ ba, ngoài có gấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; ii) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; iii) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Thứ tư, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

– Thứ năm, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

– Thứ sáu, đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật KDBDS 2023.

– Thứ bảy, đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBDS 2023.

– Thứ tám, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật KDBDS 2023.

Như vậy, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 nêu trên. Do đó, khi Vợ chồng Qúy khách mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào tháng 9 năm 2025 cần yêu cầu phía Chủ đầu tư của dự án nhà ở hình thành trong tương lai cung cấp các giấy tờ cũng như thông tin về dự án có ý định mua để chứng minh là Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, tránh trường hợp Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành tương lai khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm huy đống vốn trái quy định pháp luật.

Quy định về mức thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

– Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật KDBĐS 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

– Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, nếu như Quý khách thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo thì thanh toán tùy theo tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Ngoài ra, đối với trường hợp bên bán tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, đối với trường hợp Qúy khách chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Quý khách.

Phạm Văn Việt – Công ty Luật Hợp danh FDVN

———–

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An