CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA KHI GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ THỎA THUẬN - Luật sư Đà Nẵng

Trên thực tế, với nhiều mục đích khác nhau như: Chuyển nhượng đất cho người thân, bạn bè, chuyển đất gấp để giải quyết công việc cá nhân, gia đình,… hoặc với lý do tiêu cực hơn là để trốn tránh nghĩa vụ với cơ quan Nhà nước, các bên tham gia trong giao dịch đã thỏa thuận giá đất thấp hơn giá nhà nước quy định theo Quyết định của UBND tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng. Trong bài viết này, tác giả tập trung phân tích vấn đề pháp lý đặt ra là trong trường hợp có sự thỏa thuận giá đất công chứng thấp hơn giá đất thực tế các bên thỏa thuận thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có bị xác định là vô hiệu hay không?

Quy định pháp luật về giá đất, giá tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ

Tại Luật Giá 2012 và Luật Đất đai 2013 có quy định, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất, giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành sẽ được sử dụng để làm căn cứ cho các trường hợp quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 như tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… Theo các quy định này, giá đất khi các bên chuyển nhượng, mua bán đất sẽ không bắt buộc phải áp theo giá đất cho Nhà nước ban hành, giá chuyển nhượng đất sẽ do các bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, khác với các hoạt động mua bán tài sản, hàng hóa thông thường khác, khi chuyển nhượng đất sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp (trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp), lệ phí trước bạ, trong đó một trong các căn cứ tính các loại thuế, phí này là giá đất.

Hiện nay, tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì:

“a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.”

Thông thường, giá đất thực tế các bên chuyển nhượng sẽ luôn cao hơn nhiều lần giá đất do Nhà nước quy định, tuy nhiên phần lớn các bên sẽ thỏa thuận ghi đúng bằng giá đất Nhà nước trong hợp đồng công chứng để theo quy định nêu trên sẽ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá Nhà nước, từ đó mỗi bên đều có lợi khi đóng phần thuế, lệ phí thấp hơn quy định.Như vậy, khi xác định nghĩa vụ tài chính của các bên chuyển nhượng, Cơ quan nhà nước sẽ căn cứ theo giá của các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp giá đất chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy, các giao dịch chuyển nhượng “hai giá” này rất phổ biến và hầu như sẽ không bị phát hiện nếu các bên không phát sinh tranh chấp. Thường có các trường hợp một trong các bên chuyển nhượng có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với lý do hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (cụ thể là nghĩa vụ thuế với cơ quan Nhà nước). Hiện nay để giải quyết các tranh chấp này, Tòa án hiện vẫn đang còn 02 quan điểm:

Quan điểm 1: Không xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng vô hiệu do giả tạo.

Quan điểm này Tòa án dựa trên các căn cứ cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù có thấp hơn giá nhà nước quy định nhưng cơ quan Thuế đã xem xét và áp dụng quy định của pháp luật để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, các bên đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo đơn giá quy định của nhà nước nên không thể tuyên hợp đồng đã ký là vô hiệu. Ví dụ như thể hiện trong các Bản án:

Bản án 01/2018/HC-ST ngày 12/02/2018 của TAND thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc [1]về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án có nhận định: Về giá chuyển nhượng: Theo hợp đồng thể hiện giá chuyển nhượng là 50 triệu đồng. Tuy nhiên, thực tế giữa hai bên thỏa thuận và thanh toán với giá 650 triệu đồng và bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền 650 triệu đồng theo Biên bản giao nhận tiền và chuyển giao quyền sử dụng đất ngày 24/9/2014 và Giấy chuyển nhượng nhà đất ngày 21/10/2014 trước đó. Vì vậy, việc tự thỏa thuận về giá chuyển nhượng trên được thực hiện theo quy định tại Điều 690 Bộ luật dân sự năm 2005. Tuy nhiên, các bên khi xác lập Hợp đồng tại Văn phòng công chứng đã thể hiện giá thấp hơn giá thực tế các bên thỏa thuận, mục đích để giảm thuế khi làm thủ tục sang tên. Việc ghi số tiền thấp hơn trong Hợp đồng cũng không được Chi cục thuế xem xét mà Chi cục thuế tính theo giá quy định của Nhà nước để làm cơ sở tính thuế, vì vậy, không ảnh hưởng đến sự thỏa thuận của hai bên trong Hợp đồng về điều khoản giá.”

Bản án 152/2019/DS-PT ngày 01/07/2019 của TAND tỉnh Bình Dương [2]về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án có nhận định: “Việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện D cho rằng hợp đồng có sự gian dối trốn thuế (thỏa thuận giá 750.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ có 30.000.000 đồng), đề nghị xem lại tính không đúng pháp lý của hợp đồng, xét việc hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch không phải là điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu, khi các đương sự ghi không bằng giá quyền sử dụng đất theo mức giá mà Nhà nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định.”

Quan điểm 2: Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi “hai giá” vô hiệu
Quan điểm này dựa trên các quy định của pháp luật về cách tính thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dù cho có khai thuế thấp hơn thực tế nhưng các bên tham gia cũng hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Quan điểm này dựa trên lập luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, cụ thể là “mục đích” của hợp đồng trong giao dịch. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.[3]

Ví dụ như trong vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà Lê Thị Thanh H và ông Nguyễn Văn D , bị đơn ông Lê Tr và bà Trần Thị X được Tòa án nhân dân huyện N xét xử sơ thẩm. Tòa sơ thẩm đã cho rằng “Giá trong hợp đồng chuyển nhượng ghi 50.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế nên đây là hợp đồng giả tạo đã vi phạm điều cấm của pháp luật; bà H cũng đều biết là đất tranh chấp nhưng vẫn đồng ý chuyển nhượng là cũng có lỗi” và Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên Hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên sau đó, Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận xét xử phúc thẩm đã bác bỏ lập luận này của Tòa sơ thẩm, sửa bản án sơ thẩm với nhận định “Theo Điều 18 Luật đất đai 2013 Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước đối với đất đai đó là: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể cho từng vị trí thửa đất. Theo nguyên tắc tính thuế, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên trong hợp đồng ghi giá thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định thì khi tính thuế sẽ áp dụng giá đất do Nhà nước quy định để tính thuế. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng các bên đương sự ghi giá thấp nhằm mục đích để trốn thuế là vi phạm điều cấm của pháp luật là không đúng.”. [4]

Theo tác giả, về hậu quả pháp lý của Hợp đồng khi giá thực tế thấp hơn giá của nhà nước cần căn cứ vào mục đích của các bên khi xác lập hợp đồng. Trường hợp khi xác định giá đất, hai bên tự nguyện thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đảm bảo hình thức của hợp đồng (đã được công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng), kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với cơ quan Nhà nước theo khung giá đất UBND tỉnh ban hành nên Hợp đồng này không bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp các bên xác lập hơp đồng, kê khai giá thấp hơn giá thực tế nhằm để giảm tiền thuế phải nộp thì tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai về việc tuyên hợp đồng vô hiệu. Bởi hiện nay, nghĩa vụ tài chính của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải căn cứ vào khung giá đất của UBND tỉnh ban hành, mà căn cứ trên giá chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận tham gia giao dịch. Khi có đầy đủ các căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá được thỏa thuận trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm tiền thuể, phí tức là các bên đã có hành vi trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba – Nhà nước thì đây là hợp đồng giả tạo, sẽ bị vô hiệu. Còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật, các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tức là phải kê khai đúng giá trị thực tế của hợp đồng và đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí cước bạ. Đồng thời, phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm của hành vi mà mình gây ra:

– Theo quy định tại Khoản 5 Điều 143 Luật quản lý thuế 2019: “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.”, Theo quy định tại Điểm c Điều 6 Thông tư số 166/2013/TT-BTC: “ Đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế: Phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế. Mức phạt tiền quy định tại Điều 13 Thông tư này là mức phạt tiền áp dụng đối với người nộp thuế là tổ chức, mức phạt tiền đối với người nộp thuế là hộ gia đình, cá nhân bằng ½ mức phạt tiền đối với tổ chức.”

– Đồng thời, theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, trường hợp trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm. Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm nếu trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng. Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Trường hợp nếu việc chuyển nhượng xong, các bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng tiếp cho bên thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.[5]

Giải pháp pháp lý bảo vệ các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như các quy định đã được phân tích nêu trên, khi tham gia giao dịch chuyển nhượng, giá đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế, nếu thuộc trường hợp khai hai giá để trốn tránh trách nhiệm thì giao dịch này có khả năng bị tuyên bố vô hiệu. Như vậy, bên nhận chuyển nhượng sẽ dễ đối diện với nguy cơ “Đất không có, tiền khó đòi”. Để đảm bảo thực thi đúng quy định của pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần:

– Thỏa thuận rõ ràng về giá cả trên thực tế mà các bên thỏa thuận giao dịch, phương thức thanh toán, không vì lợi ích nhỏ trước mắt về giảm được tiền thuế mà kê khai giá sai với giá trị thực tế. Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, cần phải có giấy biên nhận từ bên mua, hoặc biên lai chuyển tiền nếu giao dịch thông qua ngân hàng.

– Tuân thủ đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo Ngô Mỹ Trâm – Công ty Luật FDVN

Tài liệu tham khảo:

[1] Xem tại: Bản án 01/2018/HC-ST ngày 12/02/2018 của TAND thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-012018hcst-ngay-12022018-ve-yeu-cau-huy-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-14151.

[2]Xem tại: Bản án 152/2019/DS-PT ngày 01/07/2019 của TAND tỉnh Bình Dương về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-1522019dspt-ngay-01072019-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-99571

[3] Khoản 2 Điều 124 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

[4] Xem tại: http://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta153250t1cvn/AN_HOAI___TRAN_.pdf

[5] Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015

[6]. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012

[7]. Luật quản lý thuế 2019

[8]. Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

[9]. Thông tư số 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC

[10]. Bộ luật hình sự 2015, sủa đổi, bổ sung 2017

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế: