Feel free to go with the truth

Trang chủ / BÀI VIẾT & ẤN PHẨM CỦA FDVN / CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ KIM OANH ĐỀ NGHỊ VIỆN KIỂM SÁT RÚT KHÁNG NGHỊ GIÁM ĐỐC THẨM

CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ KIM OANH ĐỀ NGHỊ VIỆN KIỂM SÁT RÚT KHÁNG NGHỊ GIÁM ĐỐC THẨM

Ngày 22/6/2021, công ty Kim Oanh có nhận được  Quyết Định Kháng Nghị Giám Đốc Thẩm số 174/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 22/6/2021 của Viện Trưởng Viện Kiểm Sát Nhân Dân Cấp Cao tại TP. Hồ Chí Minh, do Phó Viện Trưởng Phạm Đình Cúc ký thay (“Kháng Nghị GĐT”).  Trong Kháng Nghị GĐT.

Để rộng đường cho dư luận, tạo sự công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên, phóng viên đã làm việc với công ty Kim Oanh, đại diện luật sư Kim Oanh và được cung cấp các cơ sở pháp lý để Kim Oanh gửi “ĐƠN ĐỀ NGHỊ QUÝ VIỆN TRƯỞNG BAN HÀNH QUYẾT ĐỊNH RÚT KHÁNG NGHỊ GIÁM ĐỐC THẨM”.

Toàn văn nội dung như sau :

Kháng Nghị Giám Đốc Thẩm số 174/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 22/6/2021 của Viện Trưởng Viện Kiểm Sát Nhân Dân Cấp Cao tại TP. Hồ Chí Minh đã quyết định :

1. Kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 99/2020/KDTM-ST ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân Quận 7 và Bản án phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24/3/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy hai bản án nêu trên, để giải quyết lại.

3. Tạm đình chỉ thi hành đối với Bản án sơ thẩm số 99/2020/KDTM-ST ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân Quận 7 và Bản án phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24/3/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho đến khi có Quyết định giám đốc thẩm./.

Qua xem xét nội dung Kháng Nghị GĐT, Công Ty Kim Oanh nhận thấy các thông tin, nhận định được nêu trong Kháng Nghị GĐT là không phù hợp với hồ sơ Vụ Án và quy định pháp luật liên quan, từ đó quý Viện Trưởng đã ban hành các quyết định trong Kháng Nghị GĐT không đúng pháp luật.  Kháng Nghị GĐT còn tạm hoãn việc thi hành Bản Án Sơ Thẩm và Bản Án Phúc Thẩm, điều này khiến cho thủ tục xin chấp thuận làm chủ đầu tư Dự Án Hòa Lân của Công Ty Kim Oanh bị đình trệ, xâm phạm nghiêm trọng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của Công Ty Kim Oanh.  Lý do cụ thể của Công Ty Kim Oanh sẽ được nêu ngay trong phần bên dưới của văn bản này.

VÌ VẬY, CÔNG TY KIM OANH KÍNH ĐỀ NGHỊ QUÝ VIỆN TRƯỞNG CĂN CỨ KHOẢN 2, ĐIỀU 335, BỘ LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ BAN HÀNH QUYẾT ĐỊNH RÚT TOÀN BỘ KHÁNG NGHỊ GĐT, ĐỂ BẢO VỆ CÁC QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP, CHÍNH ĐÁNG CHO CÔNG TY KIM OANH.

Để quý Viện Trưởng có cơ sở xem xét vụ việc, chúng tôi xin trình bày tóm tắt vụ việc được nêu  của văn bản này.

Trước khi trình bày chi tiết các ý kiến về Kháng Nghị GĐT, chúng tôi xin được trình bày các nội dung quan trọng như sau:

  • Công Ty Thiên Phú, chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Hòa Lân tại xã Thuận Giao, Thành Phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương (“Dự Án Hòa Lân”), là một công ty TNHH có 2 thành viên góp vốn, gồm ông Bùi Thế Sơn (99% vốn điều lệ) và ông Trương Thành Phú (1% vốn điều lệ). Công Ty Thiên Phú có được quyền sử dụng đất đối với các lô đất tại Dự Án Hòa Lân là thông qua việc bồi thường cho các chủ đất, không phải được cấp đất từ nhà nước.  Vì thế đây là dự án bất động sản được thực hiện bởi đơn vị tư nhân, không có sử dụng nguồn vốn nhà nước.
  • Việc Agribank, Chi nhánh Chợ Lớn cho Công Ty Thiên Phú vay đã được Thanh Tra Chính Phủ tiến hành thanh tra từ năm 2013. Theo thông tin chúng tôi được biết, cho đến nay vì xác định không có dấu hiệu tội phạm nên không có cơ quan nào khởi tố.
  • Tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất đối với 243.912 m2 đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (“Khu Đất Có Thu Tiền”). Phần diện tích 246.853,1 m2 đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (“Khu Đất Không Thu Tiền”) là diện tích đất công cộng phục vụ cho dự án. Phần đất này không đưa vào đấu giá và chuyển nhượng, và sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho chủ đầu tư mới của dự án.
  • Việc bán đấu giá các lô đất tại Dự Án Hòa Lân của Công Ty Thiên Phú đã được Thanh Tra Bộ Tư Pháp thực hiện thanh tra bằng Kết Luận Thanh Tra số 62/KL-TTR ngày 24/12/2018 (“Kết Luận Thanh Tra 62”) và việc này đã được báo cáo đến Bộ Tư Pháp và sau đó Bộ Tư Pháp đã báo cáo đến Thủ Tướng Chính Phủ. Theo Kết Luận Thanh Tra 62 thì không hủy bỏ kết quả bán đấu giá. Như vậy, kết quả đấu giá đã được xem xét đầy đủ, khách quan bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất quản lý về hoạt động đấu giá là Bộ Tư Pháp.
  • Việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 243.912 m2 đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất tại Dự Án Hòa Lân được thực hiện công khai trong suốt 2 năm từ 2015 cho đến 2017 (từ 17/6/2015 đến 25/5/2017). Qua 12 lần tổ chức bán đấu giá nhưng không có người đăng ký đấu giá. Phải đến lần thứ 13 (ngày 25/5/2017) mới tổ chức được việc bán đấu giá và qua 14 vòng đấu giá từ giá khởi điểm là 963 tỷ thì Công Ty Kim Oanh được công nhận là người trúng đấu giá với giá trúng là 1.353 tỷ.
  • Bất kể có sai phạm hay không có sai phạm trước đó trong quá trình cho vay và thế chấp (nếu có), Công Ty Kim Oanh, với tư cách là người trúng đấu giá, được pháp luật công nhận là người thứ ba ngay tình, sẽ được pháp luật bảo vệ quyền trúng đấu giá theo Điều 133, Bộ Luật Dân Sự.
  • Căn cứ Điều 2.3, Hợp Đồng 01,[1] Công Ty Kim Oanh có quyền được chậm thanh toán cho Agribank khi có trở ngại pháp lý về chủ trương đầu tư và đo đạc địa chính, xác nhận ranh đất. Ngoài ra, khi chậm thanh toán, Công Ty Kim Oanh đã thanh toán đầy đủ tiền lãi chậm thanh toán cho Agribank. Điều này không gây thiệt hại cho Agribank và cũng không trái bất kỳ quy định pháp luật nào.
  • Chỉ có Agribank kháng cáo Bản Án Sơ Thẩm về số tiền nợ của Công ty Thiên Phú và sau đó yêu cầu kháng cáo này đã được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ. Các đương sự khác không kháng cáo Bản Án Sơ Thẩm.  Những nội dung không kháng cáo đã có hiệu lực pháp lý để thi hành. Cho đến nay, tất cả đương sự đã đồng ý với Bản Án Sơ Thẩm và Bản Án Phúc Thẩm.  Vì thế, chúng tôi cho rằng trong trường hợp này, nguyên tắc cơ bản trong Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự 2015 về “Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự” được nêu tại Điều 5, Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự 2015 cần được tôn trọng.
  • Trong Vụ Án này, Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam không phải là đương sự, không có quyền lợi liên quan, vì thế càng không thể có đầy đủ thông tin, chứng cứ về Vụ Án. Thế nhưng, Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam lại là đơn vị nộp đơn yêu cầu kháng nghị. Hiện nay, không có đương sự trong Vụ Án yêu cầu kháng nghị. Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam được thành lập theo Giấy phép hoạt động báo điện tử số 62/GP-BTTTT do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày 21/02/2020.  Ngay trong ngày đầu tiên hoạt động, ngày 21/02/2020, Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam đã có bài đăng “Bình Dương: Vụ đấu giá Khu dân cư Hoà Lân dưới góc nhìn luật pháp?”[2] (nội dung chi tiết xin xem Phụ Lục 2). Bài báo này có nội dung hết sức tiêu cực, trái với hồ sơ Vụ Án, và cũng trái với kết quả xét xử của 2 cấp Tòa án.  Một tạp chí vừa được thành lập, ngay trong ngày đầu tiên được cấp phép, đã đăng tin chi tiết về một vụ án lớn với nội dung không khác gì là đang xử án thay cho Tòa án, và đối tượng bị tấn công chính là Công Ty Kim Oanh.  Sau đó, Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam còn tiếp tục đưa một loạt tin với các thông tin tiêu cực, không có cơ sở pháp luật đối với Công Ty Kim Oanh.[3] Với tất cả lý do trên, Công Ty Kim Oanh có cơ sở để đặt nghi vấn về sự khách quan, sự chính trực và những lợi ích của tổ chức hay cá nhân nào là chi phối những hành động trên của Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam.

Trong Kháng Nghị GĐT có nêu 11 lý do để làm cơ sở cho việc kháng nghị.  Để thuận tiện cho việc theo dõi, Công Ty Kim Oanh cũng sẽ trình bày ý kiến theo đúng thứ tự các lý do này.

2. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Có hành vi vi phạm các quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, liên quan đến việc Agribank Chợ Lớn cho Công ty Thiên Phú vay vốn.

Kháng Nghị GĐT có đề cập đến khoản 2 Điều 109 Luật Đất Đai 2003 để cho rằng việc Công ty Thiên Phú đã thế chấp quyền sử dụng đất mà nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là vi phạm pháp luật.

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Dự án Khu dân cư Hòa Lân có diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công Ty Thiên Phú là 490.765,1m2, gồm đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912m2 và đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là 246.853,1m2.  Việc Công Ty Thiên Phú ký hợp đồng thế chấp 301 với Agribank để thế chấp 246.853,1m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo cho lợi ích của Agribank, theo yêu cầu của Agribank.  Với tư cách là một tổ chức tín dụng thực hiện chức năng cho vay (cấp tín dụng), Agribank mong muốn đảm bảo quyền được thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không trả nợ. Cụ thể, khi Công Ty Thiên Phú không trả được nợ, Agribank có quyền phát mãi, bán đấu giá đối với 243.912m2 đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.  Các nhà đầu tư tham dự đấu giá các lô đất này là mong được trở thành chủ đầu tư Dự Án Hòa Lân.  Nếu Agribank không chủ động giữ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 246.853,1m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và sau khi tổ chức đấu giá Công Ty Thiên Phú bất hợp tác không giao 246.853,1m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá thì lúc đó tình hình sẽ rất phức tạp, và việc tổ chức đấu giá sẽ không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tham gia. Vì thế, việc Công Ty Thiên Phú và Agribank ký hợp đồng thế chấp số 301 là để Agribank có cơ sở nhận trước và giữ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 246.853,1m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Dự Án Hòa Lân.

3. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Đối tượng của tài sản đem bán đấu giá và các vi phạm có liên quan.

Kháng Nghị GĐT cho rằng nếu đối tượng của tài sản đem bán đấu giá là quyền sử dụng đất thì tài sản bán đấu giá bao gồm cả 246.853,1m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Dự Án Hòa Lân. Cơ sở mà Kháng Nghị GĐT căn cứ là Chứng thư thẩm định giá số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 của Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá và Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Thế Hệ Mới (“Chứng Thư 246”). Kháng Nghị GĐT cũng cho rằng nếu tài sản bán đấu giá là dự án thì căn cứ Điều 48, Luật Kinh doanh bất động sản là trước khi chuyển nhượng dự án bất động sản thì cần có chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Thứ nhất, hồ sơ Vụ Án thể hiện rõ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

  • Biên Bản Bán Đấu Giá 25/5/2017,[4] tại phần lưu ý có đề cập: “Đối với phần diện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không tiến hành bán đấu giá mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật.”; và
  • Điều 1, Hợp Đồng 01 quy định: “Đối với phần diện tích đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không tiến hành bán đấu giá mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hoàn toàn có cơ sở để khẳng định: việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Dự Án Hòa Lân không bao gồm 246.853,1mdiện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Việc Chứng Thư 246 thẩm định giá trị của cả 490.765,1mcó ý nghĩa là 243.912m2 đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và 246.853,1mđất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là gắn liền với nhau về mặt giá trị, vì cùng thuộc Dự Án Hòa Lân.  Việc định giá như thế này đem lại lợi ích cho Công Ty Thiên Phú và Agribank. Còn để biết tài sản bán đấu giá là tài sản nào thì bắt buộc phải xem vào Biên Bản Bán Đấu Giá 25/5/2017 và Hợp Đồng 01 như nêu trên.

Thứ hai, Điểm a, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

 2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

 a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;”

Căn cứ quy định trên, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được phép bán đấu giá.  Kết Luận Thanh Tra 62 của Thanh Tra Bộ Tư Pháp và Báo Cáo 91 của Bộ Tư Pháp[5] đều không có bất kỳ kết luận việc đấu giá có vi phạm do đấu giá cả phần diện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.  Như vậy, kết hợp với các tài liệu mà chúng tôi đã nêu ở trên, hoàn toàn có cơ sở để khẳng định rằng việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Dự Án Hòa Lân Lân không bao gồm 246.853,1mdiện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 

Thứ ba, việc Công Ty Kim Oanh có được Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bình Dương (“UBND Bình Dương”) đồng ý giao phần đất không thu tiền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào việc Công Ty Kim Oanh có trở thành chủ đầu tư Dự Án Hòa Lân hay không.  Chúng tôi xin lưu ý rằng, liên quan đến vấn đề này, ngày 03/4/2020, UBND Bình Dương đã ban hành Công văn số 1600/UBND-KT trả lời Tòa Quận 7 (“Công Văn 1600”).  Cụ thể, UBND Bình Dương đã xác nhận rằng lý do chưa thể xem xét chấp thuận cho Công Ty Kim Oanh trở thành chủ đầu tư Dự Án Hòa Lân là do: (i) Quá trình bán đấu giá bị Thanh Tra Bộ Tư Pháp tiến hành thanh tra; (ii) Sau khi có Kết Luận Thanh Tra 62 xác nhận việc bán đấu giá chấp hành các quy định của pháp luật, không yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá thì Công Ty Thiên Phú khởi kiện Vụ Án ra Tòa Quận 7.

Hơn nữa, tại Công Văn 1600 có đề cập đến việc do Sở Xây Dựng Bình Dương chưa nhận được đầy đủ hồ sơ pháp lý nên chưa thể khẳng định Công Ty Kim Oanh có hội đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án hay không.  Lý do Sở Xây Dựng Tỉnh Bình Dương chưa nhận được đầy đủ hồ sơ pháp lý là vì Công Ty Kim Oanh chưa có các GCNQSDĐ thuộc Dự Án Hòa Lân được cập nhật dưới tên Công Ty Kim Oanh, các GCNQSDĐ này hiện đang vẫn đứng tên Công Ty Thiên Phú.  Chính vì Công Ty Thiên Phú khởi kiện Vụ Án ra Tòa Quận 7, đồng thời Tòa Quận 7 ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm dịch chuyển quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất tại Dự Án Hòa Lân, do đó Công Ty Kim Oanh không thể tiến hành các thủ tục cần thiết để trở thành bên có quyền sử dụng đất, được ghi nhận tại các GCNQSDĐ.

Thứ tư, việc UBND Bình Dương có đồng ý giao phần đất không thu tiền sử dụng đất 246.853,1m2 cho Công Ty Kim Oanh quản lý, sử dụng không cũng không liên quan đến việc giải quyết Vụ Án này vì Vụ Án này giải quyết liên quan đến các vấn đề đấu giá tài sản và vì có hay không giao đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất này cho Công Ty Kim Oanh chỉ được thực hiện sau khi Vụ Án đã được giải quyết dứt điểm.  Hơn nữa, việc UBND Bình Dương có đồng ý giao đất cho Công Ty Kim Oanh hay không sẽ do UBND Bình Dương quyết định.

Thứ năm, do tài sản bán đấu giá không phải là dự án như Kháng Nghị GĐT nêu nên quy định yêu cầu phải có chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp này là không liên quan.

4. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Sử dụng chứng thư hết hạn; vi phạm nguyên tắc thẩm định giá tài sản đấu giá.”

Việc Kháng Nghị GĐT cho rằng việc sử dụng Chứng thư thẩm định giá 403/2015/CV-VALUCO ngày 12/5/2015 (“Chứng Thư 403”) và Chứng Thư 246 (sau đây gọi chung là “2 Chứng Thư Thẩm Định Giá”) đã hết hiệu lực vì quá thời hạn 06 tháng nhưng các bên lại không tổ chức định giá lại tài sản bán đấu giá, do đó giá khởi điểm để bán đấu giá tài sản không phù hợp, dẫn đến việc gây thất thoát tài sản cho Nhà nước.

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Lập luận này là hoàn toàn không có cơ sở về mặt pháp lý và về mặt thực tế theo diễn biến Vụ Án vì các lý do sau:

Thứ nhất, việc xác định giá khởi điểm là do Agribank có quyền tự xác định.  Cụ thể, theo Điểm e, Khoản 2, Điều 23, Nghị Định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản (“Nghị Định 17”) quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá:

Điều 23. Xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá

2. Việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được thực hiện như sau:

[…]

e) Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định.

Theo quy định trên, việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá sẽ được thực hiện theo 02 phương pháp: Tổ chức có yêu cầu bán đấu giá (i) tự xác định giá khởi điểm; hoặc (ii) ủy quyền cho chủ thể khác xác định giá khởi điểm.

Trong Vụ Án này, Agribank là người có tài sản bán đấu giá vì: Theo Khoản 4, Điều 10, Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết Nghị Định 17, “Ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm” là người có tài sản bán đấu giá.  Theo Biên Bản Thỏa Thuận 17/4/2015, Công Ty Thiên Phú đã tự nguyện ủy quyền và bàn giao tài sản bảo đảm là Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân cho Agribank xử lý để thu hồi nợ.  Do đó, Agribank, với tư cách là người có tài sản bán đấu giá, có quyền yêu cầu bán đấu giá Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân.  Như vậy, đối chiếu với Điểm e, Khoản 2, Điều 23, Nghị Định 17, Agribank được xác định là tổ chức có yêu cầu bán đấu giá và Agribank có quyền tự xác định giá khởi điểm bán đấu giá Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân hoặc ủy quyền cho chủ thể khác xác định giá khởi điểm.

Theo hồ sơ Vụ Án đều thể hiện rõ, Agribank, trong Vụ Án này, đã tự xác định giá khởi điểm, và sử dụng Chứng Thư 403 của Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Quốc Tế (“VALUCO”) để tham khảo và xác định giá khởi điểm bán đấu giá tài sản bán đấu giá.  Cần phải lưu ý, chính Công Ty Thiên Phú là bên thỏa thuận với Agribank và thống nhất chọn VALUCO làm bên thẩm định giá khởi điểm theo Biên Bản Thỏa Thuận 17/4/2015.  Cách thức xác định phương thức xử lý tài sản bảo đảm này phù hợp với Khoản 1, Điều 58, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, cụ thể: “Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Căn cứ hồ sơ Vụ Án, Agribank không ủy quyền cho chủ thể khác xác định giá khởi điểm.

Thứ hai, theo Hợp đồng thế chấp số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011 giữa Agribank và Công Ty Thiên Phú (“Hợp Đồng Thế Chấp 300”), Điều 4.3.3 và Điều 4.3.4 về phương thức xử lý tài sản có quy định:

4.3.3) […] Bên B [Công Ty Thiên Phú] ủy quyền cho Bên A [Agribank] lập, ký tên trên các giấy tờ liên quan; thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan tới tài sản thế chấp và việc bán tài sản thế chấp.

4.3.4) Bên B ủy quyền cho Bên A bán tài sản với giá khởi điểm do Bên A xác định căn cứ vào biên bản định giá (định giá lại) tài sản thế chấp giữa Bên A và Bên B tại thời điểm gần nhất.

Theo các điều khoản trên, Agribank có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm, tức có toàn quyền xác định giá khởi điểm đối với tài sản bán đấu giá.  Như vậy, hoàn toàn có cơ sở để xác định rằng: Trong Biên Bản Thỏa Thuận 17/4/2015 và Hợp Đồng Thế Chấp 300, Công Ty Thiên Phú đều ủy quyền và đồng ý để Agribank toàn quyền quyết định xử lý tài sản bảo đảm là Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân.  Việc Agribank quyết định tự xác định giá khởi điểm và sử dụng 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá để tham khảo là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với thỏa thuận của các bên.  Công Ty Thiên Phú cũng luôn đồng ý với các giá khởi điểm được Agribank xác định tại các lần bán đấu giá.

Thứ ba, như đã đề cập, trong Vụ Án này, việc xác định giá khởi điểm là Agribank tự xác định theo quy định của Nghị Định 17, 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá chỉ có giá trị tham khảo, không mang tính bắt buộc.  Cụ thể, Chứng Thư 403 đã ghi nhận “Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo […]”. Agribank chỉ tham khảo 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá để đưa ra giá khởi điểm, chứ không có nghĩa vụ phải bắt buộc sử dụng 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá này để làm giá khởi điểm cho các lần bán đấu giá.  Hơn nữa, các lần đấu giá sau đó, Agribank (có sự chấp thuận của Công Ty Thiên Phú) đã giảm giá khởi điểm bán đấu giá nhưng không dựa trên 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá, cụ thể:

  • Đối với Chứng Thư 403: Việc đấu giá lần 01 được thực hiện vào ngày 09/7/2015 với giá khởi điểm là 1.467.700.000 đồng theo kết quả Chứng Thư 403 ngày 12/5/2015. Nghĩa là, khi xác định giá khởi điểm để bán đấu giá lần thứ nhất, Công Ty Nam Sài Gòn, là bên tổ chức đấu giá đã căn cứ vào kết quả Chứng Thư 403 được lập trước đó 02 tháng, tức còn trong thời hạn có hiệu lực 06 tháng kể từ ngày ký của Chứng thư thẩm định giá.  Các lần đấu giá thứ 2 đến thứ 5, Công Ty Nam Sài Gòn đưa ra giá khởi điểm của các lần đấu giá này dựa trên mức giảm giá của giá khởi điểm của lần gần nhất theo thỏa thuận giữa Công Ty Thiên Phú và Agribank chứ không theo Chứng Thư 403; và
  • Đối với Chứng Thư 246: Theo Công văn 206/NHNoCL-TD ngày 21/4/2016 thể hiện nội dung Công Ty Thiên Phú có yêu cầu thẩm định giá lại khu đất tại Dự Án Hòa Lân nên việc đấu giá lần thứ 6 được thực hiện vào ngày 25/4/2016 với giá khởi điểm là 1.238.307.738.000 đồng theo kết quả Chứng Thư 246 ngày 19/4/2016. Nghĩa là, khi xác định giá khởi điểm lần thứ 6, Agribank đã căn cứ vào kết quả của Chứng Thư 246 được lập trước đó 06 ngày, tức còn trong thời hạn có hiệu lực 06 tháng kể từ ngày ký của Chứng Thư 246 để yêu cầu Công Ty Nam Sài Gòn tổ chức bán đấu giá với giá khởi điểm lần thứ 6.  Các lần đấu giá lần thứ 7 đến lần thứ 10, Công Ty Nam Sài Gòn đưa ra giá khởi điểm dựa trên mức giảm giá của giá khởi điểm của lần gần nhất theo thỏa thuận giữa Công Ty Thiên Phú và Agribank chứ không theo Chứng Thư 246.

Cần phải lưu ý rằng, Agribank giảm giá khởi điểm bán đấu giá dựa trên “giá khởi điểm” trước đó chứ không dựa trên “giá thẩm định”.  Đây là 02 khái niệm hoàn toàn khác nhau vì giá thẩm định theo chứng thư thẩm định giá chỉ mang tính tham khảo và giá khởi điểm hoàn toàn có thể có sự khác biệt so với giá thẩm định, tùy thuộc vào quyết định của tổ chức có yêu cầu bán đấu giá là Agribank.

Thứ tư, Thanh Tra Bộ Tư Pháp đã tiến hành thanh tra toàn bộ quá trình bán đấu giá tài sản và không có bất kỳ kết luận, kiến nghị nào trong Kết Luận Thanh Tra 62 là việc bán đấu giá gây thiệt hại cho Nhà nước hay Công Ty Thiên Phú, và cũng không kết luận việc định giá tài sản bán đấu giá có sai phạm.  Điều này càng được thể hiện rõ hơn tại Báo Cáo số 91/BC-BTP ngày 29/3/2019 của Bộ Tư Pháp đề cập rõ nội dung: “Sở dĩ Thanh tra Bộ Tư Pháp có kiến nghị như trên vì: Việc thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá của Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn không có vi phạm pháp luật nghiêm trọng; hợp đồng chuyển nhượng đã được các bên ký kết, việc hủy hay tiếp tục thực hiện hợp đồng thuộc trách nhiệm của bên có tài sản đấu giá (Agribank Chợ Lớn).”  Như vậy, Bộ Tư Pháp cũng không kết luận quá trình đấu giá có sai phạm dẫn đến gây thiệt hại cho Nhà nước hay Công Ty Thiên Phú.

Thứ năm, theo quy định về tín dụng và thế chấp, Công Ty Thiên Phú không có quyền tham gia vào việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Agribank.  Tuy nhiên, trong Vụ Án này, Agribank luôn thể hiện thiện chí qua việc thỏa thuận với Công Ty Thiên Phú đối với mỗi lần xác định giá khởi điểm bán đấu giá khi lần đấu giá trước đó không thành công.  Công Ty Thiên Phú cũng ký xác nhận với Agribank, đồng ý với toàn bộ giá khởi điểm của 13 lần đấu giá trong suốt quá trình bán đấu giá Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân tại các Biên bản thỏa thuận.  Hơn nữa, chính Công Ty Thiên Phú cũng đã ký xác nhận vào Biên Bản Bán Đấu Giá 25/5/2017 thể hiện sự đồng ý với việc Công Ty Kim Oanh trúng đấu giá với giá 1.353 tỷ đồng.  Như vậy, hồ sơ Vụ Án đều thể hiện Công Ty Thiên Phú, trong suốt quá trình bán đấu giá, đều đồng ý và ký xác nhận với giá khởi điểm mà Agribank đã xác định.

Mặt khác, chúng tôi xin lưu ý rằng: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 18, Nghị Định 99,[6] để sử dụng Khu Đất Có Thu Tiền tại Dự Án Hòa Lân, Công Ty Kim Oanh vẫn phải làm thủ tục xin được chấp thuận là chủ đầu tư từ Nhà nước.  Hiện nay, Công Ty Kim Oanh chưa được cấp GCNQSDĐ cho Khu Đất Có Thu Tiền, chưa được Ủy Ban Nhân Dân Bình Dương chấp thuận là chủ đầu tư, Khu Đất Có Thu Tiền và Khu Đất Không Thu Tiền vẫn ở vị trí hiện tại và vẫn thuộc sự quản lý của Nhà nước.  Do đó, có thể khẳng định không có bất kỳ sự thiệt hại hay thất thoát cho Nhà nước trong trường hợp này.

Từ các phân tích trên, chúng tôi cho rằng nhận định Kháng Nghị GĐT cho rằng việc sử dụng 2 Chứng Thư Thẩm Định Giá hết hiệu lực, xác định giá khởi điểm thấp hơn giá thị trường gây thất thoát cho Nhà nước là không hợp lý, không có cơ sở và mang tính chủ quan, không phản ánh đúng sự thật trong hồ sơ Vụ Án, không đúng quy định pháp luật.

5. Kháng Nghị GĐT cho rằng có “Vi phạm trong việc cho Công ty Kim Oanh chậm thanh toán.”

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Thứ nhất, theo thỏa thuận của các bên tại Điều 2.3 của Hợp Đồng 01, thời hạn thanh toán của Công Ty Kim Oanh sẽ được điều chỉnh gia hạn (vượt quá 45 ngày) trong trường hợp Công Ty Kim Oanh gặp phải các trở ngại pháp lý phát sinh.[7]  Thực tế, để tiến hành các thủ tục cần thiết nhằm chuyển đổi chủ đầu tư, Công Ty Kim Oanh đã phải xử lý rất nhiều vấn đề tồn đọng trong đầu tư do Thiên Phú để lại, đã được Công Ty Kim Oanh trình bày nhiều lần tại các công văn gửi Agribank, Bản tự khai ngày 26/6/2019 và Agribank cũng đã trình bày tại các phiên tòa trước đó, cụ thể như sau:

  • Sau khi Công Ty Kim Oanh trúng đấu giá khu đất tại Dự Án Hòa Lân thì mới được biết có rất nhiều hộ dân kinh doanh lấn chiếm lâu ngày trên phần đất của Dự Án, không chịu di dời để trả lại mặt bằng. Cụ thể, có đến 15-20 hộ dân yêu cầu thực hiện trả đất Dự Án hoặc trả tiền theo suất tái định cư mà trước đây Công Ty Thiên Phú đã cam kết trả cho họ, nếu không thực hiện, những người dân này sẽ khởi kiện. Mỗi suất tái định cư có giá từ 2,1 tỷ đồng đến 2,5 tỷ đồng.  Ngoài ra còn một số hộ dân chưa chịu nhận tiền đền bù dù Công Ty Kim Oanh đã cố gắng hết sức hỗ trợ và tạo điều kiện cho họ;
  • Công Ty Kim Oanh trúng đấu giá khu đất tại Dự Án Hòa Lân vào ngày 25/5/2017. Tuy nhiên, tại thời điểm đó vẫn chưa xác định được ranh giới khu đất trên thực địa, mà phải đến tháng 4/2018, khi Công Ty Kim Oanh và Công Ty Thiên Phú phối hợp đề nghị thì Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Tỉnh Bình Dương mới tiến hành đo đạc xong và có Biên bản thống nhất kết quả đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất, xác định ranh giới đất của Dự Án và có sự chênh lệch giữa diện tích trên sổ sách và diện tích trên đất thực tế ít hơn 8.452m2;
  • Trong quá trình Công Ty Kim Oanh nộp hồ sơ xin chuyển đổi chủ đầu tư Dự Án Hòa Lân từ Công Ty Thiên Phú sang Công Ty Kim Oanh, ngày 24/7/2018, Thanh Tra Bộ Tư Pháp ban hành Quyết định 38/QĐ-TTR, quyết định thanh tra việc bán đấu giá tài sản đối với Công Ty Nam Sài Gòn, dẫn đến việc UBND Tỉnh Bình Dương và các Sở, ngành liên quan chưa thể xem xét chuyển đổi chủ đầu tư cho Công Ty Kim Oanh, điều này đã được Sở Xây Dựng Tỉnh Bình Dương báo cáo trong Công văn 3225/SXD-QLN ngày 25/9/2018 và được chính UBND Tỉnh Bình Dương thừa nhận trong Công văn số 1600/UBND-KT ngày 03/4/2020.

Thứ hai, đến ngày 20/5/2019, Công Ty Kim Oanh đã thanh toán đầy đủ khoản tiền mua tài sản bán đấu giá và tiền lãi chậm trả theo đúng thỏa thuận với Agribank.  Điều này được thể hiện tại Biên bản đối chiếu công nợ giữa Công Ty Kim Oanh và Agribank ngày 20/5/2019 và Công văn số 326/NHNo.CL ngày 09/7/2019 của Agribank gửi Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Bình Dương và các cơ quan ban ngành có liên quan, đề cập “Ngày 20/5/2019, Công ty Kim Oanh đã tất toán cho Agribank Chi nhánh Chợ Lớn toàn bộ số tiền gốc mua tài sản đấu giá là 1.353 tỷ đồng và số tiền lãi chậm trả: 97.177.822.222 đồng.

Thứ ba, việc chậm thanh toán tiền mua tài sản bán đấu giá đã có sự chấp thuận của Agribank cũng như Công Ty Nam Sài Gòn.  Đây cũng không phải là lý do để hủy kết quả đấu giá hay làm cho Hợp Đồng 01 vô hiệu theo quy định của pháp luật.  Cụ thể là việc chậm thanh toán của Công Ty Kim Oanh không thuộc vào các trường hợp là căn cứ để hủy kết quả đấu giá theo Điều 72, Luật Đấu Giá Tài Sản.

Thứ tư, Kết Luận Thanh Tra 62 cũng không có bất kỳ khuyến nghị cần phải hủy kết quả đấu giá hay Hợp Đồng 01 sẽ bị vô hiệu do việc trả chậm của Công Ty Kim Oanh.  Đến ngày 29/3/2019, Bộ Tư Pháp đã ban hành Báo Cáo 91, trong đó có đề cập nội dung về việc chậm thanh toán của Công Ty Kim Oanh như sau: “[…] Các chứng từ chứng minh gửi kèm và nội dung Công văn số 24/CV-CT nói trên thể hiện, đến ngày 15/3/2019, Công ty Kim Oanh đã thanh toán đủ số tiền mua tài sản.”  Như vậy, sau khi Công Ty Kim Oanh thanh toán tiền mua tài sản bán đấu giá, Bộ Tư Pháp cũng đã xem xét và không hề kết luận là có sai phạm hay có bất kỳ ý kiến phản đối liên quan đến việc Công Ty Kim Oanh chậm thanh toán.

6. Kháng Nghị GĐT cho rằng có “Xác định diện tích đất (490.765,1m2) đưa ra bán đấu giá thiếu 8.452m2 so với diện tích đo đạc thực tế.”

Kháng nghị GĐT khi đề cập về việc sau khi đo đạc thực tế thì thiếu 8.452m2 cho rằng “Trong trường hợp, trách nhiệm thuộc về Agribank Chợ Lớn, làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và đến việc thu hồi nợ của Ngân hàng.”

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến như sau:

Mặc dù có sự thiếu hụt diện tích nhưng Công Ty Kim Oanh vẫn đã thanh toán đầy đủ 1.353 tỷ đồng cho Agribank, vì thế lợi ích của Agribank không bị ảnh hưởng về vấn đề thiếu hụt diện tích.

7. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Công ty Nam Sài Gòn không kiểm tra tính chính xác thông tin giảm giá của Ngân hàng.

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến bác bỏ nội dung trên như sau:

Trong Kết Luận Thanh Tra 62 đã nêu về lần giảm 2% giá trị tài sản đấu giá trong đợt đấu giá thứ 02 qua Công văn số 464/NHNoCL-TD ngày 26/8/2015 của Agribank, Agribank đã tính toán không chính xác khi xác định giá khởi điểm sau khi giảm 2% là 1.438.000.000.000 đồng, thiếu mất 346.000.000 đồng.  Tuy nhiên, Kết Luận Thanh Tra 62 cũng nêu rõ việc đấu giá lần 02 này không thành công và chỉ nhắc nhở Công Ty Nam Sài Gòn rút kinh nghiệm. Chúng tôi cũng xin lưu ý là giá khởi điểm lần thứ 2 này hoàn toàn không ảnh hưởng đến việc tổ chức đấu giá thành công vào lần thứ 13.

8. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Quy chế bán đấu giá và Thông báo đấu giá có nội dung không thống nhất.”

Kháng Nghị GĐT nêu sự khác nhau về phương thức thanh toán tại Điều 17, quy chế bản đấu giá là: “Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày đấu giá thành thì đơn vị trúng đấu giá phải thanh toán 20% số tiền trúng đấu giá và thanh toán 70% còn lại trong 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành” (“Thỏa Thuận 20%”) và Thông báo đấu giá số 05/TB-ĐG ngày 27/3/2017 của Công Ty Nam Sài Gòn quy định “Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành thì đơn vị trúng đấu giá phải thanh toán 90% số tiền trúng đấu giá” và kết luận “Như vậy, Quy chế đấu giá và Thông báo đấu giá có nội dung về thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán không thống nhất, vi phạm khoản 3, Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá.”

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến bác bỏ nội dung trên như sau:

Thứ nhất, khoản 3, Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá quy định: “Tổ chức bán đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra tính chính xác của các thông tin về nguồn gốc tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản do người có tài sản bán đấu giá cung cấp.”  Chúng tôi thấy việc thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán không liên quan gì đến “nguồn gốc tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản do người có tài sản bán đấu giá cung cấp”. Vì thế, trích dẫn cơ sở pháp lý trong Kháng Nghị GĐT là không phù hợp.

Thứ hai, khi Công Ty Kim Oanh, Công Ty Nam Sài Gòn, Agribank và Công Ty Thiên Phú ký kết Hợp Đồng 01 thì nội dung của Hợp Đồng 01 không còn thỏa thuận về Thỏa Thuận 20% nữa. Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 48, Luật Đấu Giá Tài Sản (luật áp dụng vào thời điểm ký Hợp Đồng 01),[8] người trúng đấu giá (Công Ty Kim Oanh) có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản bán đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá (Hợp Đồng 01) hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.  Như vậy, thời hạn và phương thức thanh toán tài sản bán đấu giá sẽ được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

Thứ ba, việc thay đổi điều khoản thanh toán này không làm xâm hại đến lợi ích hợp pháp của bất kỳ bên liên quan nào, gồm Agibank, Công Ty Thiên Phú, Công Ty Nam Sài Gòn hay Công Ty Kim Oanh và cũng không trái quy định pháp luật nào. Kết Luận Thanh Tra 62 cũng đã xem xét vấn đề này và không có kết luận sự việc đó là phải hủy kết quả bán đấu giá.

9. Kháng Nghị GĐT cho rằng có “Vi phạm nguyên tắc khách quan, độc lập, công khai, minh bạch, công bằng quy định trong Luật đấu giá.”

Kháng Nghị GĐT cho rằng có vi phạm nguyên tắc khách quan vì ông Nguyễn Việt Hưng vừa là chủ tịch HĐQT của Công Ty Nam Sài Gòn, vừa giữ chức Phó trưởng phòng hành chính nhân sự của Agibank, chi nhánh Chợ Lớn.

Ngoài ra, còn có vi phạm nguyên tắc độc lập, công khai, minh bạch và công bằng vì:

“[…] quy chế đấu giá đã công khai, minh bạch và thực hiện thống nhất, xuyên suốt từ thời điểm đấu giá cho đến khi bên đấu giá thành hoàn tất quyền sở hữu tài sản đấu giá, nếu có bất kỳ sự thay đổi nào so với Quy chế thì phải tổ chức đấu giá lại. […]”

“[…] quy chế đấu giá ban đầu đưa ra rất khắc khe như buộc các đơn vị tham gia phải thanh toán toàn bộ tài sản trúng đấu giá trong vòng 45 ngày; phải đảm bảo phải có sự chấp thuận chuyển nhượng dự án của UBND Tỉnh. Những quy định khắc khe này, làm cho các đơn vị tham gia e ngại, không dám tham gia đấu giá hoặc tham gia đấu giá cũng không dám trả giá cao hơn vì sợ rằng không đủ khả năng thực hiện phương thức thanh toán trong 45 ngày. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến xác định giá trị tài sản đấu giá. […] nếu trước khi đấu giá các đơn vị tham gia biết trước được việc thay đổi phương thức thanh toán dễ dàng thì họ sẽ trả giá cao hơn, làm cho giá đấu giá đi gần đến giá trị thực của nó, đồng nghĩa với việc Nhà nước không bị thất thoát tài sản. […]”

“[…] có một điều lưu ý, đó là đơn vị trúng giá là Công ty Kim Oanh và Công ty Thuận Lợi cũng là một thành viên của Công ty Kim Oanh. Cả hai đơn vị này được Agribank Chợ Lớn tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi trong việc cho phép chậm thanh toán, trường hợp này có dấu hiệu của “lợi ích nhóm” lợi dụng kẽ hở của Luật đấu giá nhằm thâu tóm các dự án với giá thấp.”

Còn về vấn đề xin chấp thuận chuyển nhượng dự án của UBND tỉnh thì hoàn toàn có thể được đảm bảo vì Công ty Thiên Phú hiện đang ở vị trí phụ thuộc Công ty Kim Oanh (vì ông Bùi Thế Sơn – Giám đốc Công ty Thiên Phú đang là bị can trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản của Công ty Kim Oanh).”

Do đó, với việc vi phạm những nguyên tắc cơ bản của luật đấu giá đã có cơ sở để hủy kết quả bán đấu giá để tổ chức lại nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.”

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến bác bỏ nội dung trên như sau:

Thứ nhất, về ông Nguyễn Việt Hưng, trong Kết luận thanh tra số 07/KL-TTR ngày 08/4/2020 của Thanh Tra Bộ Tư Pháp thanh tra việc chấp hành các quy định pháp luật đối với Công ty cổ phần dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn, thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng Công chứng Mỹ Phước, tỉnh Bình Dương, tại trang 24, Mục III.1 có nội dung Ông Hưng vừa là Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công Ty Nam Sài Gòn, vừa là Trưởng phòng Pháp chế, Phó trưởng phòng Hành chính nhân sự tại Agribank.  Thanh Tra Bộ Tư Pháp đã kết luận: “Do vậy, đối với việc ông Nguyễn Việt Hưng vừa là Trưởng phòng Pháp chế, Phó trưởng phòng Hành chính nhân sự tại Agribank Chợ Lớn, vừa là Cổ đông sáng lập tại Công ty Nam Sài Gòn (tỷ lệ cổ phần: 76%), Thanh tra Bộ Tư pháp kiến nghị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam kiểm tra và có hình thức xử lý phù hợp (nếu có vi phạm) theo quy định pháp luật và quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.”  Như vậy, Thanh Tra Bộ Tư Pháp không hề khẳng định vấn đề về tư cách của Ông Hưng vi phạm quy định pháp luật.

Thứ hai, Kháng Nghị GĐT không cung cấp bất kỳ bằng chứng nào cho thấy Công Ty Nam Sài Gòn có hành vi khiến cho việc tổ chức đấu giá thiếu khách quan và nếu thiếu khách quan đó thì có lợi cho ai, gây thiệt hại cho ai?

Thứ ba, Kháng Nghị GĐT cho rằng “[…] quy chế đấu giá đã công khai, minh bạch và thực hiện thống nhất, xuyên suốt từ thời điểm đấu giá cho đến khi bên đấu giá thành hoàn tất quyền sở hữu tài sản đấu giá, nếu có bất kỳ sự thay đổi nào so với Quy chế thì phải tổ chức đấu giá lại. […]”.  Kháng Nghị GĐT không nêu ra được cơ sở pháp lý cụ thể là điều khoản, của văn bản quy phạm pháp luật nào cho kết luận phải tổ chức đấu giá lại.  Trong khi đó, Hợp Đồng 01 được ký vào ngày 01/7/2017, thời điểm Luật Đấu Giá Tài Sản 2016 có hiệu lực thi hành.  Căn cứ Khoản 2, Điều 72 và Điểm b, Khoản 5, Điều 9 Luật Đấu Giá Tài Sản 2016 quy định:

Điều 72. Hủy kết quả đấu giá tài sản

Kết quả đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:

2. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật này;

Điều 9. Các hành vi bị nghiêm cấm

5. Nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi sau đây:

b) Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;”

Dựa theo các quy định pháp luật vừa nêu, kết quả bán đấu giá tài sản chỉ bị hủy trong trường hợp hợp đồng bán đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bị tuyên hủy hoặc vô hiệu trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi “Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.”  Trong hồ sơ Vụ Án, không có bất kỳ bằng chứng nào cho thấy Công Ty Kim Oanh, là người trúng đấu giá, có hành vi thông đồng, móc nối với Agribank hay Công Ty Nam Sài Gòn để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Mặt khác, Thanh Tra Bộ Tư Pháp và Bộ Tư Pháp, thông qua Kết Luận Thanh Tra 62 và Báo Cáo 91 cũng không có bất kỳ kết luận hay nhận định nào về việc các bên tham gia đấu giá có hành vi thông đồng, móc nối trong quá trình đấu giá tài sản để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.  Vì vậy, hoàn toàn không có căn cứ để hủy kết quả bán đấu giá tài sản theo yêu cầu khởi kiện của Công Ty Thiên Phú.

Thứ tư, Kháng Nghị GĐT cho rằng “[…] quy chế đấu giá ban đầu đưa ra rất khắc khe như buộc các đơn vị tham gia phải thanh toán toàn bộ tài sản trúng đấu giá trong vòng 45 ngày; phải đảm bảo phải có sự chấp thuận chuyển nhượng dự án của UBND Tỉnh. Những quy định khắc khe này, làm cho các đơn vị tham gia e ngại, không dám tham gia đấu giá hoặc tham gia đấu giá cũng không dám trả giá cao hơn vì sợ rằng không đủ khả năng thực hiện phương thức thanh toán trong 45 ngày. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến xác định giá trị tài sản đấu giá […] nếu trước khi đấu giá các đơn vị tham gia biết trước được việc thay đổi phương thức thanh toán dễ dàng thì họ sẽ trả giá cao hơn, làm cho giá đấu giá đi gần đến giá trị thực của nó, đồng nghĩa với việc Nhà nước không bị thất thoát tài sản […].”  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không nêu ra được cơ sở pháp lý cụ thể là điều khoản của văn bản quy phạm pháp luật nào cũng như không cung cấp bất kỳ chứng cứ nào cho ý kiến này.  Công Ty Kim Oanh khẳng định là Công Ty Kim Oanh có đầy đủ năng lực để thanh toán đủ số tiền trúng đấu giá theo đúng thời hạn. Tuy nhiên, như đã nêu trên, căn cứ Hợp Đồng 01, do có các trở ngại pháp lý quan như phải đo đạc lại diện tích, còn nhiều hộ gia đình chưa được giải phóng mặt bằng, việc thanh tra của Thanh Tra Bộ Tư Pháp…, Công Ty Kim Oanh được quyền chậm thanh toán cho Agribank.  Với tư cách là một bên tham gia trong đấu giá, Công Ty Kim Oanh hiểu là Agribank và Công Ty Nam Sài Gòn luôn mong muốn việc đấu giá được diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, thu về được số tiền cao nhất.  Vì thế, tuy Kháng Nghị GĐT quy kết việc “các đơn vị tham gia e ngại, không dám tham gia đấu giá hoặc tham gia đấu giá cũng không dám trả giá cao hơn vì sợ rằng không đủ khả năng thực hiện phương thức thanh toán trong 45 ngày. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến xác định giá trị tài sản đấu giá” hay “họ sẽ trả giá cao hơn, làm cho giá đấu giá đi gần đến giá trị thực của nó, đồng nghĩa với việc Nhà nước không bị thất thoát tài sản” nhưng Kháng Nghị GĐT không đưa ra những bằng chứng hợp pháp, dẫn chứng cụ thể về những nhận định đó.

Thứ năm, Kháng Nghị GĐT cho rằng “[…] có một điều lưu ý, đó là đơn vị trúng giá là Công ty Kim Oanh và Công ty Thuận Lợi cũng là một thành viên của Công ty Kim Oanh. Cả hai đơn vị này được Agribank Chợ Lớn tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi trong việc cho phép chậm thanh toán, trường hợp này có dấu hiệu của “lợi ích nhóm” lợi dụng kẽ hở của Luật đấu giá nhằm thâu tóm các dự án với giá thấp.”  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không nêu ra được bất kỳ chứng cứ nào cho ý kiến này.  Chúng tôi khẳng định Công Ty Kim Oanh không nhận được điều kiện thuận lợi hay ưu đãi gì từ Agribank từ việc chậm thanh toán. Công Ty Kim Oanh đã phải trả đầy đủ tiền lãi phát sinh trong thời gian chậm thanh toán dù thực sự Công Ty Kim Oanh có thể viện dẫn các trở ngại pháp lý để được chậm thanh toán, yêu cầu miễn việc nộp tiền lãi chậm thanh toán này. Chúng tôi không thấy Kháng Nghị GĐT đã căn cứ vào chứng cứ nào để quy kết có “lợi ích nhóm” trong trường hợp này. Việc Kháng Nghị GĐT đã quy kết vô căn cứ như trên đã xâm phạm nghiêm trọng đến uy tín, danh dự của Công Ty Kim Oanh.

Thứ sáu, Kháng Nghị GĐT cho rằng “Còn về vấn đề xin chấp thuận chuyển nhượng dự án của UBND tỉnh thì hoàn toàn có thể được đảm bảo vì Công ty Thiên Phú hiện đang ở vị trí phụ thuộc Công ty Kim Oanh (vì ông Bùi Thế Sơn – Giám đốc Công ty Thiên Phú đang là bị can trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản của Công ty Kim Oanh).”  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không nêu ra được bất kỳ chứng cứ nào cho ý kiến này.  Chúng tôi không thấy có bất kỳ cơ sở nào để Kháng Nghị Giám Đốc Thẩm để có thể kết luận ông Bùi Thế Sơn, giám đốc Công Ty Thiên Phú, đang ở vị trí phụ thuộc Công ty Kim Oanh và việc đó thì liên quan như thế nào đến việc kháng nghị hủy kết quả đấu giá.

Thứ bảy, Kháng Nghị GĐT cho rằng “Do đó, với việc vi phạm những nguyên tắc cơ bản của luật đấu giá đã có cơ sở để hủy kết quả bán đấu giá để tổ chức lại nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.”  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không nêu ra được bất kỳ chứng cứ nào cho ý kiến này.  Chúng tôi tin rằng mọi ý kiến, kháng nghị từ Viện Kiểm Sát phải được căn cứ trên cơ sở pháp luật, ý kiến thuyết phục và chứng cứ hợp pháp, rõ ràng.  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không đảm bảo các nội dung trên và cần được rút lại toàn bộ.

10. Kháng Nghị GĐT cho rằng “Hậu quả do vi phạm trong tổ chức đấu giá dự án Hòa Lân.”

Kháng Nghị GĐT cho rằng “đã thực hiện đấu giá không khách quan, tổ chức thẩm định giá không phù hợp giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định; giảm giá đấu giá thiếu căn cứ dẫn đến nhà nước (Agribank là đơn vị 100% vốn nhà nước) […] Đây là những hậu quả đặc biệt nghiêm trọng, xâm phạm đến lợi ích nhà nước, cần thiết phải hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản để giải quyết lại nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.”

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Như nêu trên, việc tổ chức đấu giá là công khai, khách quan, công bằng và đúng pháp luật, các ý kiến nêu trong Kháng Nghị GĐT không có cơ sở pháp luật, không có chứng cứ liên quan, hợp pháp.  Các ý kiến trong Kháng Nghị GĐT đã được xem xét trước đó bởi Thanh Tra Chính Phủ vào năm 2013, Thanh Tra Bộ Tư Pháp năm 2018, tất cả các kết luận thanh tra này đều được báo cáo Thủ Tướng Chính Phủ, Văn Phòng Chính Phủ, Ngân Hàng Nhà Nước và nhiều cơ quan liên quan khác, và gần đây qua 2 cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, có sự tham gia của các kiểm sát viên các cấp trong suốt 3 năm qua (từ 2019 đến 2021). Như vậy, Vụ Án đã được xem xét hết sức kỹ lưỡng ở các khía cạnh pháp luật khác nhau, trong thời gian rất dài.  Để “hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản” thì phải căn cứ vào Luật Đấu Giá Tài Sản 2016.  Tuy nhiên, Kháng Nghị GĐT không viện dẫn được đến điều khoản pháp luật và chứng cứ nào cho kháng nghị này.  Vì thế, căn cứ hồ sơ Vụ Án và các cơ sở pháp luật liên quan, thì lợi ích của nhà nước, dù gián tiếp thông qua Agribank, cũng không bị xâm phạm.

Hiện nay, các đương sự trong Vụ Án cũng đã hoàn toàn “tâm phục, khẩu phục” đối với Bản Án Sơ Thẩm và Bản Án Phúc Thẩm.  Chúng tôi thực sự không thể hiểu Kháng Nghị GĐT đề nghị “hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản để giải quyết lại nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên” thì các bên mà Kháng Nghị GĐT đề cập là BÊN NÀO???

11. Kháng Nghị GĐT cho rằng có “Vi phạm trong việc phê duyệt Dự án Hòa Lân cho công ty Thiên Phú

Kháng Nghị GĐT cho rằng: “UBND tỉnh Bình Dương đã thiếu trách nhiệm trong việc thẩm tra, phát hiện năng lực tài chính thực hiện dự án của Công ty Thiên Phú đang trong tình trạng yếu kém nhưng đã ban hành các quyết định phê duyệt điều chỉnh và mở rộng quy hoạch chi tiết Khu dân cư Hòa Lân […]

Công Ty Kim Oanh xin có ý kiến phản đối nội dung kháng nghị trên như sau:

Nhận định này trong Kháng Nghị GĐT là không liên quan đến Vụ Án, không liên quan đến việc Agribank cho Công ty Thiên Phú vay tiền hay quá trình bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự Án Hòa Lân.  Nếu các quy kết này trong Kháng Nghị GĐT là đúng thì vấn đề này là của UBND tỉnh Bình Dương và thuộc về hoạt động quản lý nhà nước, không liên quan đến các đương sự trong Vụ Án này.

*****

VỚI TẤT CẢ Ý KIẾN, LẬP LUẬN VÀ CHỨNG CỨ CÓ TRONG HỒ SƠ VỤ ÁN, BẰNG VĂN BẢN NÀY, MỘT LẦN NỮA, KIM OANH  KÍNH ĐỀ NGHỊ QUÝ VIỆN TRƯỞNG CĂN CỨ KHOẢN 2, ĐIỀU 335, BỘ LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ BAN HÀNH QUYẾT ĐỊNH RÚT TOÀN BỘ KHÁNG NGHỊ GĐT, ĐỂ BẢO VỆ CÁC QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CHÍNH ĐÁNG CHO CÔNG TY KIM OANH.

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế: 

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Website: www.fdvn.vn    www.fdvnlawfirm.vn  www.diendanngheluat.vn  www.tuvanphapluatdanang.com

Email: fdvnlawfirm@gmail.com    luatsulecao@gmail.com

Điện thoại: 0935 643 666    –  0906 499 446

Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/

Legal Service For Expat:  https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/

TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/

DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/

Bài viết liên quan

Hỗ trợ online