Tôi và anh trai tôi có mua một miếng đất từ bà Phan Vĩnh K thông qua một người dịch vụ (cò đất) tên Nguyễn Văn Công A tại Đà Nẵng. Sau khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất xong tôi được ông A hướng dẫn cách “giảm” thuế như sau: Tôi sẽ không nộp hồ sơ để sang tên chủ quyền sử dụng đất mà tôi sẽ tiếp tục tìm kiếm người mua mảnh đất này, sau khi tìm được người mua tôi sẽ yêu cầu bà K làm hợp đồng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng đất, sau đó bà K sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng đất với người mua mới. Như vậy với tư vấn của ông A tôi sẽ không tốn một lần nộp thuế mà chỉ cần trích cho bà K một ít tiền để lót tay. Xin luật sư cho tôi ý kiến về vấn đề này.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của bạn, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
Vấn đề mà bạn đề cập chính là thực trạng mua bán đất đang diễn ra hiện nay. Một số bộ phận người mua người bán đang tìm cách để trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước bằng cách không sang tên quyền sử dụng đất và đợi đến khi có người mua mới sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký và ký lại hợp đồng chuyển nhượng đối với người mua mới.
Trước hết, đây là việc làm vi phạm pháp luật và tiềm ẩn đầy rủi ro cao cho người mua. Bởi:
Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đã quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Đồng thời, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Như vậy sau khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có biến động.
Trường hợp không đăng ký đất đai sau khi công chứng chuyển nhượng đất sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP, ngày 10/11/2014 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Đồng thời, với việc không thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, không sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua bởi trên thực tế có thể phát sinh rất nhiều trường hợp bất lợi cho người mua, cụ thể như:
– Đã tìm người mua mới nhưng lại không liên lạc được với người bán cũ và không thể hủy được Hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký thì bạn bắt buộc phải thực hiện việc đặng ký sang tên trên giấy chứng nhận đối với thửa đất đó sau đó mới ký hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp này bạn sẽ chịu phạt hành chính một khoản tiền vì việc đăng ký sang tên chậm.
– Phát sinh trường hợp bạn yêu cầu người chuyển nhượng ký kết văn bản công chứng để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký và có thể họ sẽ lợi dụng để yêu cầu bạn một khoảng lợi ích khó chấp nhận.
– Trong một khoảng thời gian dài không tìm được người mua mới sẽ ảnh hưởng đến các quyền sử dụng đất của một chủ sử dụng đất hợp pháp.
– Trong trường hợp xấu nhất tranh chấp có thể xảy ra sau khi người chuyển nhượng ký văn bản công chứng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng lại không ký kết hợp đồng chuyển nhượng với người mua mới và họ sẵn sàng chiếm đoạt tài sản sau khi hợp đồng chuyển nhượng trước đó với bạn đã bị hủy…
Như vậy, khó có thể lường trước được rất nhiều tình huống có thể xảy ra trên thực tế; do đó, bạn cần cân nhắc và thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của bạn trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật là kinh nghiệm thực tế. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho bạn.
Theo CVPL: Nguyễn Hữu Nghĩa – Công ty Luật FDVN
