CÓ ĐƯỢC PHẠT CỌC TRONG TRƯỜNG HỢP BÊN NHẬN CỌC VI PHẠM VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống pháp lý: Vào tháng 6/2020, Tôi có ký hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà đất với ông M với giá 2 tỷ đồng. Trong hợp đồng ông M cam kết sẽ hoàn thành các thủ tục để sang tên sổ đỏ cho tôi trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, nếu không thực hiện đúng ông M sẽ bị phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tôi cũng đã đặt cọc 500.000.000 đồng theo thỏa thuận để thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên sau 6 tháng ông M vẫn chưa hoàn thành các thủ tục để chuyển nhượng cho tôi dù được tôi thúc dục rất nhiều lần. Ông M bảo do giấy tờ trong quá trình ông M nhận đất tái định cư có vấn đề nên cần thêm thời gian để cơ quan nhà nước làm việc. Trong trường hợp này tôi khởi kiện để yêu cầu ông M thực hiện đúng hợp đồng và phạt cọc được không?

Trả lời:

Hiện nay quy định pháp luật về phạt cọc khi vi phạm hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định: “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo quy định trên, nếu bên ông M từ chối không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại tài sản đặt cọc là 500 triệu đồng cũng như chịu phạt cọc 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu việc không thực hiện được các thủ tục là do lỗi của cơ quan nhà nước như ông M đã trình bày là các giấy tờ trong quá trình ông nhận đất tái định cư có vấn đề nên các cơ quan nhà nước cần thêm thời gian để xác minh thì ông M sẽ không bị phạt cọc. Căn cứ Án lệ 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 có nội dung về phạt cọc như sau: “Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L (cam kết về thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc.”. Quan điểm này cũng phù hợp với quy định tại mục 1 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, ngày 16/4/2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Do đó, nếu ông M chứng minh được việc không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc là do lỗi tư phía cơ quan nhà nước, không phải lỗi từ ông M thì đây được xem là nguyên nhân khách quan nên ông M không phải bị phạt cọc.

Theo Hà Thị Hiền – Công ty Luật FDVN

…………………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

336 Phan Chu Trinh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: